Agevolazioni prima casa: muri e tramezzi contano nel calcolo della superficie utile?

Agevolazioni prima casa: come si calcola la superficie utile e quando l’immobile è di lusso

L’acquisto di una prima casa comporta molto spesso importanti investimenti economici ecco perché, quando è possibile, gli acquirenti cercano di beneficiare di agevolazioni fiscali.
Per accedere a tali benefici, essenziale è la qualificazione dell’immobile come “non di lusso”, parametro che viene verificato principalmente attraverso il calcolo della superficie utile complessiva.
L’elemento discriminante per tale inquadramento è la soglia dei 240 metri quadrati oltre il quale un’abitazione viene considerata di lusso e, conseguentemente, esclusa dal regime agevolativo.

Tuttavia, cosa debba intendersi per “superficie utile” e quali elementi debbano essere inclusi o esclusi dal computo è questione che ha generato nel tempo interpretazioni divergenti, dando origine a numerosi contenziosi.

Uno dei dubbi ricorrenti riguarda i muri perimetrali, le murature interne, i pilastri e i tramezzi:

questi devono essere computati nel calcolo della superficie utile?

A tal proposito ci sono pareri discostanti, se da un lato vi è la tesi che sostiene come tali elementi, non essendo calpestabili né direttamente fruibili, dovrebbero essere esclusi dal conteggio, dall’altro vi è l’orientamento di chi ritiene che la superficie utile debba ricomprendere tutti gli elementi strutturali dell’unità immobiliare, essendo questi comunque funzionali alla sua utilizzabilità complessiva.

La questione non è di poco conto.

A chiarire la faccenda è la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 3319/2025, confermando un orientamento che tenta di porre fine a tali dilemmi e cassando una sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Toscana, la quale aveva adottato criteri di calcolo più favorevoli al contribuente.

Come si calcola la superficie utile per le agevolazioni “prima casa”?

La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 3319 ribadisce quali siano i criteri per il calcolo della superficie utile ai fini delle agevolazioni fiscali.

La vicenda ha inizio con l'acquisto di un immobile applicando le agevolazioni fiscali “prima casa” riguardanti l’aliquota IVA ridotta al 4% invece di quella ordinaria con condizioni più favorevoli per l’acquisto.

In seguito l’Agenzia delle Entrate (AE) effettua dei controlli sull’immobile acquistato e scopre che l’abitazione aveva caratteristiche di lusso superando i 240 mq di superficie utile e quindi emette un avviso di accertamento in cui si contestava:

• l’illegittima applicazione delle agevolazioni “prima casa”;
• l’uso dell'aliquota IVA al 4% (troppo bassa per un immobile di lusso).

La società ha fatto ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale (CTP) di Firenze che ha dato ragione al contribuente, accogliendo il suo ricorso.

L’Agenzia delle Entrate non si è arresa e ha fatto appello alla Commissione Tributaria Regionale (CTR) della Toscana, ma anche quest’ultima ha dato ragione al contribuente.

A questo punto l’AE presenta ricorso alla Corte di Cassazione che ribalta il tutto, precisando che “questa Corte ha anche incisivamente puntualizzato che “In tema di imposta di registro, al fine di stabilire se un'abitazione sia di lusso e, come tale, esclusa dai benefici per l'acquisto della cd. prima casa, la superficie utile deve essere determinata avendo riguardo alla "utilizzabilità degli ambienti", a prescindere dalla effettiva abitabilità degli stessi, in quanto il parametro idoneo ad esprimere il carattere "lussuoso" di una abitazione è costituito dalla superficie utile che non può, pertanto, identificarsi restrittivamente con la sola superficie abitabile, in quanto l'art. 6 del D.M. 2 agosto 1969, n. 1072, deve essere interpretato nel senso che è "utile" tutta la superficie dell'unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto auto e che nel calcolo dei 240 mq rientrano anche le murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre”.
La Corte Suprema ha anche precisato che “in tema di imposta di registro, ipotecarie o catastali, per stabilire se un'abitazione sia di lusso e, quindi, esclusa dai benefici per l'acquisto della prima casa (...) la sua superficie utile - ... - va calcolata alla stregua del d.m. Lavori Pubblici n. 1072 del 1969, che va determinata in quella che - ... - residua una volta detratta la superficie di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina (…).”
I giudici precisano quindi che la superficie utile non può identificarsi restrittivamente con la sola superficie abitabile, infatti il parametro per stabilire il carattere “lussuoso” dell'immobile è l’utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità. Secondo la Cassazione, nel calcolo della superficie utile e della verifica del limite dei 240 metri quadrati per la classificazione come immobile di lusso rientrano anche le murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre.

È “utile” quindi tutta la superficie dell’unità immobiliare, con le sole esclusioni espressamente previste dall’art. 6 del D.M. n. 1072 del 1969:

• balconi;
• terrazze;
• cantine;
• soffitte;
• scale;
• posto macchine.

Quindi la Suprema Corte accoglie il ricorso dell’AE, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa per un nuovo esame (sulla base dei dettami forniti in sentenza) alla Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Toscana.
È importante sottolineare che norme successive hanno negli ultimi anni modificato tale condizione di classificazione, rimandando la definizione di immobile di lusso (e quindi la decadenza delle agevolazioni fiscali) alle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli).

Per capire se una casa può essere considerata non di lusso, bisogna calcolare tutta la sua superficie, senza escludere nulla, conteggiando anche i muri interni, i muri esterni e i tramezzi e togliendo dal calcolo solo quelle parti che la norma indica in modo preciso.

Scarica la sentenza in allegato

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