Balconi aggettanti ed elementi ad essi connessi: la soletta è sempre considerata parte comune? I chiarimenti

Balconi in condominio: chi è proprietario di soletta e sottobalcone?

Nei condomini, tra le varie problematiche che possono emergere, interessante è la questione della proprietà dei balconi, in particolare di chi sia effettivamente la proprietà delle strutture che li compongono, come la soletta e il suo intradosso (sottobalcone). Ciò accade in particolare nel caso di più unità immobiliari sovrapposte.

La soletta di un balcone è intesa come una parte comune a entrambi i proprietari?
o è da considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell’unità di cui è pertinenza?

La risposta dipende dalla tipologia strutturale del balcone stesso, nello specifico occorre distinguere tra balconi “incassati” e quelli “aggettanti”:

• i primi, inseriti nella facciata dell’edificio, fungono contemporaneamente da sostegno e copertura tra i piani e sono generalmente considerati parti comuni;
• i secondi, che sporgono dal corpo dell’edificio protendendosi nel vuoto, costituiscono invece un prolungamento dell'unità immobiliare cui accedono e sollevano questioni interpretative più complesse e, in base ai casi, possono essere intesi come parti comuni o proprietà esclusive.

Il Tribunale di Teramo con la sentenza n. 1287/2025 ha fornito importanti chiarimenti sulla proprietà dei balconi aggettanti e sull’applicabilità della presunzione di comproprietà, ribaltando parzialmente la precedente sentenza del Giudice di Pace.

Sottobalcone parte comune o esclusiva: il caso e i chiarimenti

Due condomini, con appartamenti posti l’uno sopra l’altro sono stati le parti attive della sentenza n. 1287/2025 giudicata dal Tribunale di Teramo, il quale ha dovuto pronunciarsi in merito all’esclusività o meno di un sottobalcone.

Il proprietario dell’appartamento superiore cita in giudizio il vicino del piano inferiore, in quanto aveva installato sul proprio balcone una struttura metallica con pannelli di plastica trasparente agganciandola al sottobalcone sovrastante.

Ma il sottobalcone è di proprietà esclusiva del condomino del piano superiore o costituisce una parte comune dell’edificio?

In prima battuta il Giudice di Pace di Teramo aveva ritenuto che il sottobalcone dovesse considerarsi proprietà comune, considerando le strutture per la loro funzione di sostegno e di copertura tra i due piani e quindi appartenenti a entrambi i proprietari. Ma in seguito il Tribunale di Teramo accoglie parzialmente l’appello, riconoscendo la proprietà esclusiva del sottobalcone al condomino del piano superiore e rigettando le domande di rimozione dell’opera e di risarcimento danni.

Il giudice apporta delle precisazioni in merito alle differenze tra balconi aggettanti e incassati ossia “(…) riprendendo il distinguo fra balconi c.d. “aggettanti” e balconi c.d. “incassati”, questi ultimi sono balconi che non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell’edificio ma che si inseriscono all’interno della sua facciata e la conseguenza è che la pavimentazione del balcone funge al contempo sia da sostegno del piano superiore che da copertura del piano inferiore, come se fosse un solaio; i balconi “aggettanti”, invece, sono quelli che, sporgendo dalla facciata dell’edificio, si protendono nel vuoto ed in questo senso rappresentano un’estensione vera e propria dell’unità immobiliare dalla quale promanano, una proiezione dell’appartamento verso l’esterno; a differenza dei balconi incassati, è evidente che in quelli aggettanti (…) il piano di calpestio non funge da copertura del piano inferiore, non svolgendo alcuna funzione di separazione e sostegno dei diversi piani dello stabile (…)”.
Il giudice precisa che i balconi incassati sono quelli che non sporgono dai muri perimetrali ma che si inseriscono nella facciata dell’edificio, in questo caso la soletta funge da sostegno del piano superiore e da copertura di quello inferiore, configurandosi come un vero e proprio solaio comune.
Mentre i balconi aggettanti, invece, sporgono dalla facciata e, rappresentando una vera estensione dell'unità immobiliare, non svolgono alcuna funzione di separazione e sostegno dei diversi piani dello stabile.

Il giudice a questo punto chiarisce in modo puntuale come un balcone aggettante possa essere considerato al servizio dell’unità che vi accede e solo per alcuni elementi in comunione ai proprietari dell’intero stabile, infatti “(…) in tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un «prolungamento» della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” (cfr. Cass. civ., sez. II, n. 6624 del 30 aprile 2012, richiamata anche dall’appellata ma ai diversi fini della competenza). (…) Applicando le esposte coordinate giurisprudenziali al caso di specie, (i) essendo pacifica la natura “aggettante” del balcone oggetto di causa, (ii) non costituendo, nel caso di specie, sulla base della documentazione in atti, la soletta, recte il sottobalcone elemento decorativo ed ornamentale essenziale della facciata (…) e quindi non svolgendo prevalente (ed invero neppure minima) funzione estetica per l’edificio ed infine (iii) assolvendo il sovrastante balcone della sig.ra *** *** la sola funzione - limitata - di copertura, e non anche di separazione e sostegno, rispetto al sottostante appartamento della sig.ra *** ***, lo stesso non può reputarsi a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né, quindi, può ritenersi operante la presunzione di comproprietà, risultando, al contrario (…) di proprietà esclusiva dell’unità immobiliare dal quale protende, e quindi di proprietà esclusiva dell’odierna parte appellante.”
In sintesi, nel caso di balconi aggettanti, intesi quali prolungamento dell’unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario dell’unità che vi accede e solo i rivestimenti e/o gli elementi decorativi delle parti frontale e inferiore possono considerarsi beni comuni quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio con prevalente funzione estetica.

Nel caso in questione:

• il balcone è indiscutibilmente aggettante;
• il sottobalcone non presenta una funzione decorativa prevalente per la facciata;
• la soletta ha solo una limitata funzione di copertura, non di separazione.

In base a tutto ciò non può sussistere la presunzione di comproprietà.

La sentenza ribadisce che nei balconi aggettanti il sottobalcone appartiene esclusivamente al proprietario dell’appartamento dal quale il balcone si protende, salvo che rivesta peculiari funzioni decorative per l’edificio. Tuttavia, la proprietà esclusiva non implica automaticamente il diritto alla rimozione di opere altrui: occorre dimostrare un pregiudizio concreto.

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