Balcone aggettante pericolante: il degrado condominiale non esonera il proprietario

L’articolo tratta un’ordinanza del Tribunale di Foggia inerente al pericolo di caduta di calcinacci da un balcone aggettante su quello dell’appartamento sottostante. La proprietaria danneggiata ha chiesto un intervento urgente dopo nuovi distacchi e tale preoccupazione viene confermata anche dalla consulenza tecnica del tribunale che ha accertato un grave degrado, con armature corrose e rischio concreto per persone e cose.
Il caso è particolare perchè anche se le cause coinvolgono criticità più ampie e appartenenti all'intero condominio, il balcone aggettante resta di proprietà esclusiva, per questo il giudice, accertata la pubblica incolumità, ha ordinato ai proprietari di eseguire i lavori di messa in sicurezza e di pagare le spese.

Balconi aggettanti pericolanti: chi deve intervenire?

Nei contesti condominiali frequenti sono le problematiche in merito ad infiltrazioni che comportano il degrado del calcestruzzo, la corrosione delle barre di armatura e il distacco di calcinacci, i quali possono interessare più parti dell’edificio e rappresentare un vero rischio per persone e cose.

Ma se il degrado coinvolge l’intero stabile e il rischio si manifesta da un preciso balcone, minacciando l’appartamento sottostante, chi deve intervenire?

Il Tribunale di Foggia affronta il tema nel contesto di una denuncia per danno temuto, dove il proprietario del balcone aggettante dal quale proviene il pericolo deve attivarsi per rimuoverlo, anche quando le cause del degrado coinvolgono pure parti o vicende condominiali. Infatti il ricorrente del caso ha richiesto tutela contro i vicini del piano superiore per il distacco di intonaco e porzioni di calcestruzzo dal loro balcone. Degrado che dopo un primo danno del 2021 e nuovi episodi nel 2025, ha richiesto l’intervento dei Vigili del fuoco.
I proprietari del balcone si sono difesi sostenendo che il degrado dipendesse da problemi “strutturali” dell’intero condominio ma la CTU ha accertato, a prescindere dalle cause, che il grave dissesto del balcone determinasse un reale rischio a terzi, vista l'alta probabilità di ulteriori distacchi. Un rischio che è quindi a tutti gli effetti concreto e attuale.

Balcone aggettante: proprietari obbligati a eseguire i lavori urgenti

Il Tribunale accoglie il ricorso sottolineando che “(…) la giurisprudenza di legittimità ha precisato che, in tema di condominio, i balconi aggettanti, che sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 c.c.: conseguentemente, i balconi aggettanti rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono (…)."
Il balcone aggettante, cioè quello che sporge dalla facciata, è normalmente proprietà esclusiva dell’appartamento da cui si accede e non è una struttura che sostiene o copre gli appartamenti sottostanti, diversamente dalle terrazze incassate. Per questo NON si applica la regola dell’art. 1125 c.c. sulla ripartizione delle spese tra proprietari di piani sovrapposti.

Nel caso esaminato quindi bisogna accertare “(…) la verifica della sussistenza di una situazione di pericolo attuale e concreto per il bene della ricorrente e l’individuazione dei soggetti tenuti ad attivarsi per la sua eliminazione. Sotto tale profilo, assume rilievo decisivo il fatto che il pericolo accertato dal CTU promana dal balcone aggettante appartenente in proprietà esclusiva ai resistenti, il quale costituisce il bene dal quale deriva la minaccia denunciata dalla ricorrente. Non assume, quindi, carattere dirimente la circostanza che le cause del degrado siano riconducibili anche riconducibile a problematiche statiche o strutturali interessanti l’intero fabbricato, in quanto, anche qualora tali cause siano comuni e coinvolgano il condominio, permane infatti in capo ai resistenti, proprietari esclusivi del balcone aggettante dal quale proviene il pericolo per la ricorrente, il dovere di custodia del bene e di adozione di tutte le iniziative necessarie affinché esso non arrechi pregiudizio a terzi (…)”.

