Abusi edilizi nei centri storici: la regolarizzazione non può passare dai Piani Particolareggiati!

Pianificazione urbanistica

I piani urbanistici regolano l’uso e la trasformazione del territorio, permettendo uno sviluppo ordinato e armonioso.

La norma di riferimento è la Legge Urbanistica 1150/1942, la quale è stata integrata da leggi successive.

Generalmente si possono individuare vari livelli di pianificazione urbanistica in ambito locale (sovracomunale, comunale e subcomunale):

• piani territoriali di coordinamento;
• piani regolatori generali o piani urbanistici comunali, talvolta indicati come piani di governo del territorio, ma anche programmi di fabbricazione;
• programmi pluriennali di attuazione;
• piani urbanistici esecutivi;
• piani particolareggiati urbanistici e piani di lottizzazione.

Si comprende che tutti questi livelli di pianificazione urbanistica rappresentano il fulcro del futuro sviluppo urbano in termini di espansione, recupero, servizi, nascita di attività produttive e terziarie, incidendo direttamente sulla qualità della vita degli abitanti.

A questo punto sorge spontaneo chiedersi:

Può un Comune, nell'esercizio dei suoi poteri di pianificazione, attribuire capacità edificatorie a un immobile realizzato in violazione delle norme edilizie e paesaggistiche?
E soprattutto, può farlo ignorando un'ordinanza di demolizione mai eseguita e un parere negativo dell'autorità preposta alla tutela del paesaggio?

La risposta è naturalmente negativa, di seguito potrete leggere la sintesi delle motivazioni fornite dal TAR per la Sardegna con la sentenza n. 424/2025… 

Piani Particolareggiati: quando gli strumenti urbanistici non legittimano gli abusi

La storia inizia alla fine dell'Ottocento, quando in un centro storico vengono costruiti due edifici gemelli.
Nel 2009, però, uno dei due edifici viene demolito e ricostruito con una sopraelevazione fino a tre piani, in base a una concessione edilizia rilasciata senza autorizzazione paesaggistica e in violazione delle norme del Piano Paesaggistico Regionale, che per i centri storici consente solo interventi conservativi.

Il proprietario dell'immobile confinante fa un esposto e nel 2013 il Comune emette un’ordinanza di demolizione, che non viene mai eseguita.

I proprietari dell'edificio abusivo chiedono invece un’autorizzazione in sanatoria ai sensi della legge, ma la Regione Sardegna boccia il progetto con parere negativo, definendo le opere “per caratteristiche e dimensioni, non sostenibili dal contesto” e richiedendo “un vero ripristino” dello stato originario.

Nel 2021 il Comune approva definitivamente il Piano Particolareggiato e l’edificio abusivo viene classificato come costruzione "post 1900" con grado di tutela 3, che consente persino un’ulteriore sopraelevazione di un piano.

Gli eredi del proprietario dell’immobile confinante, che subiva il danno dal fabbricato abusivo, presentano ricorso al TAR il quale lo accoglie precisando che “(…) il Comune, nell’approvare il nuovo Piano Particolareggiato per il centro matrice di antica e prima formazione (PPCM) ha contraddittoriamente considerato l’attuale conformazione dell’edificio come se si trattasse di un edificio del tutto legittimo e tenendo conto del mero stato di fatto, in asserito accoglimento dell’osservazione n. 19 presentata da parte ricorrente, ha modificato l’epoca di costruzione dell’immobile, così attribuendole un grado di tutela inferiore rispetto a quello che sarebbe spettato all’edificio nella sua conformazione originaria, che, in virtù dell’ordinanza di demolizione e del successivo parere della Regione, avrebbe dovuto essere ripristinata. Con la disciplina data all’immobile, se ne consente, peraltro, l’elevazione andando ulteriormente a modificare la conformazione originaria. L’aver considerato lo stato di fatto illegittimo dell’edificio per definirne il grado di protezione e le prospettive di sviluppo, senza tener conto della circostanza che esso avrebbe dovuto essere riportato nel pristino stato è operazione che contrasta con i principi di imparzialità e buon andamento dell’attività amministrativa, poiché consente una sostanziale sanatoria di uno stato di fatto illegittimo, consentendo agli autori di un abuso di consolidarne definitivamente gli effetti.”
Il Comune ha trattato l’edificio abusivo come se fosse legittimo, considerando l’epoca di costruzione del nuovo corpo di fabbrica e non di quello originario e riducendone di conseguenza il grado di tutela rispetto allo stato originario. Così ha permesso anche la sopraelevazione, alterando ulteriormente la conformazione originale.

Questa scelta finisce per legittimare e consolidare un abuso edilizio. Tale modalità di procedere va contro i principi di imparzialità della PA.

Inoltre secondo il tribunale "non vale, peraltro, a giustificare e rendere plausibile la scelta operata né la considerazione dell’ormai compromessa originalità del manufatto, né la presenza nell’intorno di edifici che pure hanno subito delle trasformazioni rispetto alla configurazione originaria. È noto, infatti, che, per costante giurisprudenza lo stato compromesso di un’area sottoposta a tutela paesaggistica non affievolisce le ragioni della sua salvaguardia (…). Diversamente opinando, infatti, si fornirebbe un incentivo alla violazione della disciplina tutoria, garantendo agli autori degli abusi il consolidamento e la legittimazione dell’illecito perpetrato, con il rischio concreto dell’ulteriore approfondimento del pregiudizio arrecato ai valori tutelati. La tutela paesaggistica, inoltre, non è tesa solo alla conservazione dei valori esistenti, ma anche al ripristino di quelli che sono stati compromessi. È, dunque, illogica e contrastante con il principio di imparzialità e buon andamento, nonché con la tutela costituzionale del paesaggio la scelta operata dal Comune di non perseguire il ripristino della compatibilità paesaggistica dell’immobile e di consentire, invece, la realizzazione del progetto che l’autorità tutoria aveva bocciato.”
In sintesi non si può approvare un progetto solo perché l’edificio o i dintorni sono già alterati rispetto al contesto originario del nucleo storico del centro abitato, infatti, anche se un’area protetta è già stata modificata essa va comunque tutelata e se possibile ripristinata.
La tutela del paesaggio, difatti, serve non solo a conservare ciò che è integro, ma anche a ripristinare ciò che è stato alterato e/o danneggiato. Consentire un progetto già respinto dall’autorità di tutela è quindi illogico, ingiusto e contrario, come già anticipato, ai principi di imparzialità e buon andamento della pubblica amministrazione.

Il messaggio è chiaro...

Gli strumenti urbanistici non possono essere utilizzati per regolarizzare situazioni di abusivismo edilizio preesistente, nemmeno in presenza di un tessuto urbano parzialmente compromesso.
Ciò è oltremodo valido in caso di mancata ottemperanza ad un ordine di demolizione o comunque se sia già stato acquisito parere negativo dell'autorità garante della tutela.

Scarica la sentenza in allegato

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