Attenzione! L’IMU è dovuta anche senza agibilità o su fabbricati abusivi: conta solo l’iscrizione catastale

IMU e fabbricati abusivi

Quando un fabbricato è abusivo o colpito da provvedimenti amministrativi come ordini di demolizione, sequestri o acquisizioni al patrimonio pubblico, il proprietario è comunque tenuto al versamento dell’IMU?

Per comprendere appieno la portata di questo interrogativo bisogna chiarire cosa sia l’IMU.
L’IMU (Imposta Municipale Unica) è un’imposta di natura patrimoniale il cui presupposto è il possesso di diritti reali sull’immobile, come la proprietà o il possesso di un immobile. Tale imposta è disciplinata dall’art. 13 del D.L. n. 201/11 (conv. Legge n. 214/11). In passato vi era la TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili) che rappresentava una tassazione atta a finanziare la maggioranza dei servizi comunali ed era dovuta da chiunque possedesse o detenesse a qualsiasi titolo delle unità immobiliari, aree scoperte o aree fabbricabili. Dal 2020 quest’ultima è stata fusa con l’IMU per semplificare la tassazione immobiliare.

Il tema della tassazione immobiliare rappresenta un ambito complesso e dibattuto che coinvolge non solo gli aspetti di natura fiscale, ma anche i profili urbanistici, catastali e patrimoniali.

Una recente pronuncia della Corte di Cassazione ha chiarito tale questione, offrendo importanti indicazioni sul tema, infatti i giudici hanno respinto il ricorso promosso dal curatore fallimentare di una società che contestava un avviso di accertamento TASI emesso dal Comune, relativo a immobili oggetto di provvedimenti demolitivi.

IMU e TASI anche in assenza di agibilità: cosa dice la Cassazione

Ma l’IMU e la TASI sono dovute anche sugli immobili privi di agibilità o sottoposti a ordini di demolizione?

Su questo tema si è pronunciata la Corte di Cassazione con la sentenza n. 27017/2025 chiarendo che l’imposta comunale è dovuta per tutti gli immobili accatastati, anche se abusivi o soggetti a provvedimenti demolitivi.

       Vediamo il caso sottoposto all’attenzione dei giudici…

Il comune emette un avviso di accertamento con il quale veniva contestato ad una società il mancato versamento della TASI per l’anno solare 2014.
La società aveva infatti versato l’imposta solo parzialmente in quanto sosteneva che le unità immobiliari in questione fossero ormai sottratte alla sua disponibilità a causa di provvedimenti di sequestro, acquisizione e ordini di demolizione emanati dallo stesso Comune.
Tuttavia non trovando accoglienza né in primo grado presso la Commissione Tributaria Provinciale di Roma né in appello davanti alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio, il curatore fallimentare ha promosso ricorso in Cassazione.

In merito alla questione, i giudici hanno chiarito che “per fabbricato rilevante ai fini ICI deve intendersi, ai sensi del d.lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. a), l'unità immobiliare iscritta, o che deve essere iscritta, nel catasto edilizio urbano, ovvero l’immobile suscettibile di accatastamento ai sensi del r.d.l. n. 652 del 1939, artt. 1, 4, 5 e 10 (…). L'iscrizione di una unità immobiliare al catasto edilizio urbano costituisce presupposto sufficiente per l'assoggettamento del bene all'ICI, ma non anche necessario, essendo l'imposta dovuta fin da quando il bene presenti le condizioni per la sua iscrivibilità, cioè da quando lo stesso possa essere considerato fabbricato, in ragione dell'ultimazione dei lavori relativi alla sua costruzione, ovvero dal momento in cui lo stesso sia stato antecedentemente utilizzato.”
Quindi, per fabbricato rilevante ai fini ICI (e per estensione TASI) deve intendersi qualunque unità immobiliare iscritta o iscrivibile al catasto edilizio urbano. L’iscrizione catastale rappresenta un presupposto sufficiente per l’assoggettamento all’imposta, che è dovuta fin da quando il bene presenta le condizioni per essere accatastato.

Ma il punto fondamentale riguarda la distinzione tra abusività e inagibilità.

IMU e TASI: gli immobili con abusi edilizi non sono considerati inagibili

La sentenza chiarisce che gli immobili affetti da difformità edilizia non possono essere assimilati a quelli inagibili in particolare “per considerare dei fabbricati inagibili/inabitabili, di fatto non utilizzati, si deve tener conto dei requisiti di cui all'articolo 24, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) e quindi nello specifico gli immobili devono presentare un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria (cfr. Cass. n. 5804 del 24/02/2023; Cass. n. 29966 del 19/11/2019). L'inagibilità (che consente la riduzione d'imposta) è correlata alla temporanea impossibilità di utilizzo dell'immobile e non va intesa come qualità giuridica superabile con il rilascio del certificato di abitabilità (…). Non possono, dunque, assimilarsi gli immobili affetti da difformità edilizia a quelli inagibili, come adombrato dalla società, esigendo, su tal inedito presupposto, una tassazione ridotta nella misura del 50%, in quanto la legge non richiede fra i presupposti dell'imposta la regolarità urbanistica dell'immobile né l’abitabilità dello stesso (…)”.
La Suprema Corte spiega come l’inagibilità sia una condizione fisica reale dell’immobile, uno stato che sopravviene qualora l’immobile non possa essere utilizzato temporaneamente perché pericoloso, degradato o in condizioni tali da impedirne l’uso (obsolescenza non superabile mediante soli interventi manutentivi).

Cosa non è considerato inagibile?

Un immobile con abusi edilizi o difformità urbanistiche non è considerabile automaticamente inagibile, di conseguenza la presenza di abusi non dà diritto alla riduzione del 50% dell’imposta, ciò perché:

• la normativa fiscale non richiede che l’immobile sia “regolare” dal punto di vista edilizio ed urbanistico per essere tassato;
•  l’assenza del certificato di abitabilità non equivale a inagibilità.

Concludendo, un edificio “abusivo” o “non conforme” può comunque essere tassato come utilizzabile, anche se non ha i requisiti legali per essere abitato. L’esistenza fisica e catastale di un immobile determina l’obbligazione tributaria, indipendentemente dalla sua regolarità urbanistica o dalla presenza di eventuali ordini di demolizione. Quindi per la determinazione dell’IMU (ex ICI) e della TASI, non devono essere rilevate le condizioni di agibilità, la destinazione d’uso effettiva degli immobili, ma unicamente la sua iscrizione catastale.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: IMU, TASI, inagibilità, immobili abusivi, demolizione, sequestro, iscrizione catastale, accatastamento.