Matteo Peppucci

Le Regole Operative allegate al decreto del 20 maggio 2025 del MASE forniscono istruzioni dettagliate per la presentazione delle manifestazioni di interesse a valere sul decreto Fer X, relativo agli incentivi per la produzione di energia elettrica da impianti alimentati da energie alternative (solare, eolico, idroelettrico, gas residui).

Se le infiltrazioni sono state causate sia dalla negligenza manutentiva del tetto condominiale sia dall'abuso edilizio privato (la tettoia mal costruita), la responsabilità grava sia sul condominio sia sulla proprietaria dell'opera con grondaia malfunzionante. Vediamo in quali percentuali.

Il privato deve sempre fornire la prova dello stato legittimo dell'immobile e delle eventuali tolleranze. La fiscalizzazione è ammessa solo se viene rigorosamente provata la concreta impossibilità della demolizione. In caso contrario, l'unica via è la demolizione, con responsabilità solidale anche del proprietario non autore materiale dell'abuso.

La modifica interna del sottotetto non configura cambio di destinazione d'uso se non rende il locale autonomamente utilizzabile come nuova unità funzionale e non comporta passaggio a una diversa categoria urbanistica. L'assenza di opere e utilizzi tipici dello spazio abitabile impedisce l'applicazione delle sanzioni edilizie.

Stato legittimo e agibilità sono aspetti autonomi: la legittimità edilizia non è inficiata dalla mancanza di agibilità. L'attività non può essere esercitata senza agibilità, ma l'immobile resta legittimo se urbanisticamente regolarizzato.

La qualificabilità dell'intervento in termini di pergotenda, ovvero un’opera precaria sia dal punto di vista costruttivo sia da un punto di vista strettamente funzionale esclude la necessità di titolo edilizio e quindi non necessita titolo abilitativo.

Se l'immobile è sottoposto a vincolo, la realizzazione di una VePA (vetrata panoramica amovibile) richiede sempre almeno la presentazione di una SCIA o altra comunicazione edilizia preventiva, accompagnata dal nulla osta dell'autorità preposta alla tutela del vincolo.

Ogni procedimento di condono non può che valutarsi rispetto alla disciplina cui afferisce la domanda, senza che sia evocabile alcuna automatica estensione, non prevista, di altre distinte e diverse successive discipline, ancorché riferibili in astratto al medesimo istituto del condono. Ogni sanatoria straordinaria, infatti, è autonoma rispetto alle altre.

Se il chiosco rispetta i requisiti di stagionalità, amovibilità e non altera stabilmente il territorio, può essere realizzato in edilizia libera tramite CILA, purché sia effettivamente rimosso a fine stagione.

Nel caso in cui la Regione (con le eventuali integrazioni) e il Comune non si adeguino alla nuova modulistica del Salva Casa nei termini previsti, è data la possibilità a cittadini e imprese di utilizzare gli stessi decorsi ulteriori 30 giorni ovvero presumibilmente dal 23 giugno 2025.

Non si può provare lo stato legittimo dell'intero immobile tramite interventi parziali, anche alla luce delle novità del Salva Casa, e per ogni porzione o ampliamento serve uno specifico titolo abilitativo. In mancanza, il Comune deve disporre la demolizione delle opere abusive.

La nozione di volume tecnico riguarda solo i volumi, realizzabili nei limiti imposti dalle norme urbanistiche, necessari a contenere quelle parti degli impianti tecnici che non possono, per esigenze di funzionalità degli impianti stessi, trovare luogo entro il corpo dell'edificio.

In caso di rivendita di una casa, solamente la prima cessione può determinare la plusvalenza prevista per gli immobili che sono stati oggetto di Superbonus, mentre non 'produce' plusvalenza la successiva rivendita da parte dell'acquirente.

Il frazionamento di unità immobiliari con cambio di destinazione d'uso - specie se accompagnato da opere edilizie rilevanti - è soggetto a permesso di costruire. In assenza, il Comune deve ordinare la demolizione delle opere. Serve quindi il titolo abilitativo pieno anche in vigenza di Salva Casa, che prevede l'utilizzo della SCIA solo se le opere si possono assentire con CILA o SCIA.

Nell'adozione di un ordine di demolizione, l'amministrazione, sebbene non sia obbligata a motivare in ordine alla sussistenza di specifiche ragioni di interesse pubblico alla base della decisione ripristinatoria o alla proporzionalità della sanzione in concreto irrogata, è comunque tenuta a giustificare la sussistenza dei presupposti del provvedere, descrivendo l'entità e la consistenza delle opere edili nonché constatando la loro abusività

La traslazione della sagoma di un edificio in area vincolata comporta la qualificazione automatica come "variazione essenziale" e ha come conseguenza la demolizione ma il Decreto Salva Casa ha cambiato le carte in tavola, non equiparando più automaticamente le difformità totali agli abusi essenziali in presenza di vincolo, anche se le regole non si applicano retroattivamente.

Prima del 1° settembre 1967, entrata in vigore della Legge Ponte, l'obbligo di licenza edilizia era in generale limitato a zone urbanizzate e centri abitati, ma se esisteva un regolamento comunale ad hoc che prevedeva la necessità del permesso di costruire per tutti gli interventi, in sua assenza l'opera risulta ovviamente abusiva.

L'obbligo assicurativo copre esclusivamente gli immobili costruiti o ampliati sulla base di un valido titolo edilizio ovvero ultimati nel momento in cui tale titolo non era obbligatorio ovvero oggetto di sanatoria o per i quali sia in corso un procedimento di sanatoria o condono

Il nuovo Decreto infrastrutture approvato dal Consiglio dei Ministri contiene misure inerenti gli appalti di somma urgenza (emergenze), i premi per la puntualità nei lavori pubblici, gli incentivi estesi ai dirigenti delle PA, i costi del Ponte sullo Stretto di Messina, l'Autotrasporto, la Ferrovia circumetnea

Il MIMIT fornisce le istruzioni sul nuovo meccanismo di prenotazione che riguarda gli investimenti in beni strumentali materiali ad alta tecnologia 4.0 effettuati nel 2025, o fino al 30 giugno 2026 se è versato l'acconto del 20% entro il 2025

In caso di demolizione di abusi edilizi, la porzione legittima dell'immobile deve essere salvaguardata, salvo che sia tecnicamente impossibile separarla dalla parte abusiva. Sono le amministrazioni vigilanti ad indicare l'esatto oggetto della demolizione in quanto identificabile con la parte difforme.

L'edificio che dopo la demolizione e ricostruzione non è identico per volume, sagoma e prospetti a quello preesistente, comprendendo anche una modifica dei prospetti, si qualifica come ristrutturazione edilizia pesante assentibile con permesso di costruire e non con semplice SCIA.

Il nuovo provvedimento del MASE, applicabile anche alle richieste già presentate, estende l'ambito dell'incentivo per le comunità energetiche rinnovabili ai comuni con popolazione inferiore ai 50 mila abitanti e prevede una maggiore flessibilità nei tempi di entrata in esercizio dei progetti.

L'applicabilità del terzo condono edilizio in riferimento alle opere realizzate in zona vincolata è limitata alle sole opere di restauro e risanamento conservativo o di manutenzione straordinaria: interventi di ristrutturazione con aumento di volumetria sono perciò fuori dalla sanatoria straordinaria del DL 269/2003.