Scia alternativa al permesso di costruire: non basta per lavori di demolizione e ricostruzione con ampliamento

SCIA alternativa o permesso di costruire: quale titolo abilitativo serve per la ricostruzione con ampliamento?

Ma quando si procede alla demolizione e ricostruzione di un immobile con ampliamento, quale titolo abilitativo è necessario? Basta una SCIA alternativa?

La normativa distingue come interventi ritenuti più impattanti dal punto di vista urbanistico gli interventi di ristrutturazione edilizia e quelli inerenti alla nuova costruzione.
Generalmente per ristrutturazione si intende quella serie di interventi o lavorazioni volti al recupero o al miglioramento dell’immobile esistente, mentre per nuova costruzione si individuano quelle opere che generano un nuovo carico urbanistico, modificano sagoma, volumetria o destinazione d’uso, e incidono in maniera rilevante sul contesto territoriale.

Molti credono che la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) alternativa al permesso di costruire autorizzi interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento, senza considerare che essa è uno strumento che consente all’interessato di dichiarare l’inizio di un’attività edilizia senza attendere l’autorizzazione preventiva della pubblica amministrazione (PA), purché l’intervento rientri nei limiti fissati dalla normativa e non comporti violazioni di vincoli urbanistici, edilizi o paesaggistici. Infatti quando l’opera determina un aumento significativo della superficie coperta, una nuova volumetria, o un edificio con caratteristiche planivolumetriche e tipologiche sostanzialmente diverse rispetto a quello preesistente, pur qualificando l’intervento come “ristrutturazione edilizia”, la situazione diventa più articolata.

Qual è il rischio?

Il rischio è che l’intervento possa configurarsi come nuova costruzione con l’obbligo di un titolo abilitativo formale che deve essere autorizzato dalla PA, come il permesso di costruire.

Tale concetto è stato ribadito anche dal TAR per la Lombardia con la sentenza n. 2757/2025, la quale ha chiarito che, laddove l’intervento determini una completa trasformazione dell’edificio preesistente e produca un carico urbanistico significativamente maggiore, la SCIA alternativa non può sostituire il permesso di costruire.

Demolizione e ricostruzione: quando la SCIA non basta secondo il TAR Lombardia

La società ricorrente è proprietaria di un immobile di due piani fuori terra, suddiviso in due unità immobiliari, di cui una ad uso autorimessa e l’altra residenziale. Essa presenta al Comune una SCIA per demolire l’immobile esistente e realizzare una palazzina residenziale di cinque piani fuori terra, oltre al piano interrato, con otto appartamenti e sette posti auto pertinenziali.

Il Comune dichiara l’improcedibilità della SCIA, poiché l’intervento non consisteva in una ristrutturazione edilizia, bensì in una nuova costruzione, non rispettando nemmeno il limite della superficie coperta previsto dall’art. 21, comma 9, lettera b), dalle Norme di Attuazione del Piano delle Regole del PGT. Di contro la società ricorrente sollevava varie argomentazioni tra cui la corretta qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia.

A sciogliere ogni dubbio è stato il TAR della Lombardia il quale apporta una serie di chiarimenti, in particolare sottolineando che “(…), secondo un orientamento giurisprudenziale formatosi prima dell’entrata in vigore del d.l. n. 786 del 2020, sebbene nelle ipotesi di demolizione e ricostruzione non sia necessario il rispetto del vincolo della sagoma, si fuoriesce dall’ambito della ristrutturazione edilizia e si rientra in quello della nuova costruzione quando fra il precedente edificio e quello da realizzare al suo posto non vi sia alcuna continuità, producendo il nuovo intervento un rinnovo del carico urbanistico che non presenta più alcuna correlazione con l’edificazione precedente (…). Ritiene il Collegio che, (…) non pare irragionevole escludere la sussistenza di elementi di continuità quando, come nel caso di specie, un edificio a due piani, di cui uno solo adibito a residenza, viene sostituito da una palazzina di cinque piani fuori terra, oltre il piano interrato, composta da otto appartamenti che, all’evidenza, produce un carico urbanistico ampiamente superiore e, perciò, molto diverso da quello prodotto dall’edificazione precedente.”
Quindi il criterio determinante per qualificare un intervento come ristrutturazione edilizia o come nuova costruzione è la continuità tra l’edificio preesistente e quello da realizzare. In particolare si abbandona il campo della ristrutturazione edilizia e si entra in quello della nuova costruzione quando l’intervento non conserva alcun elemento di continuità con l’edificio precedente, producendo un rinnovato carico urbanistico sul sito che non presenta più alcuna correlazione con l’edificazione preesistente.

Nel caso oggetto della sentenza l’edificio esistente sarebbe sostituito da una palazzina di cinque piani fuori terra, più un piano interrato, contenente otto appartamenti. È evidente che un intervento di tale portata produca un carico urbanistico significativamente superiore rispetto a quello dell’edificio originario, configurando così la mancanza di continuità con la costruzione precedente, di conseguenza per un intervento del genere una SCIA alternativa al permesso di costruire non può bastare.

In definitiva occorre stare molto attenti alle possibili variazioni di carico urbanistico in caso di demo-ricostruzione ai fini di una corretta qualificazione dell’intervento edilizio e, di conseguenza, della corretta richiesta del titolo abilitativo.

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