Balconi aggettanti degradati: chi paga la manutenzione?

Balconi aggettanti: chi paga la manutenzione?

Quando si tratta di manutenzione degli immobili, senza dubbio la vita condominiale è teatro di conflitti e in particolar modo quando si tratta di stabilire chi deve per cosa.

Tra le questioni più dibattute vi sono i balconi aggettanti ossia quelle strutture che sporgono dalla facciata dell’edificio e che, pur essendo ben visibili a tutti, appartengono esclusivamente al proprietario dell’appartamento da cui vi si accede.

Spesso il degrado di queste strutture (soprattutto nella parte superiore) può generare serie problematiche come infiltrazioni, distacchi di materiale e situazioni di pericolo per gli appartamenti sottostanti, dando origine a controversie sulla corretta individuazione delle responsabilità.
È importante quindi la distinzione tra parti comuni e parti di proprietà esclusiva per stabilire su chi ricada l’obbligo di intervenire e sostenere le spese di ripristino.

Quindi quando un balcone si deteriora, chi ne risponde? Il condominio o il singolo proprietario? E cosa succede se il degrado mette a rischio la sicurezza degli abitanti delle unità sottostanti?

Questi temi sono stati affrontati dal Tribunale di Velletri che sottolinea la responsabilità dei proprietari di balconi aggettanti in caso di degrado e pericolo per le unità abitative sottostanti.

Manutenzione dei balconi aggettanti: responsabilità del proprietario secondo il Tribunale

I ricorrenti, proprietari di un appartamento, si sono rivolti al giudice a causa di una serie di problematiche causate dall’ammaloramento dei balconi sovrastanti la loro unità immobiliare.
In particolare è stata evidenziato la caduta di intonaco e cemento, con presunti fenomeni infiltrativi che avrebbero creato un ambiente insalubre nell’abitazione.

Di contro i proprietari dei balconi sovrastanti sostenevano che il degrado riguardasse l’intero edificio e che quindi la decisione sull'intervento e le spese riguardasse l’assemblea condominiale. Quest’ultima in realtà, pur avendo deliberato nel 2022 un piano di ristrutturazione, non aveva ancora avviato i lavori. Dal canto suo, il Condominio aveva chiesto il rigetto del ricorso.
A questo punto per risolvere la controversia il Tribunale dispone una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) la quale ha confermato un grave stato di degrado dei balconi sovrastanti, con distacchi parziali di intonaco, fessurazioni dei frontalini e affioramento delle armature metalliche.
Una situazione definita dal consulente come “criticità autonoma, con potenziale rilevanza sia per la sicurezza statica sia per la vulnerabilità all'azione meteorica”.

Il Tribunale chiarisce che “Quanto alla responsabilità si deve ricordare che per consolidata giurisprudenza la spesa di rifacimento di un balcone aggettante è a carico esclusivamente del suo proprietario, ad eccezione di talune parti di esso, come i rivestimenti della soletta e del parapetto quando svolgano una funzione prevalentemente decorativa inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuendo a renderlo esteticamente gradevole. Si evidenzia infatti che i balconi aggettanti sono quelli che sporgono rispetto alla facciata dell'edificio e che non assolvendo alcuna funzione comune, devono essere considerati di esclusiva proprietà dei titolari delle unità immobiliari dalle quali vi si accede (…). Il tema dei balconi "aggettanti" è stato affrontato dalla Cassazione anche con sentenza 1156/2015, ove si è osservato che i balconi cosiddetti aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, sono di proprietà esclusiva del proprietario di questa, dovendosi considerare comuni solo gli elementi decorativi delle parte frontale ed inferiore del manufatto, qualora si inseriscano nella facciata di prospetto dell'edificio (…). Poiché viene esclusa la presunzione di condominialità, le opere di manutenzione dei balconi medesimi competono ai corrispondenti proprietari (…) ad eccezione della sigillatura dei punti di fissaggio delle tende, per ripristinare la continuità superficiale, che rimane a carico dei ricorrenti.”
I balconi aggettanti sono parte esclusiva dell’unità immobiliare da cui sporgono, e la loro manutenzione grava quindi sul proprietario stesso del balcone, salvo gli elementi di decoro che incidono sulla facciata. Ne consegue che gli interventi di messa in sicurezza competono ai proprietari dei balconi sovrastanti.

La proprietà di un balcone aggettante comporta responsabilità precise in termini di manutenzione e sicurezza e l’inerzia del proprietario può comportare costi aggiuntivi per spese legali e consulenze tecniche.

Scarica la sentenza in allegato

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