Ampliamento del fabbricato in zona vincolata: la fiscalizzazione è off limits

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio, che consente di evitare la demolizione di un abuso edilizio pagando, al posto del ripristino, una sanzione pecuniaria, ha confini molto stretti e definiti. Si tratta infatti di un procedimento regolato dagli articoli 33 e 34 del Testo Unico Edilizia, che consente appunto, in caso di abuso edilizio, di evitare la 'ruspa' pagando una semplice - ma a volte molto salata - multa, però mantenendo in vita l'opera.

E' quindi possibile, ci si chiede nella sentenza 5903/2025 del Tar Campania, ottenere la fiscalizzazione dell'abuso edilizio per parziale difformità ma in zona vincolata?

Andiamo a vedere.

L'ampliamento del contendere

Il comune ha ingiunto all’odierno ricorrente la demolizione, ai sensi dell'articolo 31 del dpr 380/2001, di un ampliamento di circa 15,00 mq, con altezza di circa 3,00 m, dell’unità abitativa posta al primo piano di un vecchio fabbricato rurale, completo nelle rifiniture e in uso come cucina-soggiorno, realizzato senza titolo in zona sottoposta a diversi vincoli (idrogeolico, di tutela, sismico, ecc).

Le regole della fiscalizzazione: serve sempre una parziale difformità?

Già da questo 'senza titolo' e dal fatto che si tratta di zona vincolata ci si accende la luce rossa dell'impossibilità di fiscalizzare, perché per le nuove costruzioni è richiesta esplicitamente la parziale difformità, mentre si può trattare di totale difformità solo quando si 'parla' di ristrutturazione edilizia.

Mal'art.27 del TUE, come vedremo poi, considera sempre in totale difformità qualsiasi abuso edilizio realizzato in zona vincolata!

Infatti, è possibile 'trasformare' la demolizione in ammenda pecuniaria solo a queste determinate condizioni:

• si deve trattare di parziale difformità dal titolo abilitativo (art.34);
• si può trattare di totale difformità dal permesso di costruire o ristrutturazione in assenza di permesso di costruire (art.33);
• deve sussistere l'oggettiva impossibilità di demolire l'abuso edilizio (ripristino dello stato dei luoghi, art.33) o, nel caso dell'art.34, l'impossibilità di demolire la parte non conforme senza pregiudizio della parte conforme (cio deve sussistere il concreto rischio di danneggiare la parte realizzata in conformità).

Il ricorso: ci sono i presupposti per fiscalizzare l'abuso?

Il ricorrente paventa la violazione degli articoli 31 e 34, comma 2, del dpr 380/2021, per non avere l’Amministrazione dato conto “della insussistenza dei presupposti che avrebbero imposto di reprimere gli interventi mediante l’irrogazione di una sanzione pecuniaria (cd. Fiscalizzazione della sanzione) in luogo di quella demolitoria”.

Zona vincolata: c'è sempre totale difformità

Il TAR chiude ogni porta alla sostituzione della demolizione con l'ammenda, in quanto “deve … precisarsi come non costituiscano in nessun caso ipotesi di parziale difformità dal permesso di costruire ai sensi dell’art. 34 del d.P.R. n. 380 del 2001 [nel testo applicabile ratione temporis] le opere eseguite su immobili soggetti a vincoli di tutela oppure su aree vincolate (come nel caso di specie). In tali ipotesi, l’art. 27, comma 2 [così come l’articolo 31], prevede sempre la demolizione, senza acconsentire a forme alternative di sanzione (come quella pecuniaria di cui all’art. 34)” (Consiglio di Stato, sezione seconda, sentenza 2 aprile 2025, n. 2814).

In ogni caso, anche alla luce del testo normativo come ora vigente, un “aumento consistente della cubatura” costituisce variazione essenziale, per la quale l’inottemperanza alla sanzione ripristinatoria sfocia nell’acquisizione gratuita del bene e dell’area di sedime al patrimonio del Comune.

Se non si demolisce entro 90 giorni scatta l'acquisizione del bene al patrimonio comunale

Andando ulteriormente avanti, il TAR segnala come in caso d’inottemperanza all'ordinanza di demolizione nel termine assegnato (90 giorni) “l’opera e l’area di sedime” vengono acquisite al patrimonio comunale a norma dell’articolo 31, comma 3, con applicazione della sanzione pecuniaria di cui all’articolo 31, comma 4-bis, nella misura massima prevista per gli abusi realizzati in area vincolata.

A tal riguardo, l’articolo 31, comma 3, del dpr 380/20021 dispone che “se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune”.

Ristrutturazione o nuova costruzione?

Non ci sono neppure i margini per appellarsi all'art.33 (ristrutturazione in totale difformità), in quanto l'intervento contestato costituisce "nuova costruzione" ai sensi dell'art.3, comma 1, lettera e), del dpr 380/2001, consistendo nell'ampliamento di un manufatto esistente con conseguente creazione di volume (che nella fattispecie della ristrutturazione edilizia è contemplata dalla norma solo nell’ambito della sagoma esistente e “nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali”).

In ogni caso, l’art.10, comma 1 del TUE prevede la necessità del previo rilascio del permesso di costruire anche per “gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42”.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO