Condoni e Sanatorie

Condono e sanatoria edilizia, due modalità per ottenere a posteriori la legittimazione di opere edilizie abusive. Quando è possibile ricorrere all'una o all'altra?

In primis, va precisato che il condono edilizio è una sanatoria straordinaria, con determinati riferimenti temporali (in Italia ce ne sono stati 3, nel 1985, 1994 e 2003, ognuno con una 'forchetta temporale' specifica), che mira a regolarizzare immobili edificati in violazione della disciplina urbanistica ed edilizia (si va a sanare l'irregolarità sostanziale). Vale, cioè, solamente per abusi edilizi realizzati in un determinato periodo ed entro una determinata data, indicata appunto nella legge di riferimento (ogni condono ne ha una).

La sanatoria 'ordinaria', o accertamento di conformità, comporta la regolarizzazione di un intervento realizzato senza titolo ma che soddisfa e rispetta la normativa urbanistica ed edilizia (dell’epoca, del momento della richiesta o di entrambe o mista, a seconda se la difformità è totale o parziale, in virtù delle novità apportate in materia dal DL Salva Casa).

Si va quindi a 'sanare' un abuso di tipo formale (ad es. per mancanza del titolo abilitativo, o realizzato con autorizzazione inadeguata) e non sostanziale (gli interventi sono conformi). L’accertamento di conformità è disciplinato dalla legge ordinaria ed è sempre possibile, entro certi termini.

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Decreto Salva Casa: nuove FAQ su stato legittimo, sanatorie, pagamenti

I nuovi chiarimenti sul Salva Casa riguardano, tra l'altro, lo stato legittimo, la SCIA in sanatoria per le varianti ante 1977, l'agibilità e i requisiti igienico-sanitari, le sanzioni economiche per le sanatorie, i cambi di destinazione d'uso, le tolleranze costruttive ed esecutive.

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Il permesso in sanatoria è inefficace senza una autorizzazione paesaggistica valida

La sanatoria paesaggistica è ammessa solo per interventi di lieve entità, ossia che non comportino variazioni di superfici e di e volumi, ma che prevedano eventualmente l’utilizzo di materiali difformi da quelli autorizzati. In tali casi, l’autorità competente può accertare la compatibilità paesaggistica, evitando la demolizione e applicando una sanzione pecuniaria. In una recente sentenza la Corte di Cassazione ribadisce che, in assenza di tale autorizzazione, anche il permesso in sanatoria è inefficace e l’opera abusiva deve essere demolita, indipendentemente dal rilascio di successivi titoli edilizi.

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Condono edilizio della mansarda in zona vincolata: le regole

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Sopraelevazione e terzo condono: si applicano i limiti volumetrici dell’ampliamento o della nuova costruzione?

Il terzo condono consente la sanatoria degli abusi edilizi entro certi limiti, ma le Regioni possono imporre vincoli ancora più restrittivi, come fatto dal Lazio con la LR n.12/2004. La sentenza del TAR Lazio n. 8897/2025, ha confermato tale principio con il diniego di sanatoria per un intervento ritenuto ampliamento e non nuova costruzione, escludendo la possibilità di suddividere la volumetria tra più unità per eludere i limiti.

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Sanatoria paesaggistica di abusi in zona vincolata: le regole del Salva Casa

Le nuove regole del Decreto Salva Casa consentono l'acquisizione dell'autorizzazione paesaggistica in sanatoria anche per opere o interventi che abbiano determinato creazione di nuovi volumi e superfici oppure aumento di volumi e superfici legittimamente realizzati, ma il rilascio dell'autorizzazione paesaggistica in sanatoria da parte del Comune è subordinato al parere vincolante dell'autorità paesaggistica.

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Il permesso di costruire in sanatoria è illegittimo se successivo all’acquisizione al patrimonio comunale

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Condoni e sanatorie costituiscono strumenti distinti di regolarizzazione edilizia:

  • Condono edilizio: sanatoria straordinaria per abusi sostanziali, applicabile solo entro limiti temporali definiti da specifiche leggi nazionali.
  • Sanatoria ordinaria: accertamento di conformità per abusi formali, disciplinato dalla normativa urbanistica ed edilizia vigente.
  • Normativa di riferimento: Leggi sui condoni (1985, 1994, 2003) e Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001), aggiornato dal DL Salva Casa.
  • Procedure: presentazione della domanda, pagamento degli oneri e verifica della conformità o sanabilità.
  • Casi d’uso: sanatoria di ampliamenti non autorizzati, regolarizzazione di interventi minori, recupero di edifici fuori norma.
  • Problematiche ricorrenti: limiti alla sanabilità, vincoli paesaggistici e ambientali, interpretazioni discordanti tra enti locali.
  • Innovazioni: semplificazioni procedurali introdotte per facilitare l'emersione dell'abusivismo edilizio minore.

Attraverso il contributo di esperti, tecnici, legali e operatori del settoreINGENIO fornisce una guida aggiornata per affrontare correttamente pratiche di condono e sanatoria.

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Opere edilizie ulteriori in attesa del condono: scatta la demolizione

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Chiusura del porticato: serve il permesso di costruire e non è condonabile in zona vincolata

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