Sottotetto: se si passa da ambiente tecnico a mansarda o locale abitativo serve sempre il permesso di costruire

Tar Campania: il cambio di destinazione d’uso del sottotetto da ambiente tecnico a locale abitativo richiede il permesso di costruire, perché si tratta di passaggio tra categorie funzionalmente autonome

Non si può trasformare un sottotetto ad uso locale tecnico in una vera e propria mansarda abitativa e farlo senza il permesso di costruire.

Lo ricorda il Tar Napoli nella sentenza 4988/2020 dello scorso 3 novembre, che ha per 'protagonista' la trasformazione strutturale di un sottotetto termico attraverso la modifica della pendenza delle falde con aumento di altezza dei muri perimetrali, nella sua trasformazione funzionale in immobile residenziale munito di camere da letto e servizi igienici, nonché in modifiche prospettiche del manufatto stesso dovute ad una diversa dislocazione delle aperture sui prospetti nord e sud.

Nello specifico, i giudici osservano che:

• la trasformazione funzionale, ossia il cambio di destinazione d’uso del sottotetto da ambiente tecnico a locale abitativo, richiede un titolo abilitativo, indipendentemente dalla presenza o meno di opere edilizie più o meno impattanti;
• il cambio di destinazione d’uso in questione, con passaggio del sottotetto termico alla diversa categoria funzionale dell’immobile residenziale, comporta trasformazione urbanistico-edilizia del territorio e non può prescindere dal rilascio del permesso di costruire.

Totale difformità dal progetto originario

Nello specifico, osserva il Tar, contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente, l’effettuata trasformazione strutturale del sottotetto ha comportato, attraverso un cospicuo aumento di volumetria generato dalla modifica dell’altezza dei muri perimetrali, una totale difformità dal progetto assentito con DIA e non una semplice variazione non essenziale.

Peraltro, proprio l’operato aumento di cubatura è indice sufficiente che nella specie l’intervento dovesse essere soggetto al previo rilascio del permesso di costruire e non ad una semplice DIA, per cui si profila sostanzialmente corretto il ragionamento seguito dall’amministrazione, secondo il quale la trasformazione in parola, oltre ad integrare un’evidente difformità dalla DIA, si traduceva in un intervento realizzato in assenza di permesso di costruire, con conseguente applicabilità del sistema sanzionatorio di tipo demolitorio ed acquisitivo previsto dall’art. 31 del dpr 380/2001.

Il cambio d'uso tra categorie funzionalmente autonome

Passando al cambio di destinazione d'uso, ciò che si è scritto prima è confermato proprio dalla legislazione regionale applicabile ratione temporis, emanata in attuazione dell’art. 10, comma 2, del dpr 380/2001, il quale prevede che le regioni stabiliscano con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, siano subordinati a permesso di costruire o a denuncia di inizio attività.

In Campania (art. 2 della legge regionale n. 19/2001), restano soggetti al permesso di costruire:

• “il mutamento di destinazione d’uso, con opere che incidano sulla sagoma dell’edificio o che determinano un aumento piano volumetrico, che risulti compatibile con le categorie edilizie previste per le singole zone omogenee” (comma 6);
• “il mutamento di destinazione d’uso, con opere che incidano sulla sagoma, sui volumi e sulle superfici, con passaggio di categoria edilizia, purché tale passaggio sia consentito dalla norma regionale” (comma 7);
• “il mutamento di destinazione d’uso nelle zone agricole - zona E” (comma 8).

Da tale disciplina si desume che, mentre il mutamento di destinazione d’uso senza opere non assume rilevanza giuridica laddove non si verifichi un passaggio tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, il mutamento di destinazione d’uso (con o senza opere) è sottoposto al regime della denuncia di inizio attività alla duplice condizione che:

• i) non comporti alcuna trasformazione dell’aspetto esteriore dell’edificio o un aumento dei volumi e delle superfici esistenti;
• ii) non determini un passaggio tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, qualificate sotto il profilo della differenza del regime contributivo in ragione dei diversi carichi urbanistici ai sensi degli artt. 3 e 5 del d.m. n. 1444/1968 (diversamente, gli interessati sarebbero indotti a chiedere il rilascio di un titolo edilizio che sconta il pagamento di un minor contributo per il basso carico urbanistico, per poi mutare liberamente e gratuitamente la destinazione d’uso originaria senza pagare i maggiori oneri che derivano dal maggior carico urbanistico).

Negli altri casi il mutamento di destinazione d’uso è sempre rilevante ed è soggetto al preventivo rilascio del permesso di costruire, come nella specie, essendo intervenuto un tipico passaggio tra categorie funzionalmente autonome in senso urbanistico (cfr. TAR Campania Napoli, Sez. IV, 1° dicembre 2014 n. 6195; TAR Campania Napoli, Sez. VII, 22 febbraio 2012 n. 885 e 1° dicembre 2011 n. 5612)

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF

LEGISLAZIONE e TECNICA URBANISTICA ed EDILIZIA

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