Stato legittimo dell'immobile e Decreto Salva Casa: gli interventi parziali non bastano

Come si dimostra lo stato legittimo dell'immobile dopo le novità introdotte dal Decreto Salva Casa? E' possibile regolarizzare la posizione di alcuni complessi edilizi tramite gli interventi parziali effettuati sugli stessi?

Domande gettonate e frequenti, alle quali il Consigio di Stato da precise risposte nella sentenza 4127/2025, di sicuro interesse perché fissa un confine oltre il quale, anche in vigenza di Salva Casa, non ci si può spingere per dimostrare lo stato legittimo di un'intero immobile.

Stato legittimo dell'immobile: cosa è cambiato col Decreto Salva Casa

L'entrata in vigore della legge Salva Casa (105/2024, di conversione del DL 69/2024) ci ha messo di fronte alle nuove disposizioni dell'art.9-bis del Testo Unico Edilizia, ai commi 9-bis e 9-ter: lo stato legittimo oggi è rappresentato dall'insieme dei titoli edilizi e delle dichiarazioni che attestano la regolarità urbanistica e catastale dell'edificio rispetto ai progetti autorizzati e alla normativa vigente.

Lo stato legittimo può risultare da:

• titolo edilizio originario (licenza, concessione, permesso, etc.);
• titoli successivi che abbiano abilitato interventi edilizi;
• documentazione catastale o altri atti pubblici (secondo le novità del DL 69/2024).

Prima del Salva Casa, lo stato legittimo di un immobile era determinato dalla presenza contemporanea di:

1. titolo originario (licenza, concessione o permesso di costruire, anche in sanatoria);
2. titoli successivi per interventi sull'intero immobile o su singole unità immobiliari, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Insomma, servivano tutti i titoli 'storici' per dimostrare lo stato legittimo, mentre il DL 69/2024 ha cambiato la contemporaneità delle tre condizioni con l'alternatività delle stesse: ciò significa che il punto 1 (titolo originario) può essere sostituto dal punto 2 (intervento successivo su intero immobile), ma a certe condizioni. Inoltre, prevede che anche titoli in sanatoria (artt. 36, 36-bis e 38) e il pagamento di specifiche sanzioni edilizie completino lo stato legittimo dell'immobile.

Il caso: stato legittimo con interventi parziali

I proprietari di un complesso edilizio avevano subito un'ordinanza di demolizione da parte del Comune, che contestava vari ampliamenti e modifiche realizzati senza i necessari titoli edilizi.

I ricorrenti hanno sostenuto che lo "stato legittimo" dell'immobile potesse essere provato con una serie di titoli edilizi (permessi di costruire, SCIA, DIA) ottenuti negli anni per vari interventi, seppur parziali, e quindi anche per le opere oggetto di demolizione.

Va subito precisato che le regole da applicare, nel caso di specie, sono quelle precedenti all'entrata in vigore del Salva Casa, che come ben sappiamo non è retroattivo.

La regola dello stato legittimo e gli interventi parziali

Il Consiglio di Stato chiarisce che non è possibile dimostrare lo stato legittimo dell'intero immobile solo attraverso titoli abilitativi che hanno riguardato singole parti o interventi puntuali.

La normativa (art. 9-bis del dpr 380/2001, anche come modificato dal DL “Salva Casa”) stabilisce che lo stato legittimo di un immobile si prova:

• con il titolo che ne ha previsto la costruzione o la successiva legittimazione,
• oppure con il titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, integrato con eventuali titoli successivi per interventi parziali.

Nel caso esaminato, tutti i titoli richiamati dai ricorrenti riguardavano solo modifiche interne, cambi di destinazione d’uso o piccole opere, e nessuno aveva interessato l'intero immobile né tantomeno aveva sanato gli ampliamenti contestati.

L'effetto delle modifiche introdotte dal DL Salva Casa

Il Consiglio di Stato ribadisce che anche con la riforma del DL Salva Casa:

• non è possibile "agganciare" lo stato legittimo dell'intero fabbricato solo a titoli parziali;
• i titoli abilitativi per singole parti dell'immobile non possono sanare abusi volumetrici o ampliamenti privi di titolo abilitativo;
• non si può estendere lo stato legittimo a porzioni dell’immobile mai formalmente assentite, nemmeno se rappresentate negli elaborati grafici allegati a titoli rilasciati per altre opere, come peraltro già affermato dal Consiglio di Stato nella sentenza 1382/2025.

Le conseguenze a livello operativo

In definitiva, il Consiglio di Stato con questa pronuncia ci permette di riepilogare alcuni punti fondamentali per le regole dello stato legittimo degli immobili, e cioè:

• il Comune è vincolato a ordinare la demolizione delle opere abusive, non avendo margine discrezionale di scelta;
• le sanatorie e le attestazioni di stato legittimo vanno riferite solo a quanto effettivamente autorizzato e assentito con titoli che riguardano l’intero immobile o la specifica porzione, non con un collage di titoli parziali;
• le difformità e gli ampliamenti privi di titolo non possono essere "coperti" da precedenti provvedimenti abilitativi riferiti solo ad altri interventi.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO