Sanatoria edilizia in area vincolata: il Comune non può respingere le istanze senza il parere della Soprintendenza!

La sentenza n. 995/2026 del TAR Piemonte riguarda il diniego di un Comune a due richieste di sanatoria edilizia relative a un immobile situato in area vincolata dal punto di vista paesaggistico. I proprietari contestavano il rigetto dell’amministrazione sostenendo che il Comune avesse valutato in modo errato vecchi titoli edilizi e omesso il coinvolgimento della Soprintendenza. Il TAR ha accolto il ricorso, precisando che l’amministrazione non poteva respingere le pratiche senza attivare il procedimento paesaggistico previsto dalla legge. Di conseguenza il diniego è stato annullato e il Comune dovrà riesaminare le pratiche.

Che cos’è una sanatoria edilizia?

La sanatoria edilizia è quel provvedimento amministrativo che consente di regolarizzare opere realizzate senza titolo abilitativo o in difformità (generalmente parziale) rispetto ai permessi rilasciati dal Comune. Serve quindi a rendere conforme un immobile che, nello stato attuale, non coincide con il progetto autorizzato.

Con l’introduzione del decreto salva casa, D.L. 69/2024 e la successiva conversione in Legge 105/2024, sono state apportate delle semplificazioni per il rilascio del permesso in sanatoria.
Infatti prima della sua approvazione era indispensabile il requisito della doppia conformità mentre ora con la nuova norma tale vincolo viene in parte superato, è sufficiente dimostrare la conformità urbanistica attuale (al momento della presentazione della richiesta) e la conformità edilizia in vigore al momento della realizzazione dell’opera per vedersi concedere un titolo edilizio in sanatoria.

Ma una sanatoria edilizia può essere rigettata dal Comune qualora l’immobile ricada in area vincolata?
L’amministrazione deve sempre attivare il procedimento previsto dalla legge e trasmettere la pratica all’autorità paesaggistica competente per la valutazione della compatibilità dell’intervento?

Su questo principio si è pronunciato il TAR Piemonte con la sentenza n. 995/2026.

Sanatoria edilizia in area vincolata

Un complesso immobiliare nel corso degli anni è stato oggetto di numerosi interventi edilizi autorizzati con concessioni, varianti e pratiche di condono. L’edificio si trova però in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico per la vicinanza del sito ai laghi piemontesi, circostanza che rende più rigorosi i controlli sulle trasformazioni urbanistiche.

Nello specifico, i proprietari avevano presentato nel 2024 due diverse istanze di sanatoria:

• la prima riguardava alcune modifiche interne ed esterne, tra cui finestre e tramezzi realizzati in difformità rispetto ai titoli edilizi originari;
• la seconda riguardava opere più consistenti, come la modifica dimensionale di aperture esterne, il cambio d’uso di una porzione del fienile destinata ad archivio e il rialzo di parte della copertura dell’edificio.

Il Comune aveva però respinto entrambe le istanze, sostenendo che vi fossero criticità paesaggistiche e irregolarità nella ricostruzione dell’effettivo “stato legittimo” dell’immobile.

Sanatoria edilizia e vincolo paesaggistico: il Comune non può evitare il parere della Soprintendenza

Il TAR spiega che “Orbene, il Collegio non ignora che il descritto e qui contestato modus procedendi muova dal rilievo che neppure le risalenti trasformazioni edilizie precedentemente assentite nel 1979 e nel 1982 fossero corredate di positivo vaglio paesaggistico, con conseguente necessità di svolgere ex post un complessivo scrutinio del costruito, tuttavia tale profilo avrebbe potuto trovare adeguato approfondimento proprio in sede di vaglio da parte dell’autorità tutoria che, invece, è risultato radicalmente precluso dalla mancata trasmissione delle istanze edilizie, illegittimamente de plano denegate. L’art. 36 bis, co. 4, D.P.R. n. 380/2001, a seguito dell’entrata in vigore del d. l. n. 29 maggio 2024, n. 69, convertito in l. 24 luglio 2024, n. 105, nell’ammettere l'accertamento della compatibilità paesaggistica anche nel caso in cui i sanandi lavori “abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l'aumento di quelli legittimamente realizzati”, detta, infatti, una disciplina innovativa e speciale, la cui corretta applicazione impone la trasmissione d’ufficio delle istanze all’amministrazione preposta alla tutela del vincolo, affinché quest’ultima esprima il proprio parere in merito.”
Il Comune ha, quindi, sbagliato nel respingere direttamente le domande di sanatoria senza inviarle alla Soprintendenza competente per il parere paesaggistico. Sebbene il Comune ritenesse necessario un controllo complessivo dell’immobile, in quanto anche precedenti interventi autorizzati nel 1979 e nel 1982 erano privi di valutazione paesaggistica, tale verifica sarebbe comunque dovuta essere demandata all’autorità competente in materia paesaggistica e non svolta esclusivamente dall’amministrazione comunale.
Infatti, la nuova versione dell’art. 36-bis del d.P.R. 380/2001, introdotta nel 2024, consente di valutare la compatibilità paesaggistica anche per opere che abbiano creato nuovi volumi o superfici.
Per questo motivo, nel caso in essere, il Comune avrebbe avuto l’obbligo di trasmettere le istanze all’autorità competente invece di rigettarle immediatamente.

