Alfonsina Capone

La realizzazione di opere aggiuntive su immobili oggetto di domanda di condono edilizio si inserisce in un contesto normativo complesso e pone interrogativi per i proprietari. La recente sentenza del TAR Sicilia n. 761/2025 evidenzia come solo specifici lavori di completamento siano ammessi, purché autorizzati secondo precise modalità. Qualsiasi opera aggiuntiva, anche se apparentemente minore, può comportare l’improcedibilità della domanda di condono, aggravata dall’eventuale sopravvenienza di nuovi vincoli urbanistici o ambientali.

La responsabilità solidale tra costruttore e appaltatore rappresenta un principio giuridico fondamentale volto a tutelare il committente e gli acquirenti da difetti o vizi dell’opera edile. Con l’ordinanza n. 12922/2025, la Corte di Cassazione ha ribadito che il costruttore e l’appaltatore rispondono solidalmente non solo per i difetti strutturali che compromettono la stabilità dell’immobile, ma anche per gravi difetti che incidono significativamente sull’abitabilità e sui costi energetici

La trasformazione dei sottotetti in mansarde abitabili è un intervento spesso finalizzato all’ampliamento della superficie residenziale. Questo tipo di intervento può comportare un incremento della cubatura e la violazione delle distanze legali tra edifici, dando origine a frequenti contenziosi. L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 1341/2025 ha ribadito che la realizzazione di una mansarda in sopraelevazione, se non conforme alle distanze previste, costituisce un abuso edilizio, quindi si deve valutare attentamente la conformità normativa degli interventi in sopraelevazione, anche quando riguardano porzioni già esistenti come i sottotetti.

La SCIA alternativa al permesso di costruire è uno strumento normativo che consente di avviare specifici interventi edilizi senza dover essere soggetti alle tempistiche di un permesso di costruire, accelerando così i tempi autorizzativi. Tuttavia, il recente pronunciamento del Consiglio di Stato (sentenza n. 4976/2025) ha chiarito i limiti applicativi della SCIA alternativa nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia finalizzati al recupero di sottotetti abitativi.

Le vetrate panoramiche amovibili (VePA) possono essere installate, a determinate condizioni, senza titolo abilitativo. Tuttavia, ciò è possibile solo se sono rispettati integralmente tutti i requisiti previsti dal nuovo art. 6, comma 1, lett. b-bis del DPR 380/2001. Anche un solo scostamento può rendere l’intervento abusivo. La sentenza del Consiglio di Stato n. 2975/2025 evidenzia come la chiusura integrale di un balcone con vetrate scorrevoli sia ritenuta illegittima se la stessa comporti la creazione di un nuovo volume non autorizzato.

Il condominio orizzontale, sempre più diffuso in contesti urbani e turistici, rappresenta una particolare forma di proprietà condominiale in cui le unità abitative, come le villette a schiera, si sviluppano orizzontalmente condividendo spazi e talvolta paramenti murari. La sentenza del TAR Sardegna n. 485/2025 ha confermato che ogni modifica che incide sul prospetto complessivo di un edificio in condominio orizzontale richiede il consenso dell’assemblea dei condomini, trattandosi di interventi potenzialmente lesivi dell’estetica, della funzionalità e dei diritti degli altri proprietari.

Il Decreto Salva Casa (DL n.69/2024) è spesso frainteso perché visto come una sorta di condono edilizio generalizzato. In realtà esso rappresenta soltanto uno strumento tecnico per regolarizzare difformità edilizie minori. Il decreto modifica il Testo Unico dell’Edilizia (TUE), introducendo procedure semplificate per disciplinare gli interventi realizzati in assenza o in difformità dagli opportuni titoli abilitativi e ridefinendo le tolleranze costruttive. Una recente sentenza del Consiglio di Stato (n. 4382/2025) ha chiarito i limiti del decreto, escludendone la retroattività e l'applicabilità agli abusi gravi o già giudicati, confermando che le finalità del testo normativo non sono quelle di un condono mascherato.

Il regime del Gruppo IVA consente a più imprese, legate da vincoli finanziari, economici e organizzativi, di agire come un unico soggetto passivo ai fini dell’IVA. Tale configurazione offre vantaggi significativi in termini di semplificazione burocratica e neutralità fiscale nelle operazioni interne. Con la risposta n. 155/2025, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che il rimborso dell’eccedenza IVA relativa a beni ammortizzabili è ammesso anche se gli impianti fotovoltaici sono realizzati senza scambi di fatture tra le società del gruppo, purché siano identificabili i costi sostenuti verso soggetti terzi e i beni siano effettivamente destinati all’attività del gruppo.

La demo-ricostruzione, pur rientrando nella categoria della ristrutturazione edilizia secondo il DPR 380/2001, rappresenta un intervento complesso che, se attuato in contesti delicati come i centri storici, può generare effetti profondamente impattanti sull’assetto urbano. Il caso esaminato dal TAR Sardegna con la sentenza n. 424/2025 evidenzia i rischi derivanti da un uso distorto di tale strumento. Il Tribunale ha annullato le previsioni urbanistiche che legittimavano un edificio ritenuto abusivo perché realizzato con aumento di volumetria e alterazione tipologica in contrasto con le norme paesaggistiche.

Gli impianti fotovoltaici, fondamentali per produrre energia elettrica, devono essere installati in modo tale da ottimizzare l’utilizzo dell’energia solare. Per le imprese, è fondamentale comprendere se sia possibile ottenere il rimborso dell’IVA sugli investimenti sostenuti. La Corte di Cassazione ha stabilito che ciò è possibile anche nel caso in cui gli impianti siano collocati su terreni di terzi, purché siano strumentali all’attività d’impresa.

La sanatoria edilizia ex art. 36 TUE non è un condono: richiede la doppia conformità alle norme tecniche e urbanistiche. La sentenza TAR Campania 3598/2025 evidenzia i limiti della regolarizzazione, respingendo un’istanza per mancata prova della conformità urbanistica.

Se un contratto d’appalto privato richiama norme degli appalti pubblici, queste diventano vincolanti. La Cassazione (sent. 10235/2025) ha confermato che i termini per le riserve devono essere rispettati anche in ambito privato, richiedendo all’appaltatore segnalazioni tempestive e formali.

La produzione di energia pulita e risparmio energetico sono tra i principali vantaggi offerti dagli impianti fotovoltaici, che costituiscono una soluzione sostenibile e sempre più diffusa anche nei condomini. Tuttavia, l’installazione di questi sistemi su beni comuni, come le coperture condominiali, richiede attenzione. La sentenza del Tribunale di Trani n. 66/2025 ha imposto il ridimensionamento di un impianto realizzato da un condomino in misura sproporzionata rispetto alla propria quota di proprietà, limitando l’equo utilizzo del tetto da parte degli altri partecipanti.

La rettifica della domanda di condono edilizio, anche se già autorizzata, consente di correggere esclusivamente errori materiali contenuti nella documentazione originaria, senza modificare il contenuto sostanziale o la forma dell’istanza. La sentenza del TAR Lazio ribadisce che la rettifica non costituisce una nuova istanza. La pronuncia sottolinea l’importanza di distinguere tra la rettifica e il riesame, evidenziando i limiti e le modalità di correzione delle domande di condono edilizio.

Il DPR 31/2017 rappresenta una significativa tappa nella disciplina della tutela paesaggistica, introducendo una semplificazione delle procedure autorizzative per interventi di lieve entità che non compromettono i valori paesaggistici. La sentenza n. 17533/2025 della Corte di Cassazione approfondisce ulteriormente tali principi, ribadendo che l’esenzione dall’autorizzazione può essere concessa solo a interventi che non alterino concretamente l’aspetto e l’equilibrio del paesaggio, indipendentemente dalla loro apparente precarietà o amovibilità.

Il condono edilizio è uno strumento straordinario che consente di regolarizzare opere abusive purché realizzate entro i termini previsti e nel rispetto degli specifici requisiti individuati dalla legge. La recente sentenza n. 6285/2025 della Corte di Cassazione ha ribadito che la compatibilità paesaggistica deve essere valutata sull’opera così com’era al momento della scadenza prevista per il condono. Non sono ammesse modifiche successive, nemmeno se di carattere puramente estetico.

Il certificato di collaudo statico costituisce uno strumento essenziale per l'utilizzo delle costruzioni e per attestare la conformità e la sicurezza strutturale dell'opera. In assenza di tale documento, l'utilizzazione dell'immobile configura un reato di natura permanente. In una sentenza della Corte di Cassazione n. 10235/2024 vengono identificate le responsabilità in caso di assenza del documento, tra cui quella del direttore dei lavori. Egli è il primo garante della sicurezza e ha l’obbligo giuridico di impedire l’uso dell’edificio prima del collaudo.

Il Decreto Salva Casa (D.L. n. 69/2024) introduce importanti novità in materia edilizia, consentendo ai proprietari la possibilità di regolarizzare difformità minori e lavori privi di autorizzazione, purché non si tratti di abusi gravi o costruzioni totalmente abusive. Tuttavia, la recente sentenza n. 17292/2025 della Corte di Cassazione ha chiarito i limiti di applicazione della nuova disciplina, escludendone la validità retroattiva e confermando che gli abusi edilizi gravi, come le costruzioni interamente prive di titolo abilitativo, restano insanabili.

La compensazione prezzi nei contratti pubblici serve a riequilibrare il corrispettivo in caso di variazioni straordinarie dei prezzi durante l’esecuzione dei lavori. Il DL n. 73/2025 consente la revisione prezzi anche per contratti non precedentemente compensati, se sono disponibili fondi per imprevisti. Tuttavia, la compensazione si applica solo durante l’esecuzione del contratto. La sentenza TAR Lombardia n. 413/2025 conferma che non è possibile chiedere adeguamenti retroattivi dopo il collaudo. Il principio è garantire la stabilità e la correttezza dei rapporti contrattuali, evitando interventi ex post.

Il Decreto Salva Casa (Dl 69/2024) rappresenta un tentativo normativo di semplificazione, volto a dare maggiore spinta al mercato immobiliare in stallo, ampliando i possibili interventi realizzabili in edilizia libera e introducendo delle disposizioni normative di sanatoria per opere realizzate con lievi difformità rispetto ai titoli abilitativi. Tuttavia, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 16689/2025, ha chiarito che tale decreto non si applica alle costruzioni realizzate in totale assenza di permesso di costruire.

La normativa vigente, in particolare gli artt. 3, 10 e 23 del DPR 380/2001, esclude la possibilità di utilizzare titoli semplificati (come CILA o SCIA alternativa) per opere che comportano un incremento della superficie utile o della volumetria, trattandosi di trasformazioni rilevanti sotto il profilo urbanistico. A conferma di tale principio, la sentenza n. 9474/2025 del TAR Lazio ha ritenuto illegittima la CILA presentata per l’intervento, ribadendo che la loggia, se chiusa stabilmente, perde la sua natura pertinenziale e si configura come ampliamento volumetrico, con conseguente necessità del permesso di costruire.

La sanatoria paesaggistica è ammessa solo per interventi di lieve entità, ossia che non comportino variazioni di superfici e di e volumi, ma che prevedano eventualmente l’utilizzo di materiali difformi da quelli autorizzati. In tali casi, l’autorità competente può accertare la compatibilità paesaggistica, evitando la demolizione e applicando una sanzione pecuniaria. In una recente sentenza la Corte di Cassazione ribadisce che, in assenza di tale autorizzazione, anche il permesso in sanatoria è inefficace e l’opera abusiva deve essere demolita, indipendentemente dal rilascio di successivi titoli edilizi.

Il terzo condono consente la sanatoria degli abusi edilizi entro certi limiti, ma le Regioni possono imporre vincoli ancora più restrittivi, come fatto dal Lazio con la LR n.12/2004. La sentenza del TAR Lazio n. 8897/2025, ha confermato tale principio con il diniego di sanatoria per un intervento ritenuto ampliamento e non nuova costruzione, escludendo la possibilità di suddividere la volumetria tra più unità per eludere i limiti.

La sentenza n. 11930/2025 della Cassazione chiarisce come un ascensore esterno, pur se privo di autonomia funzionale e quindi considerabile alla stregua di un volume tecnico, sia comunque soggetto alle distanze legali previste per tutelare il diritto di veduta. La Corte ricorda che anche manufatti leggeri possono costituire un ostacolo visivo stabile per cui vada valutata l’effettiva turbativa dell’uso della veduta. La pronuncia della Corte deve essere vista come un’interpretazione volta a rafforzare il bilanciamento tra accessibilità edilizia e tutela dei diritti dei vicini.