T.U. Edilizia

La Legge Salva-Casa introduce semplificazioni per la regolarizzazione edilizia, ma solleva dubbi interpretativi su preesistenza urbanistica, doppia conformità e tolleranze costruttive. Il provvedimento, pensato per sbloccare il mercato immobiliare, lascia però agli enti locali un’ampia discrezionalità, alimentando incertezze tra tecnici e professionisti del settore.

Per realizzare una sopraelevazione con contestuale cambio di destinazione d'uso del lastrico solare occorre il titolo abilitativo adeguato, cioè il permesso di costruire, ed è necessario rispettare le regole sulle distanze tra costruzioni, da calcolare considerando le modifiche apportate, incluse tettoie, muri sopraelevati e terrazzi.

E' possibile ottenere la sanatoria semplificata del Decreto Salva Casa, cioè regolarizzare un intervento edilizio conforme ai requisiti edilizi all'epoca della realizzazione e urbanistici al momento di presentazione dell'istanza, solamente per SCIA e permessi di costruire in sanatoria presentati dopo il 30 maggio 2024. Prima, si resta con la doppia conformità classica.

In questo scritto l’Autore esamina alcuni aspetti circa l’efficacia del Salva-Casa, il primo inerente la certificazione dello “stato legittimo” alla luce delle indicazioni della “circolare Ministeriale” di fine gennaio che ritiene non condivisibili in quanto contrarie al dettato legislativo; il secondo inerente l’effettiva esperibilità dell’istruttoria delle sanatorie dell’articolo 36-bis esposte al rischio di conclusione per silenzio assenso con conseguenze pregiudizievoli sull’efficacia della norma.

Il MIT prova a supportare cittadini, professionisti e pubbliche amministrazioni con le linee guida per l’applicazione delle nuove disposizioni previste dal Salva Casa, viste le grandi incertezze e l’assenza della modulistica ufficiale.
In questo nuovo approfondimento trattiamo il cambio di destinazione d’uso e le semplificazioni alla luce delle novità introdotte dalle linee guida MIT.

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio, cioè la possibilità di vedersi tramutare in semplice multa un'ordinanza di demolizione, è soggetta a regole rigide: in caso di nuova costruzione, è ammessa solo per le parziali difformità e con la prova del pregiudizio della parte conforme, mentre per le ristrutturazioni edilizie ex art.33 serve un motivato accertamento del comune che certifichi l'impossibilità del ripristino dello stato dei luoghi.

Il comma 3-bis dell'articolo 34-bis del Testo Unico Edilizia, introdotto dal Decreto Salva Casa, fa riferimento a una verifica in ordine all'incidenza sismica delle difformità rientranti in tolleranza: il tecnico dovrà quindi attestare che gli interventi rientranti nelle soglie di tolleranza rispettino le prescrizioni delle norme per le costruzioni in zone sismiche poste dal dpr 380/2001 e inviare tutta la documentazione allo sportello unico comunale per l'acquisizione postuma dell'autorizzazione sismica.

Le vetrate amovibili (VePA) sono strutture trasparenti che possono essere installate su balconi, logge o verande, fungendo anche da separazione tra interno ed esterno. La sentenza del TAR dell'Emilia-Romagna n. 373/2024, stabilisce che tali installazioni, essendo amovibili e non permanenti, non richiedono autorizzazioni, poiché non alterano la volumetria dell'edificio.

Il nuovo DDL di revisione del Codice dei Beni Culturali punta a semplificare le procedure per l'ottenimento dei titoli abilitativi, con possibilità di esenzione dall'autorizzazione paesaggistica per gli interventi assentibili con CILA o quelli soggetti a SCIA con aumento di volume non oltre il 20%. Sul banco anche un altro disegno di legge relativo al vincolo paesaggistico per i comuni con popolazione inferiore a 10.000 abitanti.

Lo stato legittimo dell'immobile, con le nuove regole del Salva Casa, si può dimostrare anche con l'accertamento di conformità classico o semplificato, con il pagamento delle sanzioni previste per gli interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti in totale o parziale difformità e con la dichiarazione relativa alle tolleranze costruttive.

Un intervento edilizio concernente la trasformazione del sottotetto in superficie abitabile con l'abbassamento del solaio intermedio, demolizione e sostituzione della falda inclinata a coppi con l'attuale solaio piano, non può essere assentito con SCIA ma necessita del permesso di costruire, in quanto integra un aumento di superficie utile abitabile con modifica della sagoma e dei prospetti dell'immobile.

La sola non conformità edilizia non può giustificare il ritiro dell'agibilità, essendo necessario verificare invece se l'immobile risponda ai parametri di abitabilità e sicurezza.

L'autore esamina nel dettaglio la circolare operativa del MIT sul Decreto Salva Casa, partendo dal ritardo ingiustificato dei chiarimenti che arrivano 7 mesi dopo la conversione in legge del DL 69/2024, proseguendo sulle possibili conflittualità conseguenti alle eventuali interpretazioni regionali, e chiudendo sul ruolo fondamentale dei tecnici comunali e dei progettisti tecnici, sempre attendendo la modulistica unica che potrà dare finalmente uniformità all'applicazione delle norme.

Federcostruzioni sostiene la necessità di norme più chiare e snelle per rilanciare il settore, accelerare la rigenerazione urbana e favorire l’adozione di nuove tecnologie costruttive. L'intervista a Paola Marone, Presidente di Federcostruzioni.

La CILA, pur essendo un titolo abilitativo edilizio semplificato, gode di una certa stabilità e non può essere disconosciuta dal Comune senza un preventivo atto di autotutela. Inoltre, la mancata presentazione comporta solamente una sanzione pecuniaria, senza incidere automaticamente sulla validità dell'intervento, come avviene per SCIA e permesso di costruire.

Il fatto che un'opera illecita sia presente nelle pratiche edilizie non comporta la regolarizzazione postuma della stessa e per ottenere una sanatoria con la regola dell'ultimo titolo sanante per lo stato legittimo, la PA deve aver comunque verificato la legittimità dei titoli pregressi, non essendo possibile un'implicita attestazione della loro regolarità

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio, applicabile a lavori di ristrutturazione eseguiti senza permesso o in totale difformità rispetto ad esso (art. 33, comma 1) e a interventi realizzati parzialmente in difformità dal permesso di costruire (art. 34, comma 1), non è mai possibile per un intervento di nuova costruzione in totale difformità

Il MIT, nelle recenti linee guida al Decreto Salva Casa, ha chiarito cosa si intende per loggia o porticato su cui è possibile realizzare e installare le VePA (vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti) in attività di edilizia completamente libera.

In virtù delle nuove norme del Decreto Salva Casa è consentito, a determinate condizioni, il recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l'intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini. Ma la disposizione vale solo nelle Regioni che sono intervenute con propri regolamenti sugli interventi di recupero dei sottotetti.

Le sanzioni variano a seconda che si tratti di variazioni essenziali, parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA e assenza di SCIA, a seconda che si tratti di doppia conformità semplificata o standard e dipendono dall'aumento del valore venale dell'immobile: per un intervento eseguito in assenza della SCIA o in difformità da essa, si va da 1.032 a 10.328 euro. Il pagamento avviene in due fasi distinte

La sanzione demolitoria (e pecuniaria se l'ordine non viene eseguito) va irrogata nei confronti dei responsabili materiali degli abusi, mentre il condominio, in qualità di proprietario incolpevole, ancorché tenuto a prestare la sua collaborazione per la rimozione materiale dell'abuso in forza della sua relazione con l'intervento, non può essere perciò stesso destinatario delle sanzioni pecuniarie.

Mentre per gli abusi 'minori, cioè effettuati in parziale difformità dal permesso di costruire o SCIA, in assenza di SCIA o in variazione essenziale ex art.32 dpr 380/2001, opera la doppia conformità semplificata che prevede la conformità dell'opera alle regole edilizie 'ieri' e a quelle urbanistiche 'oggi', gli abusi edilizi maggiori soggiaciono sempre alle vecchie regole della doppia conformità rafforzata. L'istanza va presentata, in ogni caso, entro 90 giorni dalla scadenza del termine ingiunto per il ripristino dello stato dei luoghi.

Il Salva Casa ha operato un vasto restyling per i cambi di destinazione d'uso, di fatto liberalizzati per le unità immobiliari, sia per quanto riguarda i mutamenti orizzontali (all'interno della stessa categoria) che verticali (tra categorie diverse): può bastare la SCIA in assenza di opere o con opere assentibili con SCIA e CILA, mentre serve il permesso di costruire se le opere contestuali al cambio d'uso lo richiedono. I comuni, in ogni caso, possono prevedere, con specifiche condizioni, regole più restrittive.

L'art. 6 del DPR 380/2001, Testo Unico dell'Edilizia, regola le opere edilizie soggette a titolo abilitativo, evidenziando l'importanza del comma 1, lett. e-quinquies, che stabilisce le tipologie di opere realizzabili in edilizia libera, ossia senza necessità di permesso di costruire. Una recente sentenza del Tar del Veneto ha chiarito che un capanno in legno utilizzato come ripostiglio non richiede autorizzazione edilizia.