Degrado balconi: quando scatta la tutela ex art. 1172 c.c.

L'art. 1172 c.c. permette al proprietario, al titolare di un diritto reale o al possessore di ottenere dal giudice un provvedimento urgente quando un edificio o altra cosa minacci di arrecare un danno grave e prossimo alla cosa oggetto del diritto o del possesso del ricorrente. Tale tutela può essere concessa anche se un danno si è già verificato, purché persista il rischio di ulteriori pregiudizi. Il Tribunale di Siracusa con l’ordinanza n. 2138/2026 ha accolto il ricorso dei proprietari di un appartamento contro la proprietaria dell'alloggio sovrastante, a causa del grave degrado dei balconi del piano superiore. La consulenza tecnica d’ufficio ha rilevato distacchi di calcinacci, armature deteriorate e reti anticaduta appesantite dal materiale già distaccato. Il giudice ha ritenuto sussistente un concreto pericolo di ulteriori crolli e ha quindi ordinato di attuare gli interventi necessari per la messa in sicurezza dei balconi, evidenziando come il provvedimento derivi dall'effettivo rischio di nuove cadute di materiale.

Cosa tratta l’art. 1172 c.c.

Secondo l’art. 1172 del c.c.:

“Il proprietario, il titolare di altro diritto reale di godimento o il possessore, il quale ha ragione di temere che da qualsiasi edificio, albero o altra cosa sovrasti pericolo di un danno grave e prossimo alla cosa che forma l'oggetto del suo diritto o del suo possesso, può denunziare il fatto all'autorità giudiziariae ottenere, secondo le circostanze, che si provveda per ovviare al pericolo. L'autorità giudiziaria, qualora ne sia il caso, dispone idonea garanzia per i danni eventuali.”

Il proprietario, il titolare di un diritto reale (es. usufruttuario) o il possessore può rivolgersi al giudice quando esista un pericolo serio e attuale che un bene (es. edificio, albero o altro) altrui possa causare un danno grave al suo bene o diritto, ovvero alla sua persona. Non serve che il danno sia già avvenuto ma basta che sia probabile e prossimo. In questi casi, qualora, il giudice ritenga fondato il rischio (eventualmente consultando un consulente), può ordinare le misure ritenute più idonee per eliminare, o almeno ridurre, il pericolo.

Ma quando si può davvero parlare di “pericolo attuale” tale da giustificare l’intervento del giudice?

Tale problematica viene affrontata dal Tribunale di Siracusa, dove la presenza di balconi degradati e il rischio di ulteriori distacchi con caduta di materiale dall'alto ha portato all’adozione di misure urgenti di messa in sicurezza.

Il caso

La controversia nasce dalla richiesta dei proprietari di un appartamento di mettere in sicurezza i balconi dell’abitazione sovrastante, ritenuti pericolanti a causa di distacchi di intonaco e materiale edilizio. La proprietaria ha negato l’esistenza di un pericolo immediato, sostenendo l’efficacia delle reti di protezione già installate. Tuttavia, la consulenza tecnica disposta dal giudice ha accertato un grave stato di degrado dei balconi, con ferri d’armatura ossidati e ormai distaccati (quindi non più collaboranti) o inesistenti, infiltrazioni e parti già distaccate. Il perito ha attribuito il deterioramento a infiltrazioni, usura e manutenzione insufficiente.

Balconi degradati e rischio caduta calcinacci: interviene il giudice per il danno temuto

Il Tribunale ha ritenuto dimostrata l'esistenza di un pericolo grave e prossimo, precisando che “In ordine alla ammissibilità dello strumento giuridico di cui all’art. 1172 c.c. la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che la condizione dell’azione di danno temuto non deve individuarsi in un danno certo, o già verificatosi, bensì anche nel solo ragionevole pericolo che il danno si verifichi, richiamandosi a Cass. 4531/1992. L’impiego dell’avverbio «anche» con riferimento al pericolo che il danno si verifichi per la prima volta presuppone che l’azione possa esperirsi pure quando un danno si sia già verificato, ma permanga il pericolo esso si verifichi di nuovo. Del resto, ciò è conforme alla lettera e alla logica dell’art. 1172 c.c., poiché la circostanza che un danno si sia già prodotto non esclude certo il pericolo che possa verificarsi un ulteriore futuro danno e che quindi sussista il ragionevole timore che continui a «sovrast[are] pericolo di un danno grave e prossimo alla cosa che forma l’oggetto del […] diritto o del […] possesso””.
L'azione di danno temuto ex art. 1172 c.c. è ammissibile non solo quando esiste il rischio che un danno si verifichi per la prima volta, ma anche quando un danno si sia già verificato in passato e permanga il pericolo che esso si ripeta.
È, inoltre, sufficiente un ragionevole timore che possa avvenire un danno grave e prossimo, senza dover attendere il verificarsi di ulteriori conseguenze dannose.

