Sanatoria semplificata: quando il Salva Casa prende il sopravvento

Il Decreto Salva Casa, tra le varie modifiche al Testo Unico Edilizia, ha inserito l'importantissimo articolo 36-bis che si riferisce alla nuova sanatoria semplificata per alcuni tipi di abusi edilizi.

La nuova sanatoria semplificata del Salva Casa

Una delle novità più impattanti è quindi sicuramente quella inserita con l'art.36-bis, ovverosia l'accertamento di conformità semplificato che supera il concetto di doppia conformità per come lo conoscevamo fino all'avvento del DL 69/2024.

Secondo le nuove regole, gli abusi edilizi corrispondenti a parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, assenza o difformità dalla SCIA e variazioni essenziali ex art.32 TUE, per ottenere la regolarizzazione, devono essere conformi ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia (NTC, regolamenti edilizi, normativa antisismica) vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica (strumenti urbanistici comunali) vigente al momento della presentazione della domanda.

La differenza col 'prima' (e con la sanatoria classica ex art.36 che comunque resta in vigore per gli abusi maggiori, come ad esempio quelli in totale difformità o in assenza di permesso di costruire) è evidente, visto che l'accertamento di confromità standard prevede la conformità sia urbanistica che edilizia 'prima' e 'dopo'.

Il procedimento è attivato dallo Sportello unico per l'edilizia, che può anche richiedere determinati interventi propedeutici all'ottenimento della sanatoria: si tratta della cd. sanatoria condizionata.

E se servono altre autorizzazioni (pasaggistica o sismica)? L'istanza va presentata direttamente al SUAP

Anche per interventi che necessitano di altre autorizzazioni (ad es. in aree tuttelate), nel caso in cui siano richiesti atti di assenso da parte di altre amministrazioni per gli interventi edilizi prescritti, trattandosi di interventi condizionanti il rilascio del titolo o la formazione dello stesso, gli stessi dovranno essere acquisiti dallo Sportello unico edilizia prima del formale rilascio del permesso di costruire in sanatoria; in caso di SCIA in sanatoria la realizzazione è presupposto per la formazione del titolo.

In ogni caso, l'istanza relativo al titolo in sanatoria - anche per la parte che presuppone il rilascio di autorizzazioni o atti di assenso di altre amministrazioni - potrà essere presentata direttamente allo Sportello unico edilizia, che ai sensi dell’articolo 36-bis procederà poi a trasmettere la documentazione alle competenti amministrazioni.

Nel caso, ad esempio, di autorizzazione sismica o paesaggistica: il comune dovrà inviare la documentazione rispettivamente all'ufficio regionale alla Soprintendenza territorialmente competenti.

Il caso: richiesta di sanatoria semplificata per una canna fumaria

Un esempio assolutamente pertinente con quanto ricordato sopra è contenuto nella sentenza 9066/2025 del 12 maggio del Tar Lazio, relativa al ricorso contro un ordine di demolizione per una canna fumaria posta a servizio dell'appartamento, realizzata, in assenza di titolo edilizio e di autorizzazione paesaggistica, sul terrazzo del piano sovrastante appartenente a diverso proprietario.

Riepilogando: l ricorrente aveva acquistato un appartamento nel 2000, già dotato di una canna fumaria sul terrazzo di un altro proprietario. L'amministrazione comunale aveva emesso un'ordinanza di demolizione della canna fumaria, in quanto realizzata senza permesso edilizio e senza autorizzazione paesaggistica. Successivamente, il ricorrente aveva presentato un'istanza di accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36-bis del DPR 380/2001, come modificato dal Decreto-Legge 69/2024 (Salva Casa), chiedendo la sanatoria dell’opera, visto che questo tipo di intervento richiedeva la SCIA (e quindi rientrava nel perimetro delle possibilità per la richiesta della sanatoria semplificata).

In particolare, la controversia si concentra quindi sulla sanatoria edilizia e la compatibilità paesaggistica dell'intervento.

