Stato legittimo dell'immobile: con la sanatoria si può ottenere, con il condono no

Se la sanatoria edilizia, oggi anche semplificata grazie al Decreto Salva Casa, può valere - così come i pagamenti per ottenerla - lo stato legittimo dell'immobile, il condono edilizio (sanatoria straordinaria) non è invece uno strumento tramite il quale un'opera può considerarsi legittima, e sulla quale, ad esempio, possono effettuarsi ulteriori interventi per i quali chiedere un'altra sanatoria.

La natura 'eccezionale' del condono - in Italia ne sono succeduti tre, con specifiche forchette temporali nelle quali agire - è quindi determinante per impedire la 'regolarizzazione' dell'opera, che invece avverrebbe in caso di sanatoria ex TU Edilizia.

Il caso: richiesta di sanatoria per opere su immobile condonato

Il principio, piuttosto importante, è stato cristallizzato dal Consiglio di Stato nella sentenza 482/2025, relativa alla presentazione di un'istanza di sanatoria per delle opere effettuate su un'unità abitativa condonata con il secondo condono (legge 724/1994).

Per questo immobile, il ricorrente aveva presentato nel 1995 domanda di condono edilizio ai sensi della legge 724/1994, ancora non esitata. Nel 2009 il Comune aveva emesso ordinanza di demolizione per opere totalmente abusive, alcune delle quali costituivano ampliamenti del corpo di fabbrica già oggetto di condono, altre erano opere ex-novo.

Insomma: tutte le opere oggetto dell’istanza di sanatoria ex art. 37 dpr 380/2001 afferiscono all'unità immobiliare oggetto di condono edilizio, in parte costituendone ampliamento (ampliamento del locale soggiorno realizzato nel corpo principale; ampliamento del “deposito 1” per realizzare un ricovero di conigli), in parte fungendo da locali posti a servizio del medesimo (garage e legnaia) dei quali, infatti, il ricorrente assume la natura pertinenziale.

La natura giuridica del condono edilizio

Il Consiglio di Stato chiarisce che il condono edilizio ha natura del tutto eccezionale, consentendo il mantenimento di opere edilizie non altrimenti regolarizzabili dietro pagamento di una sanzione e dei relativi oneri.

Tuttavia, questa sanatoria straordinaria opera solo evitando la demolizione dei manufatti abusivi e consentendone la circolazione giuridica.

Crucialmente, il condono edilizio non rende l'opera condonata legittima, trattandosi di manufatti realizzati in difformità dalla normativa edilizia ed urbanistica.

L'effetto è limitato all'evitare la demolizione e consentire il trasferimento, che sarebbe altrimenti vietato.

Stato legittimo: cos'è? Prima e dopo il Salva Casa

Ricordiamo che lo stato legittimo di un immobile, normato dall'art.9-bis, commi 1-bis e 1-ter del dpr 380/2001, è rappresentato dall'insieme dei titoli edilizi e delle dichiarazioni che attestano la regolarità urbanistica e catastale dell'edificio rispetto ai progetti autorizzati e alla normativa vigente.

Quando un immobile risulta conforme a tale stato, significa che non sussistono irregolarità edilizie o abusi.

Prima delll'entrata in vigore del DL 69/2024, lo stato legittimo di un immobile era determinato dalla presenza contemporanea di:

1. titolo originario (licenza, concessione o permesso di costruire, anche in sanatoria);
2. titoli successivi per interventi sull’intero immobile o su singole unità immobiliari;
3. titoli per interventi parziali.

Quindi, in mancanza anche di un solo titolo, era impossibile certificare lo stato legittimo.

Il Salva Casa ha modificato la contemporaneità delle tre condizioni con l'alternatività delle stesse: ciò significa che il punto 1 (titolo originario) può essere sostituto dal punto 2 (intervento successivo su intero immobile), ma a certe condizioni. Inoltre, prevede che anche titoli in sanatoria (artt. 36, 36-bis e 38) e il pagamento di specifiche sanzioni edilizie completino lo stato legittimo dell'immobile.

Il comma 1-bis infatti prevede ch "lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare, concorrono, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all'articolo 34-bis...

Quindi, la sanatoria ordinaria (classica o semplificata) può far presumere lo stato legittimo, ma il condono no.

Opere condonate: non legittimano ulteriori interventi

Tornando al 'nostro' caso, il TAR evidenzia che il condono edilizio non rende l'opera condonata legittima, ne evita solo la demolizione e ne consente il trasferimento, che sarebbe altrimenti vietato; conseguentemente le opere condonate non possono costituire il presupposto per la realizzazione di ulteriori interventi edilizi, che ne mutuano inevitabilmente la natura illegittima.

In caso diverso, infatti, si finirebbe per attribuire al titolo edilizio rilasciato in sede di condono una sorta di “ultrattività indeterminata”, cioè una estensione oggettiva e temporale che va ben al di là dei limiti indicati nella L. 47/85 (e dalle successive leggi che hanno reso possibile la ripresentazione di domande di condono, i.e. la L. n. 724/904 e la L. n. 326/2003), limiti che nel caso della L. n. 47/85 consentivano di condonare solo le opere realizzate prima del 1° ottobre 1983 e alla condizione che la domanda fosse presentata entro 30 novembre 1985, poi prorogato fino al 31 marzo 1986.

Gli interventi ammissibili su beni condonati

Su beni oggetto di condono edilizio sono ammissibili esclusivamente:

• interventi di manutenzione ordinaria;
• interventi di manutenzione straordinaria;
• interventi di risanamento conservativo.

Questa limitazione deriva dalla "mera coerenza con il consenso che il legislatore ha dato al mantenimento delle opere medesime". Non sono invece consentiti interventi che comportino ampliamenti, modifiche sostanziali o nuove volumetrie.

L'applicazione al caso concreto

Nel caso esaminato, tutte le opere oggetto dell'istanza di sanatoria (ampliamento del locale soggiorno, ampliamento del deposito per ricovero conigli, garage, legnaia, pergolato, area cementificata) avevano quale presupposto l'esistenza del fabbricato principale oggetto della domanda di condono non ancora evasa.

Esse costituivano ampliamento, pertinenza o elemento di arredo del fabbricato condonato.

Di conseguenza, non avrebbero mai potuto essere regolarizzate con sanatoria "di conformità" ai sensi degli artt. 36 o 37 del DPR 380/2001.

No ad ulteriori opere sull'immobile oggetto di condono edilizio

La pronuncia, in definitiva, chiarisce che il condono edilizio non può essere utilizzato come strumento per legittimare progressivamente interventi edilizi attraverso sanatorie successive.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO

Il principio stabilito tutela la natura eccezionale del condono e impedisce abusi dell'istituto che ne snaturerebbero la funzione originaria di mera sanatoria di opere altrimenti inregolarizzabili.