Fiscalizzazione degli abusi edilizi: tutte le possibilità per la sanzione alternativa

Non tutti gli abusi edilizi sono simili e non per tutti gli illeciti è prevista automaticamente la demolizione, anche se in linea di massima la messa in pristino è la conseguenza diretta di ogni abuso.

Ci sono dei casi, però, nei quali è possibile - previa richiesta da effettuarsi nella fase esecutiva - chiedere la fiscalizzazione dell'abuso, cioè la sostituzione della demolizione con una sanzione pecuniaria, a volte anche molto salata, ma che consente di salvare l'opera.

Di situazioni con richieste di fiscalizzazione è piena la giustizia amministrativa, ma una recente pronuncia, la n.5660/2025 del Tar Campania, è in questo senso molto interessante perché riassume perfettamente tutte le possibilità e le regole per la sostituzione della demolizione con una sanzione pecuniaria.

Vediamo di riassumere le indicazioni principali che ci arrivano dal tribunale campano.

Le caratteristiche dell'abuso edilizio

Un privato ricorre contro l'ordine di demolizione ingiunto dal comune per opere consistenti in un "manufatto di mq. 44,00 circa, realizzato in aderenza ad una preesistenza edilizia. Si presenta suddiviso in camera da letto completa in ogni opera e un vano bagno ancora allo stato grezzo, dove si evidenziano tracce per impianto idrico ed elettrico, oltre la predisposizione di un finestrino di mt. 1,00 x cm. 30,00 circa, privo di infisso e soglia di marmo. Inoltre, è stato predisposto un vano porta a scrigno".

Mancanza di interesse pubblico alla demolizione

Il Collegio ritiene che l’atto impugnato sia vincolato, per cui l'amministrazione non è tenuta a motivare in ordine all'interesse pubblico, neppure con riguardo al tempo trascorso.

Ordine di demolizione: non serve la comunicazione di avvio del procedimento

Con il terzo motivo parte ricorrente ha lamentato l'illegittimità dell'ordinanza di demolizione per la mancata comunicazione di avvio del procedimento.

Ma per il TAR la censura è infondata, in quanto in linea generale, «nei procedimenti preordinati all'emanazione di ordinanze di demolizione di opere edili abusive non trova applicazione l'obbligo di comunicare l'avvio dell'iter procedimentale in ragione della natura vincolata del potere repressivo esercitato, che rende di per sé inconfigurabile un qualunque apporto partecipativo del privato» (Cons. Stato, sez. IV, 26/8/2014, n. 4279).

In applicazione di tale indirizzo giurisprudenziale, nel caso in esame, data la natura vincolata del provvedimento, ai sensi dell’art. 21 octies l. 241/90 il provvedimento non è impugnabile, non avendo parte ricorrente allegato profili convincenti che avrebbe addotto nel procedimento per determinare l’Amministrazione a scegliere un diverso sbocco provvedimentale.

Fiscalizzazione dell'abuso: la richiesta

E arriviamo quindi alla parte più interessante: il ricorrente ritiene che il comune abbia applicato la sanzione demolitoria senza però aver previamente considerato la possibilità di applicare la sanzione pecuniaria, in applicazione dell'art. 33, comma 2, del D.P.R. n. 380/2001 in base a cui “Qualora, sulla base di motivato accertamento dell'ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, il dirigente o il responsabile dell’ufficio irroga una sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento di valore dell'immobile, conseguente alla realizzazione delle opere”.

L'impossibilità di ripristino va dimostrata adeguatamente

Il problema - ribatte il TAR - è che il ricorrente non ha sufficientemente allegato e dimostrato l'impossibilità del ripristino dello stato dei luoghi.

E' infatti generica e indimostrata l'affermazione di parte ricorrente secondo cui “una eventuale demolizione della parte realizzata abusivamente provocherebbe danni rilevanti anche alla struttura originaria, considerato come già accennato prima che si configura come un’unica costruzione”; sul punto la relazione tecnica prodotta da parte ricorrente risulta generica e non dimostra l’impossibilità della demolizione.

Multa al posto della demolizione: condizioni, casistiche, possibilità

Si evidenzia come la giurisprudenza abbia precisato che “Con il termine “fiscalizzazione” dell’abuso, funzionale ad evidenziare sinteticamente e già a livello definitorio la sua sostanziale monetizzazione, si intende un rimedio alternativo eccezionalmente concesso in luogo della demolizione".

In tal senso, è possibile ottenere la fiscalizzazione:

• in caso di mancanza, totale difformità o variazione essenziale dal titolo riferito a ristrutturazione edilizia (art. 33, comma 2, del d.P.R. n. 380 del 2001);
• a fronte di accertata difformità solo parziale dal permesso di costruire (art. 34, comma 2, e 2-bis, che ne ha esteso l’applicabilità anche agli interventi soggetti a s.c.i.a. alternativa al permesso di costruire di cui all’art. 23, comma 01);
• all’esito di un annullamento, giudiziale o in autotutela, del titolo stesso (art. 38).

Attenzione: non è mai possibile fiscalizzare l'abuso in caso di "avvenuta realizzazione di una “nuova opera” in assenza di permesso di costruire o in totale difformità o variazione essenziale dallo stesso (art. 31)” (Cons. Stato, Sez. 2, 25.1.2024, n. 806).

Nuova costruzione in totale difformità: la fiscalizzazione è possibile?

In applicazione del principio di cui sopra, la fiscalizzazione dell'abuso non è possibile, in quanto parte ricorrente ha realizzato senza titolo un nuovo manufatto di 44 metri quadri, composto da una camera da letto completa in ogni sua parte e da un bagno allo stato grezzo con la conseguenza che la sola sanzione applicabile è il ripristino dello stato dei luoghi.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO