Cambiare la destinazione d'uso: quando basta la SCIA e quando serve il permesso di costruire

Il mutamento di destinazione d'uso da albergo residenza turistico alberghiera (RTA) è fattibile con la semplice SCIA.

Lo ha chiarito il Tar Marche nella sentenza 467/2020 dello scorso 20 luglio, che ha ribaltato quindi l'operato del Servizio Edilizia Privata del Comune, che l'aveva negato poiché il lotto ove è ubicato il fabbricato dei ricorrenti è indicata la dizione "Thr" (destinazione esclusiva ad albergo).

Secondo i ricorrenti l’intervento comporterebbe, senza alcuna modifica dei volumi esistenti, un mutamento d’uso da albergo a residenza turistico-alberghiera (RTA), ricompreso non solo nella stessa categoria di "Attività terziarie" (T), ma anche nella sua articolazione "Attrezzature ricettive" (Tr). Detto intervento sarebbe, inoltre, conforme alle previsioni di cui all’art. 10 L.R. n. 9/2006 e dell’art. 4.4.4.3 delle N.T.A. 

Cambio destinazione d'uso senza opere e nella stessa categoria

Per il Tar, questo ragionamento è corretto: ai sensi dell’art. 23-ter del dpr 380/2001 (Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante), "salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa, da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:

• a) residenziale;
• a-bis) turistico-ricettiva;
• b) produttiva e direzionale;
• c) commerciale;
• d) rurale.

Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito".

Inoltre si evidenzia che:

• l’art. 23-ter individua i mutamenti nella destinazione d'uso di un immobile da ritenere urbanisticamente rilevanti e che pertanto necessitano di uno specifico titolo abilitativo edilizio. Quindi, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, "costituisce mutamento rilevante ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati a una diversa categoria funzionale tra quelle residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale e rurale" (T.A.R. Puglia Bari Sez. III, 02/03/2020, n. 346). 
• "se è vero che un mutamento di destinazione d'uso è sempre consentito, a condizione che, prima e dopo il mutamento, si rimanga all'interno della stessa categoria funzionale, ulteriormente coordinando sul piano ermeneutico la portata dei segmenti dispositivi degli artt. 22 e 23-ter d.P.R. n. 380/2001 (T.U. Edilizia) si giunge alla conclusione che, purché si rimanga nella stessa categoria funzionale, è possibile il cambio di destinazione d'uso attraverso una SCIA" (T.A.R. Sicilia Catania, sez. IV, 12/07/2017, n. 1773). 

Nel caso di specie l’intervento proposto collocandosi nell’ambito delle medesima destinazione urbanistica , ovvero "Attività terziarie" (T), (sub specie "Attrezzature ricettive" (Tr), appare conforme alle previsioni dell’art. 2.2.2.1 (destinazioni d'uso) delle N.T.A del Comune mentre il contrasto tra la parte normativa delle N.T.A. (art. 4.4.4.3) e quella grafica (destinazione esclusiva ad albergo Trh) deve essere risolto in favore della prima.

Quando non basta la SCIA

E' evidente, quindi, che la mera SCIA non basta per i cambi di destinazione d'uso di un immobile da ritenere urbanisticamente rilevanti, cioè quelli su ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati a una diversa categoria funzionale tra quelle residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale e rurale.

Se cambio la destinazione d'uso di un garage in ufficio, o di un ristorante in negozio di abbigliamento, ad esempio, sia con opere che senza, mi servirà il permesso di costuire.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF

LEGISLAZIONE e TECNICA URBANISTICA ed EDILIZIA

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