Perché il Comune ha negato la sanatoria

Il Comune aveva rigettato l'istanza di sanatoria per le seguenti ragioni:

1. mancanza di documentazione: il comune aveva evidenziato che l'istanza non era corredata da tutti i documenti richiesti, come le fotografie e le relazioni tecniche adeguate, inclusi i riferimenti al Piano Regolatore Generale (PRG) e alla normativa paesaggistica.
2. accertamento di compatibilità paesaggistica: un altro motivo di rigetto era la mancanza del parere vincolante per la compatibilità paesaggistica ai sensi dell'art. 167 del D.Lgs. 42/2004. L’istanza di sanatoria avrebbe dovuto essere corredata anche da tale parere, ma il tecnico aveva annullato la propria richiesta per l'ottenimento di tale parere.

Sanatoria semplificata e il DL Salva Casa

La sentenza ha approfondito la qualificazione errata dell'istanza da parte del Comune, che l'ha trattata come un'istanza ai sensi dell'art. 36 del DPR 380/2001 (invece, appunto, che come un'istanza ai sensi dell'art. 36-bis, introdotto dal DL 69/2024). Questo errore ha comportato una gestione inadeguata della procedura di sanatoria.

Mentre, infatti, il rilascio del permesso in sanatoria ai sensi dell’art. 36 del dpr 380/2001 è subordinato, in caso di interventi eseguiti in area paesaggisticamente vincolata, alla previa presentazione dell’istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica ex art. 167, commi 4 e 5, del d.lgs. 42/2004 e alla definizione positiva di tale procedimento, l’art. 36-bis reca, al comma 4, una disciplina specifica secondo cui il parere vincolante in merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento viene richiesto all’autorità preposta alla gestione del vincolo (la quale deve a propria volta acquisire il parere vincolante della Soprintendenza), direttamente dal responsabile dell’ufficio in seno al procedimento di sanatoria edilizia.

Salva Casa: sanatoria semplificata possibile anche in zona vincolata

In caso di parziali difformità, opere realizzate in assenza di SCIA semplice e variazioni essenziali, è possibile richiedere la sanatoria semplificata del Decreto Salva Casa: è sufficiente cioè la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia all'epoca della realizzazione dell'intervento, con allegata richiesta di compatibilità paesaggistica se le opere ricadono in zona vincolata.

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Cosa deve fare il comune: la richiesta di compatibilità pasaggistica

Per adempiere alle nuove regole, quindi:

• il Comune ha l'obbligo di rideterminarsi sull'istanza di sanatoria presentata secondo il nuovo art. 36-bis del DPR 380/2001 (introdotto dal DL 69/2024). Secondo il comune, sarebbe servito il permesso di costruire per questa canna fumaria, ma ciò non ha rlevanza in quanto a fronte di un'istanza diretta a conseguire un provvedimento chiaramente individuato dal privato (nel caso di specie l'accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità di cui all’art. 36-bis del dpr 380/2001), l’Amministrazione ha il dovere di svolgere un’istruttoria coerente con il provvedimento richiesto e di rendere una motivazione parimenti coerente, evidenziando, se del caso, le ragioni per le quali la stessa ritiene che non sussistano i presupposti normativamente richiesti per il rilascio del provvedimento richiesto;
• secondo l'art. 36-bis, il parere paesaggistico per gli interventi in zone vincolate va richiesto dal responsabile dell'ufficio che gestisce la sanatoria edilizia, direttamente all'autorità competente, come la Soprintendenza, e non deve essere a carico del richiedente;
• il Comune deve quindi seguire la procedura corretta e rivedere l’istanza di sanatoria secondo le disposizioni del DL Salva Casa, garantendo il rispetto dei nuovi criteri di semplificazione previsti per gli interventi in zona vincolata.

Quando il Salva Casa ha il sopravvento (ma la demolizione resta 'congelata')

Il TAR Lazio ha dato quindi ragione al ricorrente in merito alla qualificazione errata dell'istanza e ha annullato il rigetto dell'istanza di sanatoria, obbligando il Comune a riesaminare la domanda, seguendo il corretto iter normativo previsto per la sanatoria semplificata in caso di interventi edilizi parzialmente difformi.

Tuttavia, l'ordinanza di demolizione resta temporaneamente sospesa fino alla decisione definitiva sulla sanatoria. Da dirimere, quindi, la questione del titolo abilitativo corretto per assentire questo tipo di intervento: se SCIA, allora scatterà la sanatoria semplificata; se permesso di costruire, la demolizione sarà confermata a meno che il ricorrente non presenti una domanda per ottenere la sanatoria ordinaria (ove ne ricorrano i presupposti).

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO