Superbonus 110% in condominio: ok anche con l'accesso in comune! Le ultime novità

E' piuttosto importante la risposta n.524 del 4 novembre 2020 dell'Agenzia delle Entrate in materia di Superbonus 110%, perché affronta la complessa questione dell’individuazione dell’accesso autonomo dall’esterno per le unità immobiliari nell’ambito di edifici plurifamiliari.

Si tratta, nello specifico, di interventi da effettuare sull'unità immobiliare di proprietà, facente parte di un condominio. Al riguardo, il contribuente precisa che il proprio immobile dispone di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello, al quale si accede dal percorso pedonale a servizio dei singoli edifici in condominio, quindi non dalla strada, né dal cortile o dal giardino di proprietà, come riportato nell'esempio indicato nella circolare n. 24/E del 2020 per definire la nozione di "unità immobiliare residenziale funzionalmente indipendente" avente il requisito dell' "accesso autonomo", valevole al fine di accedere al Superbonus.

Ok al Superbonus con accesso in comune

Dopo la lunga premessa, il Fisco ricorda che la circolare citata precisa che le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell'«accesso autonomo dall'esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l'edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio. Pertanto, l'unità abitativa all'interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto).

Non solo: un'unità è funzionalmente indipendente quando è dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, qualiimpianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva e che la presenza di un accesso autonomo dall'esterno presuppone, ad esempio, che «l'unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».

Successivamente, il legislatore è intervenuto inserendo, in sede di conversione del decreto legge 104/2020 (DL Agosto) all'art.119, il comma 1-bis del DL Rilancio ai sensi del quale «Ai fini del presente articolo, per "accesso autonomo dall'esterno" si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva».

A seguito di tale modifica normativa, pertanto, si può ritenere che l'unità immobiliare abbia "accesso autonomo dall'esterno" quando all'immobile si accede attraverso una strada privata e/o in multiproprietà o attraverso un terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo, non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell'unità immobiliare all'accesso in questione ovvero quando si è in presenza di accesso anche da cortile/passaggio comune che affaccia su strada.

Il Superbonus 110%, quindi, in questo caso è fruibile.

LA RISPOSTA N.524/2020 DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF