Terzo condono edilizio: l'ampliamento del bagno in zona vincolata non è consentito

Ci sono abusi edilizi che, in zona vincolata, non possono ottenere il Terzo condono (legge 326/2003, di conversione del DL 269/2003) in quanto non rientranti nel ristretto perimetro che la legge prevede per le opere sanabili in questo tipo di zone.

L'ampliamento del contendere

Uno di questi casi è contenuto nella sentenza 4036/2024 del 3 maggio del Consiglio di Stato, riguardante il ricorso contro il rigetto dell'istanza di condono presentata dal privato per delle opere abusive in ampliamento, nello specifico un piccolo bagno.

Le ragioni del diniego di condono si fondavano:

• sulla preesistenza, sull’area, del vincolo paesaggistico, apposto con d.m. 12 giugno 1967;
• sulla localizzazione delle opere in zona «2» del PUT (zona A1 del pregresso PRG);
• sull’aumento di volume e superficie.

Secondo il ricorrente, le opere sarebbero rientrate nella tipologia «5» (e non nella tipologia «1») dell'Allegato 1 al DL 269/2003.

Il TAR competente confermava quanto statuito dal comune, e si arrivava quindi sino a Palazzo Spada, che, prima di tutto, affermava che l'abuso del contendere era rappresentato da un «piccolo ampliamento di bagno esistente».

La relazione tecnica a corredo dell'istanza di condono specifica che esso è stato realizzato al primo piano dell'immobile, sul terrazzo esistente, ha dimensioni esterne in pianta di 1,48x2,07 mq. e altezza interna pari a 2.,98 mt.

Terzo condono in zona vincolata: le regole per abusi minori e maggiori

Detto ampliamento - sottolinea il Consiglio di Stato - ha dato luogo ad un aumento di volumetria e di superficie con la conseguenza che, in presenza del preesistente vincolo paesaggistico (e delle altre cause ostative), l’istanza di condono non avrebbe potuto essere accolta.

L'art. 32, comma 27, del DL 326/2003 prevede che: «Fermo restando quanto previsto dagli articoli 32 e 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria, qualora (...) siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici».

Secondo tale disciplina, già sul piano letterale e della sua portata precettiva:

• non sono suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell’allegato 1 alla citata legge (c.d. abusi maggiori), realizzate su immobili soggetti a vincolo (per quanto qui rileva) paesaggistico, al di là se si tratti o meno di interventi conformi alle norme urbanistiche e al fatto che il vincolo non comporti l'inedificabilità assoluta dell’area;
• sono invece sanabili, se conformi a detti strumenti urbanistici, solo gli interventi c.d. minori di cui ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 al d.l. n. 326, cit. (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria), previo parere della autorità preposta alla tutela del vincolo.

Ampliamento di veranda con aumento di cubatura: niente terzo condono edilizio in zona vincolata

L'ampliamento di una veranda con aumento di cubatura costituisce un aumento volumetrico, rientrante fra gli abusi edilizi maggiori, che non possono ottenere la sanatoria straordinaria se commessi in area vincolata in virtù delle disposizioni del Terzo condono edilizio.

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L'ampliamento del bagno non può rientrare nel perimetro del Terzo condono

Palazzo Spada evidenzia inoltre che nel caso di specie - a differenza di quanto sostenuto da parte appellante -, l’attività edificatoria correttamente non è stata ricondotta dal Comune alla (invocata) categoria del restauro e risanamento conservativo.

L'art. 3 del dpr 380/2001, nel testo vigente ratione temporis, definiva (e sostanzialmente definisce, ancor oggi) gli interventi di restauro e risanamento conservativo «gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio»: l’aumento di superficie o di volumetria comportava, al contrario, una trasformazione dell’edificio che necessitava di permesso di costruire (Cons. Stato, sez., IV, n. 4851 del 2013).

E’ stato più recentemente ribadito che «mentre gli interventi di risanamento non contemplano aumenti di volumetria, essi sono possibili in sede di ristrutturazione», con l’ulteriore limite secondo cui «le “modifiche volumetriche” previste dal d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 10, per le attività di ristrutturazione edilizia devono consistere in diminuzioni o trasformazioni dei volumi preesistenti ovvero in incrementi volumetrici modesti, tali da non configurare apprezzabili aumenti di volumetria. Ciò in quanto, qualora si ammettesse la possibilità di un sostanziale ampliamento dell'edificio, verrebbe meno la linea di distinzione tra la ristrutturazione edilizia e la nuova costruzione» (Cass. pen., sez. III, n. 38611 del 2019).

In definitiva, l'ampliamento del bagno configura una ristrutturazione edilizia assentibile con permesso di costruire e non può beneficiare del Terzo condono in zona vincolata.