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Superbonus in condominio: nel calcolo della residenzialità prevalente conta pure l'area della centrale telefonica

Agenzia delle Entrate: la struttura, facente parte dell'edificio oggetto degli interventi edilizi, è comunque un immobile la cui destinazione d'uso è ben definita e certamente non residenziale.

Se in un condominio vengono eseguiti dei lavori di efficientamento energetico 'passibili' di Superbonus, per far sì che anche la società proprietaria della centrale telefonica, censita catastalmente in categoria F7, possa detrarre la propria quota di spese relative agli interventi sopra descritti, che saranno realizzati sulle parti comuni del condominio che la ospita, ai fini del calcolo della superficie prevalente, va conteggiata anche quella dell'unità in questione.

E' il chiarimento contenuto nella risposta 464/2022 del 21 settembre dell'Agenzia delle Entrate, utile per ripassare le regole sulla 'prevalente destinazione residenziale' che deve avere un edificio/condominio per far si che anche un'unità non residenziale - come, appunto nel caso di specie, è la centrale telefonica - possa prendere il Superbonus.

I lavori di efficientamento energetico

L'istante è un condominio, i lavori sono questi:

  • intervento "trainante" di coibentazione delle superfici opache verticali e orizzontali che interesseranno più del 25% della superficie totale disperdente;
  • interventi "trainati" di sostituzione di serramenti, infissi e impianti termici all'interno delle singole unità immobiliari e di installazione di impianti fotovoltaici.

L'edificio è costituito:

  • da una centrale telefonica, facente parte strutturalmente del palazzo anche se dotata di accesso autonomo, composta da una unità categoria D/7 (uffici, magazzini, etc.) e da una unità categoria F/7 (infrastruttura in fibra ottica e banda ultralarga), ubicati al piano seminterrato, piano terra e primo piano;
  • da 17 unità abitative (categoria A/2) ed una unità uso ad ufficio (categoria A/1), ubicati ai piani superiori.

Al fine di misurare la superficie prevalente del palazzo utile a stabilire se la società proprietaria della centrale telefonica possa detrarre la propria quota di spese relative agli interventi che saranno realizzati sulle parti comuni, l'Istante chiede se vada conteggiata anche la superficie dell'unità con destinazione F/7.

Superbonus per lavori su parti comuni in condominio e prevalente residenzialità

In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio - sottolinea l'AdE -, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza utilizzando, come chiarito con la circolare n. 24/E del 2020 un principio di "prevalenza" della funzione residenziale rispetto all'intero edificio.

Ciò implica il trovarsi di fronte a due possibili situazioni alternative tra loro:

  1. se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio in condominio è superiore al 50 per cento dell'intera superficie dell'edificio stesso, è possibile ammettere al Superbonus anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono spese, in qualità di condòmini, per interventi sulle parti comuni di tale edificio;
  2. se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è inferiore al 50 per cento, il Superbonus riferito alle spese per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio. In questo caso, inoltre, come precisato con la circolare n. 30/E del 2020, i soli possessori di unità immobiliari residenziali potranno fruire del Superbonus anche per interventi "trainati" realizzati su tali unità immobiliari, sempreché queste ultime non rientrino tra le categorie catastali A/1, A/8 e A/9, escluse dal beneficio ai sensi del comma 15 del citato articolo 119 del decreto Rilancio.

NB - Ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell'edificio, comprese quelle rientranti nelle predette categorie catastali escluse dal Superbonus (A/1, A/8 e A/9).

Come si verifica la residenzialità di un edificio?

Come chiarito dalla circolare 23/E del 2022, ai fini della verifica della natura "residenziale" dell'edificio non va conteggiata la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui lo stesso si compone.

Pertanto, ad esempio, nel caso di un box o di una cantina pertinenziale di una abitazione ovvero nel caso di un magazzino pertinenziale di una unità immobiliare a destinazione commerciale, la superficie catastale di tali pertinenze non va considerata.

La particolarità della centrale telefonica

In questo specifico caso, bisogna quindi capire se inserire nel calcolo anche la centrale telefonica.

L'Agenzia osserva che, con la circolare n. 18/2017, emanata in seguito alle modifiche apportate all’articolo 86 del Codice delle comunicazioni elettroniche, consistenti nell’aggiunta di un periodo, dove è sancito che le “…reti di comunicazione elettronica ad alta velocità in fibra ottica in grado di fornire servizi di accesso a banda ultra larga, effettuate anche all'interno di edifici, da chiunque posseduti, non costituiscono unità immobiliari … e non rilevano ai fini della determinazione della rendita catastale”, ha precisato che “tenuto conto che l'istituto catastale assolve a funzioni, oltre che di natura fiscale, anche di natura civilistica (identificazione dei beni immobili per il trasferimento o la costituzione di diritti reali) ed inventariale a supporto della gestione del territorio, la nuova previsione normativa, richiamata in premessa, di esclusione delle infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione dal novero delle "unità immobiliari" e dal computo della rendita catastale, non esclude peraltro che tali beni possano comunque formare oggetto di iscrizione in catasto, ancorché senza attribuzione di rendita catastale”.

Il medesimo documento di prassi ha chiarito, inoltre, che "In tale contesto, si ritiene necessario integrare il quadro di qualificazione vigente con una nuova categoria catastale, denominata F/7 - Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, nella quale possono essere censite, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d'uso, le infrastrutture in argomento, oggetto di dichiarazione in catasto. Pertanto, per gli immobili che costituiscono infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione già censiti al Catasto Edilizio Urbano, gli intestatari catastali possono presentare dichiarazioni ai sensi dell'art. 1 del regolamento approvato con decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701 (cd. procedura Docfa), finalizzate alla variazione delle scritture catastali, con attribuzione della categoria F/7 - Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, senza attribuzione di rendita".

In definitiva, ai fini della verifica della prevalente funzione residenziale dell'edificio, occorre considerare, nel calcolo della superficie complessiva dell'edificio, anche gli immobili censiti in catasto con categoria F/7, in quanto costituiscono immobili facenti parte dell'edificio stesso, la cui destinazione d'uso è ben definita e certamente non residenziale.

Ne consegue che, nella fattispecie prospettata, al fine di verificare se l'edificio oggetto degli interventi è residenziale nella sua interezza, l'Istante dovrà tener conto anche dell'immobile in categoria F/7; solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza, ricomprese nell'edificio, sia superiore al 50 per cento della superficie complessiva dell'edificio stesso, sarà possibile ammettere alla detrazione anche i proprietari o detentori degli immobili non residenziali, censiti in catasto con categoria D/7 o F/7, che sostengono spese, in qualità di condòmini, per interventi sulle parti comuni dell'edificio.


LA RISPOSTA 464 DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE E' SCARICABILE IN ALLEGATO PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE

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