Salva Casa, nuove regole per l'agibilità: altezza, superficie minima, condizioni igienico-sanitarie

Il concetto di agibilità si allarga col Decreto Salva Casa (69/2024, convertito in legge 105/2024): è infatti più facile ottenere il certificato di agibilità degli edifici (SCA - segnalazione certificata d'agibilità), perché le maglie si sono allargate notevolmente, anche se - in caso di piccoli appartamenti - è bene ricordare che l'abitabilità verrà garantita non solo rispettando determinati limiti, ma anche presentando progetti di ristrutturazione per l'adeguamento igienico-sanitario degli alloggi più piccoli.

L'intervento sul Testo Unico Edilizia: si interviene su altezza e superficie minima

Il Salva Casa, nello specifico, ha integrato l'articolo 24 del Testo Unico Edilizia, riguardante il certificato di agibilità degli edifici, prevedendo criteri di conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie, fino alla definizione dei requisiti stessi ad opera di decreto ministeriale, in particolare i requisiti di altezza minima e di superficie minima.

Attenzione: le regole sono contenute nei nuovi commi 5-bis, 5-ter e 5-quater all'articolo 24 del TUE, riguardante il certificato di agibilità degli edifici.

Ma il comma 5-bis, in particolare, prevede i criteri di conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nelle more della definizione dei requisiti mediante decreto del Ministro della Salute da adottarsi previa intesa in sede di Conferenza Unificata.

Si attende, quindi, apposito provvedimento.

Altezze e superfici minime di riferimento: si allarga il perimetro

Il tecnico progettista abilitato deve asseverare, ai fini dell'ottenimento del certificato di agibilità, la conformità in questi casi:

• locali con un'altezza minima interna inferiore a 2,70 metri, fino al limite massimo di 2,40 metri;
• alloggio a singola stanza, per una persona, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati e, per due persone, inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati.

La procedura e i requisiti migliorativi sostitutivi per le deroghe igienico-sanitarie del Salva-Casa

L'articolo analizza le deroghe igienico-sanitarie introdotte dal "Salva-casa" nel Testo Unico dell’Edilizia, evidenziando incongruenze e problematiche procedurali. Tra le varie criticità, l'inserimento di generiche prescrizioni di miglioramento di requisiti igienico-sanitari difficili quindi da applicare e la richiesta di un non chiaro "assenso" amministrativo, aumentano l'incertezza e il rischio applicativo di queste norme transitorie.

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Attenzione: rispetto del requisito di adattabilità e altre condizioni

Considerando la delicatezza del tema anche - e soprattutto - in materia igienica, il Salva Casa richiede il requisito dell'adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto al decreto del Ministro dei lavori pubblici n. 236/1989, necessario per il rilascio dell'asseverazione del tecnico progettista.

Oltre al rispetto di tale requisito, bisogna soddisfare almeno una di queste condizioni:

• i locali si trovano in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
• è contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell'alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell'alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d'aria trasversali e dall'impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

Senza queste condizioni l'altezza minima resta a 2.70 metri e le superfici minime, per una e due persone, rispettivamente a 28 e 38 metri quadrati.