Bonus prima casa anche con altro immobile: le regole

Se si possiede già un altro immobile, è possibile beneficiare del Bonus Prima Casa sull'ulteriore 'acquisizione'?

La domanda - molto gettonata - è di nuovo al centro dei radar del Fisco, con l'Agenzia delle Entrate che fornisce una risposta esauriente ad un recente quesito pubblicato su 'La Posta di Fisco Oggi'.

Il caso: immobile ricevuto in donazione

Si chiedono lumi sulla possibilità di usufruire nuovamente delle agevolazioni "prima casa" nel caso in cui si riceva in donazione un immobile, o se sia necessario un acquisto 'classico' per beneficiare del bonus.

Agevolazioni prima casa: breve riepilogo

Si tratta di una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l'acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale.

Per esempio, con i benefici "prima casa" sono ridotte sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’Iva, se si acquista da un’impresa.

Inoltre non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di
registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.

Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, le imposte da versare con i benefici "prima casa" sono:

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%);
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici "prima casa" sono:

• Iva ridotta al 4% (invece che 10%);
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

Bonus prima casa anche se si possiede un altro immobile: le regole

Le Entrate evidenziano che dal 1° gennaio 2016, le agevolazioni "prima casa" spettano anche a chi possiede già un immobile acquistato con lo stesso beneficio, a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto (articolo 1, comma 55, legge n. 208/2015). 

In realtà, gli anni sono diventati due, visto che la legge di Bilancio 2025 (articolo 1, comma 116, legge 207/2024) ha appunto esteso da uno a due anni il termine entro cui bisogna alienare l'immobile pre-posseduto per mantenere il beneficio "prima casa".

L'agevolazione, come chiarito dal Fisco in una circolare ad hoc (la n. 12/2016) si applica anche ai trasferimenti a titolo gratuito (donazione o successione), purché nell’atto risulti l’impegno a vendere l’immobile già posseduto. In caso contrario, si perdono i benefici fiscali e si devono versare le imposte dovute, con interessi e sanzioni.