La sentenza conferma che, a seguito delle modifiche introdotte al Testo Unico dell’Edilizia (dall’art. 36-bis d.P.R. 380/2001), il Comune non può definire l’istanza senza attivare il procedimento di valutazione paesaggistica e trasmettere gli atti all’autorità competente.

Scarica la sentenza in allegato

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FAQ Tecniche: Sanatoria edilizia in area vincolata: obbligatorio il parere paesaggistico | Ingenio

Che cos’è la sanatoria edilizia prevista dall’art. 36-bis del d.P.R. 380/2001?
La sanatoria edilizia è un procedimento amministrativo che consente di regolarizzare opere realizzate in assenza o difformità dal titolo edilizio. Dopo il Decreto Salva Casa, il nuovo art. 36-bis ha introdotto un regime più flessibile rispetto alla precedente doppia conformità. Rimane però necessario verificare la compatibilità urbanistica ed edilizia dell’intervento. In presenza di vincoli paesaggistici, il procedimento coinvolge anche l’autorità preposta alla tutela del vincolo.

Il Comune può rigettare una sanatoria edilizia senza parere della Soprintendenza?
No. La sentenza TAR Piemonte n. 995/2026 chiarisce che, in presenza di vincolo paesaggistico, il Comune non può respingere direttamente l’istanza. Deve trasmettere la pratica alla Soprintendenza competente affinché venga espresso il parere paesaggistico previsto dall’art. 36-bis d.P.R. 380/2001 e dal D.Lgs. 42/2004.

Quali immobili sono considerati in area vincolata paesaggisticamente?
Sono immobili ubicati in aree tutelate ai sensi del D.Lgs. 42/2004, come territori costieri, aree lacustri, centri storici tutelati o contesti di particolare pregio ambientale. La presenza del vincolo impone verifiche aggiuntive sulla compatibilità paesaggistica degli interventi edilizi. [Verificare specifica tecnica/norma]

Cosa cambia dopo il Decreto Salva Casa per le sanatorie in area vincolata?
Il D.L. 69/2024 convertito in Legge 105/2024 ha ampliato la possibilità di accertamento della compatibilità paesaggistica anche per opere che abbiano generato superfici o volumi aggiuntivi. Prima della modifica normativa, tali interventi risultavano spesso non sanabili sotto il profilo paesaggistico.

Quali elaborati devono essere allegati a una sanatoria edilizia con vincolo paesaggistico?
Generalmente sono richiesti rilievo dello stato attuale, stato legittimo, elaborati comparativi, relazione tecnica asseverata, documentazione fotografica e relazione paesaggistica. In alcuni casi può essere necessario integrare la pratica con elaborati storici e documentazione catastale. [Verificare regolamento edilizio comunale]

Quali errori procedurali devono evitare progettisti e tecnici asseveratori?
Uno degli errori più frequenti è presentare pratiche prive della ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile. Critica anche l’omessa verifica dei precedenti titoli edilizi e dei vincoli esistenti. Occorre inoltre verificare la corretta qualificazione dell’abuso edilizio e la compatibilità paesaggistica dell’intervento.

Quali controlli può effettuare la Soprintendenza nelle pratiche di sanatoria?
La Soprintendenza può valutare la compatibilità paesaggistica dell’opera rispetto al contesto tutelato, verificando impatto visivo, alterazione volumetrica, modifiche prospettiche e coerenza con i valori paesaggistici dell’area. Il parere costituisce un passaggio procedurale essenziale nelle aree soggette a vincolo.