SCIA in sanatoria: limiti e divieti per cambio di destinazione d’uso

SCIA in sanatoria: limiti e divieti

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), nata come strumento di semplificazione amministrativa e burocratica a servizio del cittadino, consente di avviare determinati interventi edilizi immediatamente dopo la sua presentazione, senza attendere un’autorizzazione espressa dell’ente competente.

Tuttavia, l’utilizzo di questo strumento, in particolare nella sua funzione in sanatoria, ha generato nel tempo interpretazioni contrastanti e tentativi, non sempre legittimi, di sanare situazioni di abuso edilizio.

La questione centrale riguarda i seguenti confini applicativi della SCIA:

1. fino a che punto questo strumento può essere impiegato per regolarizzare difformità?
2. quali sono i limiti invalicabili oltre i quali la semplificazione amministrativa cede il passo alla necessità di un controllo preventivo più rigoroso?

Il tema assume particolare rilevanza quando si intrecciano più elementi di criticità:

• variazioni volumetriche;
• modifiche planimetriche;
• cambi di destinazione d’uso;
• violazioni di norme urbanistiche.

In questi casi, bisogna comprendere se sia possibile “spacchettare” un intervento edilizio complesso in una serie di modifiche minori, ciascuna potenzialmente sanabile con SCIA, oppure se l’opera debba essere valutata unitariamente nella sua configurazione finale.

Chiarimenti in merito vengono forniti dalla sentenza penale n. 119/2026 della Corte di Cassazione che ha dichiarato inammissibile il ricorso del ricorrente, confermando che una SCIA in sanatoria non può legittimare opere realizzate in totale difformità dal titolo edilizio originario, soprattutto quando comportano un mutamento di destinazione d’uso non consentito dalla normativa urbanistica vigente.

Cambio di destinazione d’uso abusivo: limiti della SCIA

Nel caso esaminato dalla Corte, il ricorrente aveva ottenuto l’autorizzazione per demolire e ricostruire un fabbricato rurale destinato a ripostiglio e ricovero attrezzi in zona agricola, ma l’opera realizzata si è rivelata completamente diversa ossia un edificio con piano seminterrato (anziché interrato), aumento di volumetria di 65 metri cubi, superficie maggiorata di 55 metri quadrati, verande, infissi e, soprattutto, l’utilizzo con destinazione residenziale anziché agricola.

A fronte di ciò l’imputato ha presentato una SCIA in sanatoria per alcune di queste difformità ma la Suprema Corte ha chiarito come non si possa sanare con una semplice SCIA interventi che determinano una modifica d’uso non autorizzata, infatti “(…) l’astratta e presunta legittimità di singoli interventi parziariamente esaminati, ove confluisca (…) verso una modifica di uso, non si riflette per ciò solo sulla sua liceità, essendo piuttosto necessario verificare se tale cambio d’uso sia consentito in base alla normativa urbanistica vigente e ai titoli eventualmente rilasciati.”
Inoltre sempre la Suprema Corte specifica come non si possa pensare di sanare gli abusi attraverso una loro valutazione frammentata, che “a fronte di un abuso integrante la realizzazione di un’opera complessivamente intesa, realizzata in totale difformità rispetto a quanto assentito” la sussistenza di una SCIA in sanatoria di parte degli interventi (non dell’intero) non può essere considerata legittimante.

Quindi l’eventuale legittimità di singoli interventi (esaminati separatamente) con SCIA in sanatoria, non si riflette automaticamente sulla legittimità dell’abuso nella sua interezza, né può essere ritenuta legittimante del cambio di destinazione d’uso, il quale deve essere invece verificato alla luce della normativa urbanistica vigente e dei titoli rilasciati. In tale contesto la trasformazione da deposito agricolo in zona rurale a edificio residenziale, come nel caso in oggetto, rappresentava un mutamento radicale non consentito dalla pianificazione urbanistica.

In pratica, l’edificio va valutato nel suo complesso, e non si può eludere il regime dei titoli edilizi suddividendo i lavori abusivamente realizzati, infatti la Corte precisa che “la valutazione di un'opera edilizia abusiva va effettuata con riferimento al suo complesso, non potendosi considerare separatamente i suoi singoli componenti (…). L'opera deve essere infatti considerata unitariamente nel suo complesso, senza che sia consentito scindere e considerare separatamente i suoi singoli componenti e ciò ancor più nel caso di interventi su preesistente opera abusiva (…).
(…) (V)a altresì evidenziato che (…) la definizione di totale difformità̀ è contenuta nell'articolo 31 del TU edilizia, il quale precisa che sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.”
Il concetto di “totale difformità”, così come definito dall’articolo 31 del Testo Unico dell’edilizia, indica quegli interventi che rendono l’edificio completamente diverso da quello approvato. Ciò può riguardare le caratteristiche tipologiche, la planimetria, i volumi o la funzione dell’edificio. In alternativa, si parla di totale difformità anche quando vengono realizzati volumi aggiuntivi che superano i limiti del progetto originale e che possono essere considerati autonomi e utilizzabili.

In sostanza, un’opera è abusiva quando l’edificio finito non corrisponde più sostanzialmente a quello autorizzato, indipendentemente dalla regolarità di singoli elementi.

La sentenza chiarisce dunque i limiti della SCIA in sanatoria:

1. NON può essere utilizzata per totali difformità;
2. NON legittima cambi d'uso non consentiti dalla normativa urbanistica vigente;
3. NON può essere frammentata in una pluralità di richieste in sanatoria con oggetto singoli interventi quali parte di una difformità rilevante o totale, richiedendo invece una valutazione unitaria.

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