Superbonus per edifici di ONLUS sanitarie e APS: nuova circolare delle Entrate su interventi e limiti di spesa

L'Agenzia delle Entrate ha pubblicato una nuova circolare, la n.3/2023 dell'8 febbraio, dedicata all'art.119 comma 10-bis del Decreto Rilancio, cioè le detrazioni Superbonus 110% - fino al 31 dicembre 2025 - inerenti le spese sostenute dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale (ONLUS) a carattere socio-sanitario, dalle organizzazioni di volontariato (OdV) e dalle associazioni di promozione sociale (APS) iscritte nei registri nazionali, regionali e delle province autonome di Trento e Bolzano.

Superbonus ONLUS socio-sanitarie, ODV, APV: la 'ratio' della norma

La norma - spiega il Fisco - è stata inserita per compensare il fatto che queste associazioni esercitano la propria attività in edifici di grandi dimensioni e, per taluni servizi che vengono erogati alla collettività (Centro Diurno Integrato, Residenza Sanitaria Assistenziale, Poliambulatori, Servizi Sanitari e assistenziali, ecc.), le norme e gli standard funzionali impongono
la disponibilità di notevoli superfici appositamente attrezzate.

Tali soggetti, pertanto - ai fini della fruizione del Superbonus - risulterebbero penalizzati qualora le spese agevolabili fossero determinate in funzione del numero delle unità immobiliari oggetto di interventi atteso che interi immobili o interi complessi edilizi sono catastalmente individuati quale singola unità immobiliare.

I massimali di spesa

Il chiarimento più importante contenuto nella circolare è quello sul parametro di riferimento per il calcolo dei massimali di spesa che, per evitare differenze territoriali, è rappresentato dal valore medio ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia relativo alla media nazionale e non a quello del comune ove è ubicato l’immobile stesso.

ONLUS, ODV e APS: perimetro soggettivo

Prendono il Superbonus i lavori sugli edifici delle organizzazioni non lucrative di utilità sociale (ONLUS), delle organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui all’art.6 della legge 11 agosto 266/1991 e le associazioni di promozione sociale (APS), cioè i soggetti indicati al comma 9, lettera d-bis), dell’art.119 del DL 34/2020.

Non possono, invece, fruire del Superbonus le Aziende di Servizio alla Persona (ASP), stante l’elencazione tassativa di cui al citato comma 9, lettera dbis), dell’articolo 119 del DL Rilancio che non contempla tra i potenziali soggetti beneficiari le predette aziende.

In ogni caso, nelle more dell'entrata in vigore del Codice Terzo Settore e del Registro unico nazionale del Terzo
settore (RUNTS), il passaggio dall’Anagrafe delle ONLUS al RUNTS comporta una sostanziale continuazione della operatività della ONLUS, che acquisisce formalmente la qualifica di ETS e, pertanto, non fa venir meno la possibilità di fruire del Superbonus nei limiti di spesa previsti dal citato comma 10-bis, dell’articolo 119 del DL 34/2020 a condizione che vengano rispettati gli ulteriori requisiti ivi previsti.

I due requisiti necessari

Devono sussistere due condizioni:

• deve trattarsi di una ONLUS, OdV o APS che si occupa di servizi sociosanitari, i cui membri del consiglio di amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica;
• gli edifici di categoria catastale B/1, B/2 e D/4, oggetto degli interventi agevolabili, devono essere posseduti a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito in data certa, anteriore al 1° giugno 2021, data di entrata in vigore della disposizione contenuta nel citato comma 10-bis dell’articolo 119.

Le caratteristiche dell'immobile

Per l'applicazione delle disposizioni, chiarisce l'AdE, si deve considerare la situazione esistente all’inizio dei lavori e non a quella risultante al termine degli stessi.

La norma non prevede che, al momento dell’effettuazione degli interventi, l’immobile, sul quale tali interventi verranno realizzati, debba essere già utilizzato per l’esercizio delle attività di servizi socio-sanitari e assistenziali, purché, in ogni
caso, alla data di inizio lavori l’immobile rientri in una delle categorie catastali rilevanti ai sensi della lettera b) del comma 10-bis dell’articolo 119, ovvero, B/1, B/2 e D/4.

Pertanto, ad esempio, nel caso in cui una ONLUS - che svolge attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali - proprietaria di un immobile accatastato nella categoria D/8 intenda effettuare interventi ammessi al Superbonus, cambiandone la destinazione d’uso in Casa di Cura (categoria B/2 o D/4), potrà avvalersi dei limiti indicati nel citato comma 10-bis, a condizione che il predetto cambio di destinazione di uso venga effettuato prima dell’inizio dei
lavori.

I soggetti legittimati posono avvalersi della peculiare modalità di calcolo dei limiti di spesa ammessi al Superbonus di cui al comma 10-bis anche qualora l’attività di servizi socio-sanitari e assistenziali venga svolta in via mediata
attraverso la stipula di un contratto di affitto di azienda con un altro soggetto.

Divieto di percezione di compensi da parte degli amministratori

La condizione - non percepire compensi o indennità per tali incarichi - deve sussistere dal 1° giugno 2021 e deve permanere per tutta la durata del periodo di fruizione dell’agevolazione.

Ciò vale anche nel caso in cui si opti per la cessione del credito o per lo sconto in fattura.

Possesso e detenzione: ok anche per immobili in comodato

Ai fini dell’applicazione del comma 10-bis dell’articolo 119, l’ulteriore condizione rappresentata dal possesso dell’immobile in base ai titoli elencati dalla norma (proprietà, nuda proprietà, usufrutto o
comodato d’uso gratuito) deve considerarsi tassativa e quindi, nel caso in cui una ONLUS socio-sanitaria detenga l’immobile per il tramite di un contratto di locazione non potrà avvalersi delle modalità di calcolo del citato comma 10-bis.

Solo con riferimento al contratto di comodato d’uso gratuito (e non anche per gli altri titoli di possesso: proprietà, nuda proprietà, usufrutto), la disposizione prevede espressamente che tale contratto debba essere registrato in data anteriore alla data di entrata in vigore della norma in commento (1° giugno 2021).

Limite di spesa ammesso e modalità di calcolo con esempi numerici

Le Entrate sottolineano, in merito alla specifica modalità di calcolo per la determinazione dei massimali di spesa, che il citato comma 10-bis dell'articolo 119 del DL Rilancio utilizza quale parametro di riferimento la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate.

Data la locuzione generica della norma riferita alla «superficie media», al fine di evitare differenze territoriali, occorre fare riferimento al valore medio ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle entrate riferibile alla media nazionale e non a quello del comune ove è ubicato l’immobile stesso.

Esempio: nel caso di una superficie lorda del fabbricato di 4.000 mq e una superficie media ricavabile dall’OMI di 100 mq, dal rapporto di queste due grandezze si determinano n. 40 unità immobiliari “figurative”. L'ultimo parametro va moltiplicato per i limiti di spesa previsti per le singole unità immobiliari in relazione agli interventi agevolabili che si intendono effettuare.

Quindi, con intervento (trainante) di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio, il massimale di spesa agevolabile è pari a 2.000.000 di euro, ricavabile dal prodotto tra il numero di unità immobiliari “figurative” (40 unità) e il limite di spesa (50.000 euro) previsto per gli edifici unifamiliari.

LA CIRCOLARE N.3/E/2023 DELL'ADE E' SCARICABILE IN ALLEGATO PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE