Salva Casa: quando si dimostra lo stato legittimo con le prove di una licenza edilizia?

Le prove documentali dell'esistenza di una licenza edilizia degli anni '70 possono definire lo stato legittimo dell'immobile? Quando (e come) il comune può contestare tali prove?

Sono senz'altro interessanti e importanti, le conclusioni alle quali perviene il TAR Lazio nella sentenza 4983/2025, perché ci consentono di ribadire le nuove regole sullo stato legittimo, introdotte con l'entrata in vigore della legge Salva Casa (105/2024, di conversione del DL 69/2024): oggi l'art.9-bis del Testo Unico Edilizia, ai commi 9-bis e 9-ter, sancisce che lo stato legittimo è rappresentato dall'insieme dei titoli edilizi e delle dichiarazioni che attestano la regolarità urbanistica e catastale dell'edificio rispetto ai progetti autorizzati e alla normativa vigente.

Quando un immobile risulta conforme a tale stato, significa che non sussistono irregolarità edilizie o abusi.

Il caso: licenza del 1972

Il TAR affronta il tema della validità della licenza edilizia originaria ai fini della determinazione dello stato legittimo dell’immobile, in un contesto in cui l’Amministrazione aveva annullato in autotutela un permesso di costruire in sanatoria, sostenendo che l'edificio fosse stato realizzato in assenza o difformità dal titolo edilizio originario.

Nel caso specifico, i ricorrenti avevano richiesto una copia della predetta licenza edilizia per procedere alla vendita e alla ristrutturazione delle unità immobiliari, ma avevano scoperto che la licenza edilizia era stata smarrita e che il relativo numero di protocollo risultava assegnato ad un altro immobile.

I ricorrenti hanno quindi presentato un'istanza formale per ottenere un atto equipollente alla licenza edilizia o un certificato che attestasse la legittimità del fabbricato.

Licenza edilizia originaria come titolo valido

Il TAR conferma che:

• le prove documentali che confermano l'esistenza di una licenza edilizia rilasciata nel 1972 sono da considerarsi quale titolo legittimante dell'edificazione originaria dell'immobile;
• non è sufficiente che il Comune presuma una difformità costruttiva; deve invece fornire riscontri documentali concreti per contestare la validità del titolo.

Il giudice chiarisce che, in mancanza di elementi certi che attestino la difformità dell’edificio originario, l'onere della prova grava sull'Amministrazione.

Stato legittimo dell'immobile: cos'è cambiato col Salva Casa?

La sentenza si collega alla definizione di "stato legittimo" introdotta con il DL 76/2020 (art. 9-bis, co. 1-bis del DPR 380/2001) e richiamata anche dal DL Salva Casa.

Lo stato legittimo può risultare da:

• titolo edilizio originario (licenza, concessione, permesso, etc.);
• titoli successivi che abbiano abilitato interventi edilizi;
• documentazione catastale o altri atti pubblici (secondo le novità del DL 69/2024).

Pertanto, una licenza edilizia storica (anche presunta da precisa documentazione), se non annullata o smentita da prove certe, può costituire valido riferimento per definire lo stato legittimo.

Prima del Salva Casa, lo stato legittimo di un immobile era determinato dalla presenza contemporanea di:

1. titolo originario (licenza, concessione o permesso di costruire, anche in sanatoria);
2. titoli successivi per interventi sull’intero immobile o su singole unità immobiliari;
3. titoli per interventi parziali.

Quindi, in mancanza anche di un solo titolo, era impossibile certificare lo stato legittimo.

Il Salva Casa ha modificato la contemporaneità delle tre condizioni con l'alternatività delle stesse: ciò significa che il punto 1 (titolo originario) può essere sostituto dal punto 2 (intervento successivo su intero immobile), ma a certe condizioni. Inoltre, prevede che anche titoli in sanatoria (artt. 36, 36-bis e 38) e il pagamento di specifiche sanzioni edilizie completino lo stato legittimo dell'immobile.

Il caso: qui ci sono documenti probanti

Nel caso specifico, a comprova del dato storico relativo alla licenza edilizia del 1972, sono stati prodotti vari documenti, tra cui;

• la domanda di licenza edilizia;
• i pareri rilasciati nell'ambito dell’istruttoria;
• il progetto edilizio sottoscritto dal Sindaco;
• la domanda per la declaratoria di abitabilità dell’immobile;
• la convocazione per il sopralluogo;
• l'autorizzazione di abitabilità.

Tutti questi atti fanno riferimento alla medesima istanza, culminata nel rilascio della licenza edilizia. Una serie di documenti probanti che il comune non ha considerato.

Principio di affidamento e certezza giuridica

Il TAR sottolinea che:

• non è accettabile che l'amministrazione annulli un titolo edilizio sulla base di mere ricostruzioni presuntive, specialmente quando il titolo originario è presente e formalmente valido;
• la certezza del diritto e la tutela dell'affidamento sono principi che impediscono ripensamenti arbitrari da parte della PA.

Licenza edilizia degli anni '70: può valere eccome lo stato legittimo

In definitiva:

• una licenza edilizia storica (es. anni '70) è titolo valido per definire lo stato legittimo dell’immobile, se non espressamente annullata o smentita da elementi oggettivi;
• la PA non può annullare un titolo in sanatoria sostenendo genericamente che l’immobile era abusivo in origine, se non prova l’inesistenza o la difformità del titolo originario.

Licenza edilizia: per lo stato legittimo basta il principio di prova anche in assenza di copia del documento

La parte finale della sentenza è molto importante.

Il TAR sottolinea che il ricorso deve essere accolto in relazione ai dedotti profili del difetto di istruttoria e di motivazione, con conseguente annullamento dell’atto impugnato e fatta salva la doverosa riedizione del potere, nel cui esercizio l’Amministrazione comunale dovrà, altresì, tenere conto della sopravvenuta normativa, ed in particolare dell’art. 9-bis, comma 1 bis, del dpr 380/2001, introdotto dal DL 69/2024 (cd. decreto “salva-casa”, conv. in legge n. 105/2024, che disciplina la fattispecie dell’irreperibilità del titolo edilizio), nella parte in cui si stabilisce che le disposizioni relative allo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare “si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi”.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO