Distanze tra costruzioni: ecco quando sono inderogabili. La sopraelevazione irregolare si demolisce sempre

Le distanze minime tra le costruzioni previste dai regolamenti locali non sono utilmente derogabili, a differenza di quelle generali previste dal codice civile, per effetto di pattuizioni tra i confinanti.

E' l'importante principio di diritto ribadito dalla Corte di Cassazione nell'ordinanza 24827/2020 dello scorso 6 novembre, dove si ricorda che "in tema di distanze legali delle costruzioni, le prescrizioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi, essendo dettate - contrariamente e quelle del codice civile -a tutela dell'interesse generale a un prefigurato modello urbanistico, non sono derogabili dai privati. Ne consegue l'invalidità - anche nei rapporti interni- delle convenzioni stipulate fra proprietari confinanti le quali si rivelino in contrasto con le norme urbanistiche in materia di distanze, salva peraltro rimanendo la possibilità - per questi ultimi - di accordarsi sulla ripartizione tra i rispettivi fondi del distacco da osservare".

Nel caso di specie, era stata realizzata una sopraelevazione di edificio a distanza inferiore a quella legale dal confine tra i fondi, con demolizione e ricostruizione, ingrandendolo, di un altro manufatto insistente sul terreno, occupando la proprietà dei ricorrenti per circa 2 mq.

L'assenso tra privati, in ogni caso, non è ammesso quando si tratta di distanze, per cui la sentenza viene confermata e la sopraelevazione va demolita.

Si demolisce anche senza edifici frontistanti

Tra l'altro, la Cassazione ritiene infondato anche il secondo motivo di ricorso, col quale si amenta la violazione degli artt.872 c.c. e 31 del Regolamento edilizio del Comune in relazione all'art.360 n.3 c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe potuto al massimo accogliere la domanda risarcitoria, ma non anche quella di demolizione, poiché il fabbricato esisteva da tempo immemore e non ha alcun edificio frontistante; la sua eventuale inedificabilità interesserebbe soltanto un triangolo di circa 2 mq., soltanto al primo piano, e quindi non avrebbe denso ordinare la demolizione di una così minima porzione, ma sarebbe più che sufficiente la condanna al risarcimento del danno. 

L'art.872. c.c. prevede infatti espressamente il diritto di colui che ha subito un danno per effetto della violizione delle distanze legali previste dal codice civile o da esso richiamate (e quindi anche per violazione delle prescrizioni contenute nei regolamenti locali, espressamente richiamati dal successivo art.873 c.c.), di agire per il risarcimento del danno "salva la facoltà di chiedere la riduzione in pristino". Le due azioni, ripristinatoria e risarcitoria, quindi, coesistono tanto in ipotesi di violazione delle norme codicistiche che in caso di violazione dei regolamenti locali, a prescindere da qualsiasi considerazione circa l'entità della violazione.

L'unica diversità- ricordano i giudici supremi - sussiste nel fatto che mentre il danno da risarcire dev'essere provato nella sua effettiva sussistenza ed entità, il diritto al ripristino, mediante demolizione, consegue automaticamente all'accertamento della violazione, indipendentemente dall'esistenza o entità del danno e a prescindere dall'eventuale esercizio, o mancato esercizio, da parte della P.A. del potere di ordinare la demolizione del manufatto edificato o modificato in violazione delle distanze legali.

Analogo principio sussiste in caso di costruzione che violi, al tempo stesso, la distanza minima dal confine ed il vincolo disposto dal regolamento edilizio comunale a tutela del paesaggio.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF

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