Sopraelevazione in condominio: quando non serve il consenso di tutti

Per realizzare una sopraelevazione in condominio non serve l'autorizzazzione tramite delibera condominiale, se l'opera NON modifica l’aspetto esteriore dell’edificio e quindi non incide sulla statica dello stesso.

Lo ha affermato il Tar Campania nella sentenza 381/2022 dello scorso 7 febbraio, relativa al ricorso contro il provvedimento di diniego all'istanza di sanatoria urbanistica ex art.36 Testo Unico Edilizia per la regolarizzazione di alcune opere edilizie apprtenenti ad un’unità immobiliare ubicata all’ultimo piano di un fabbricato residenziale, realizzate senza titolo edilizio, delle seguenti opere:

• il prolungamento del pergolato assentito con autorizzazione;
• la chiusura di una piccola porzione del terrazzo;
• la realizzazione di un piccolo vano adibito a deposito

I motivi del diniego della sanatoria

Il comune aveva negarto la sanatoria per:

1. mancata produzione di documentazione di verifica degli indici e parametri urbanistico-edilizi relativi alla richiesta di accertamento di conformità;
2. mancata acquisizione del verbale di assemblea condominiale che autorizza l’intervento effettuato, in quanto lo stesso modifica l’aspetto esteriore dell’edificio potendo incidere, trattandosi di ampliamento volumetrico, sulla statica dello stesso.

Documentazione per l'accertamento di conformità: chi deve chiedere chiarimenti?

Riguardo al primo motivo, il Tar evidenza che l'istanza di accertamento di conformità – secondo quanto emerge dal provvedimento impugnato – sarebbe carente della “verifica degli indici e parametri urbanistico edilizi dell’intero fabbricato comprensivo dell’opera di cui si richiede l’accertamento di conformità”.

Non è un motivo valido, in quanto l'ente - ove non avesse potuto procedere alla verifica d’ufficio - avrebbe potuto/dovuto richiedere al ricorrente i documenti necessari per gli accertamenti, specificando dettagliatamente quali essi fossero. L’opposta generica carenza documentale non può pertanto essere sufficiente a fondare l’impugnato diniego.

Intervento di sopraelevazione in condominio: nozione, limiti, caratteristiche

Riguardo al secondo e più 'importante' motivo, il Tar da ragione al ricorrente citando integralmente l'art.1127 del codice civile, dove si prevede tra l'altro che:

• il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare;
• la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono;
• i condomini possono opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.

La nozione di sopraelevazione trova quindi applicazione nei casi in cui il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale esegua nuovi piani o nuove fabbriche, ovvero trasformi locali preesistenti aumentandone le superfici e le volumetrie.

Solo un rischio 'statico' può comportare la delibera

Detto che la sopraelevazione sfrutta lo spazio sovrastante l'edificio ed occupa la colonna d'aria su cui esso insiste, l'esercizio di tale diritto non resta subordinato alla prestazione del consenso da parte degli altri condomini, a meno che non sia compromessa la statica e l'architettura dello stabile e non siano presenti limitazioni alla luce o all'aria del sottostante appartamento (ex multis: TAR Brescia n. 341/2018; C. di St. n. 2118/2017; Tribunale Napoli n. 7441/2019; Tribunale Trento 11/7/2017).

Facoltà di sopraelevare

La facoltà di sopraelevare, pertanto:

• spetta ex lege al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio (o al proprietario esclusivo del lastrico solare);
• non necessita di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini;
• può essere preclusa soltanto in forza di un'espressa pattuizione che, in sostanza, costituisca una servitù altius non tollendi a favore degli stessi.

Nel caso in esame, da un lato, non risulta sussistere tra i condomini un precedente accordo in senso contrario e, dall'altro, non viene allegato né tantomeno dimostrato - in positivo – da parte del Comune resistente un pregiudizio statico o architettonico. Da qui l'accoglimento del ricorso.

Occhio però: queste opere vogliono il permesso, non sono edilizia libera

La sentenza si chiude esaminando nel dettaglio tutte le opere per le quali era stata richiesta la sanatoria.

A prescindere dal 'discorso' sull'accertamento di conformità, il Tar evidenzia infatti che:

• la chiusura stabile non retrattile del “pergolato” fa desumere una permanenza prolungata nel tempo del manufatto e delle utilità che esso è destinato ad arrecare, comportando una trasformazione edilizia del territorio, e pertanto necessita di permesso di costruire;
• servono i permessi di costruire anche per “la realizzazione di un vano a forma rettangolare abitabile” e “la realizzazione di un vano adibito a deposito”, che hanno carattere urbanisticamente rilevante e comportano un aumento di volumetria. Essi non sono riconducibili alla nozione di pertinenza.