Di caso in caso occorre verificare se esista un pericolo concreto e chi debba intervenire subito per eliminarlo. Poiché nel caso in questione il pericolo proviene dal balcone privato, i suoi proprietari devono custodirlo e metterlo in sicurezza, anche se il degrado abbia origine da problemi inerenti all’intero condominio.

Dall’ordinanza si deduce che nel contesto condominiale anche se l’edificio presenta criticità e difetti diffusi, non può essere esclusa la responsabilità dei proprietari del balcone aggettante, qualora quest'ultimo costituisca una fonte di pericolo immediata.

Scarica l'ordinanza in allegato

Keywords: balcone aggettante, caduta calcinacci, proprietà esclusiva, messa in sicurezza, responsabilità del proprietario, danno temuto.

FAQ TECNICHE: Balcone aggettante pericolante: obblighi del proprietario e danno temuto | Ingenio

Che cos’è un balcone aggettante?
È un balcone che sporge rispetto alla facciata e costituisce normalmente un prolungamento dell’unità immobiliare cui accede.
Non svolge, di regola, funzione di copertura o sostegno dei piani sovrapposti.
La qualificazione concreta resta necessaria, soprattutto per frontalini, rivestimenti o elementi con funzione estetica comune.

Quando un balcone degradato può integrare un pericolo attuale?
Il pericolo deve essere concreto e attuale, non soltanto ipotetico. Distacchi già avvenuti, ferri d’armatura corrosi, copriferro ammalorato e ulteriori porzioni instabili sono indicatori rilevanti.
Nel caso esaminato, tale valutazione è stata affidata alla CTU e corroborata dagli episodi di distacco.
[Verificare specifica tecnica/norma] per le prove diagnostiche da eseguire sul manufatto.

Il degrado dell’intero condominio esonera il proprietario del balcone?
No, se il rischio proviene dal balcone aggettante di proprietà esclusiva. Le cause comuni del dissesto possono rilevare in altri rapporti tra condominio e proprietari, ma non eliminano il dovere di rimuovere il pericolo che il bene custodito arreca a terzi.
L’ordinanza individua quindi il soggetto tenuto all’intervento urgente, senza definire in via generale tutti i rapporti di riparto successivi.

Si applica l’art. 1125 c.c. ai balconi aggettanti?
Secondo il principio richiamato dal Tribunale, no: l’art. 1125 c.c. disciplina solai, volte e soffitti tra piani sovrapposti.
Il balcone aggettante non è normalmente assimilabile a tali elementi, perché non assolve una funzione necessaria di copertura o sostegno.
La verifica deve comunque riguardare la concreta conformazione dell’opera.

Quali passaggi tecnici richiede una messa in sicurezza?
Occorrono sopralluogo, delimitazione dell’area esposta, rimozione controllata delle parti incoerenti e valutazione delle armature e del supporto residuo.
Il ripristino non può ridursi alla sola rasatura estetica: deve individuare e trattare la causa del degrado.
La scelta di malte, protezioni e ciclo applicativo deve risultare da una diagnosi tecnica e da un progetto di intervento.

Come si programma un ripristino durevole del calcestruzzo ammalorato?
La progettazione deve verificare estensione del degrado, stato delle armature, supporto, infiltrazioni e compatibilità dei materiali di riparazione.
Dopo la rimozione del calcestruzzo degradato, vanno definiti preparazione del supporto, eventuale protezione delle armature, ricostruzione e protezione finale.
Sono rilevanti anche controlli in corso d’opera e piano manutentivo, secondo UNI EN 1504-10:2017.

Quali errori occorre evitare dopo la caduta di calcinacci?
È rischioso limitarsi a riparazioni localizzate senza verificare la stabilità delle zone adiacenti e l’origine di acqua, carbonatazione o corrosione.
Non va confusa la messa in sicurezza immediata con il ripristino definitivo, che richiede una valutazione tecnica adeguata.
Va inoltre evitato di attribuire automaticamente ogni componente del balcone alla proprietà esclusiva senza esaminare funzione e regolamento condominiale.