Infine, dalla consulenza è emerso che “(…) “Relativamente ai ballatoi di cui sopra, gli stessi come già detto in precedenza, risultano messi in sicurezza tramite l’apposizione di un doppio strato di rete anticaduta; tuttavia, atteso lo stato di degrado in cui si trovano, non è da escludersi l’ulteriore caduta di porzioni di calcinacci che possano compromettere la capacità di tenuta della rete stessa. In particolare, per quanto relativo al ballatoio sul cortile interno, al momento del sopralluogo, risultavano essersi distaccati porzioni di calcinacci abbastanza importanti che hanno fatto allentare la rete come si evince dall’elaborato grafico. Così compendiate le conclusioni raggiunte dal consulente tecnico, sulla base degli elementi istruttori acquisiti deve ritenersi integrato il pericolo richiesto dall’art. 1172 c.c. (...)
Lo stato dei luoghi – .... – ha, dunque, evidenziato una situazione particolarmente compromessa che, se mantenuta inalterata nel tempo, è destinata a determinare il cedimento della rete di contenimento e la conseguente caduta di parte del sotto balcone.”
Il consulente tecnico ha accertato che i ballatoi erano stati messi in sicurezza con una doppia rete anticaduta, ma a causa del loro avanzato stato di degrado non è da escludersi che il distacco di ulteriori calcinacci compromettano la tenuta della rete stessa. Secondo la perizia, le reti installate per trattenere i calcinacci si erano già allentate a causa del peso del materiale precedentemente distaccatosi, aumentando il rischio per le aree sottostanti.
Il Tribunale ha ritenuto integrati i presupposti dell’art. 1172 c.c. e ha ordinato gli interventi di messa in sicurezza.

In conclusione:

Quando esiste un rischio concreto di danno derivante dal degrado di una proprietà privata, il giudice può ordinare interventi immediati anche prima che si verifichi un incidente.

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Keywords: danno temuto, messa in sicurezza, calcinacci, strutture pericolanti, balconi degradati, reti anticadute.

FAQ TECNICHE: Degrado balconi: quando scatta la tutela ex art. 1172 c.c.

Cos’è il danno temuto ex art. 1172 c.c.?
È una tutela preventiva che consente di agire quando un bene altrui minaccia un danno grave e prossimo.
Non richiede un danno già avvenuto ma un rischio attuale e concreto.
Si applica a edifici, parti strutturali e manufatti pericolanti.

Quando si applica ai balconi degradati?
Quando vi sono distacchi di calcestruzzo, corrosione armature o rischio caduta materiali.
La valutazione è tipicamente supportata da CTU.
Il rischio deve essere attuale e non meramente ipotetico.

Che ruolo ha la CTU nel procedimento?
La consulenza tecnica d’ufficio accerta lo stato del degrado e il rischio residuo.
Valuta stabilità, capacità portante e rischio evolutivo del fenomeno.
È elemento decisivo per la qualificazione del “pericolo grave e prossimo”.

Le reti anticaduta eliminano il rischio?
Non necessariamente. Possono ridurre il rischio ma non eliminarlo se il degrado prosegue.
Nel caso analizzato, la CTU ha evidenziato possibile cedimento delle reti.
[Verificare specifica tecnica/norma] su sistemi anticaduta e certificazioni.

Quali interventi può ordinare il giudice?
Interventi di messa in sicurezza, consolidamento o interdizione dell’area.
Possono essere ordinati anche in via urgente.
La misura dipende dal livello di pericolo accertato.

Qual è il confine tra danno passato e pericolo attuale?
Il danno già verificato non esclude la tutela se il fenomeno è in evoluzione.
Conta la persistenza del rischio di nuovi distacchi.
La giurisprudenza lo qualifica come pericolo reiterato.

Quali errori tecnici sono più frequenti nella gestione dei balconi?
Sottovalutazione delle infiltrazioni e mancata diagnosi delle armature.
Interventi solo superficiali senza verifica strutturale.
Mancanza di monitoraggio nel tempo del degrado.