Bombe d’acqua e danni condominiali: chi paga i danni?

Bombe d’acqua e danni ai condomìni: responsabilità e prove

Gli eventi meteorologici intensi non sono fenomeni tanto rari anzi stanno diventando sempre più frequenti, mettendo a dura prova le infrastrutture urbane così come i sistemi fognari e di scarico degli edifici condominiali.
Tali eventi, definiti come “bombe d'acqua”, sono dei nubifragi improvvisi con le precipitazioni che si concentrano in brevi periodi di tempo. Un tempo tali eventi erano rari ed eccezionali, ma oggi si ripetono con una frequenza sempre maggiore a causa dei cambiamenti climatici in atto.

Tale problematica è particolarmente sentita negli edifici più datati, le cui infrastrutture erano state progettate per gestire volumi d’acqua ben diversi da quelli attuali.

Infatti, le tubature e gli scarichi condominiali si trovano spesso sotto stress durante eventi piovosi intensi, con il rischio concreto di rigurgiti, fuoriuscite e allagamenti che possono causare danni ingenti a negozi e magazzini spesso posti a livello stradale, ma più in generale a locali seminterrati e appartamenti al piano terra.

Quando si verifica un allagamento che comporta danni importanti ad esempio ad attività commerciali o abitazioni private, sorge inevitabilmente la questione della responsabilità che vede in diverse posizioni le parti coinvolte. Se da un lato ci sono i condomini quale parte esercente l'indennizzo e che a sua volta sostiene di essere vittima di tale fenomeno imprevedibile e incontrollabile, dall’altro ci sono i danneggiati, che vedono i propri beni distrutti o compromessi.

Il quesito da porsi è quindi si tratti di un evento atmosferico eccezionale tale da configurare un caso fortuito, esonerando da responsabilità i condomini, oppure di un problema riconducibile all'inadeguatezza, alla manutenzione carente o alla gestione difettosa degli impianti condominiali?

La risposta non è semplice e immediata e ogni caso deve essere analizzato diversamente valutando vari fattori, tra cui proprio:

• l’effettiva eccezionalità del fenomeno;
• lo stato di manutenzione e caratteristiche intrinseche degli impianti di smaltimento delle acque meteoriche.

Il Tribunale di Milano con la sentenza n. 7230/2025 affronta proprio questi temi, stabilendo principi chiari sulla necessità di prove concrete per invocare un caso accidentale, occasionale e non ordinario.

Bomba d’acqua o impianti difettosi? Condomini responsabili per l’allagamento

Nel 2020, a seguito di intense piogge, un locale commerciale condotto in locazione dalla società attrice è stato completamente allagato, con danni a pareti, arredi e capi d’abbigliamento.

Dalle indagini tecniche e dalle testimonianze è emerso che l’acqua proveniva sia dal tubo d’ispezione del sistema fognario di uno dei condomìni, dal quale si era sollevato il tappo, sia dagli scarichi dei sanitari collegati al condominio confinante, a causa del malfunzionamento della pompa di sollevamento delle acque reflue nel locale autoclave.
La società riteneva entrambi i condomìni responsabili e quindi portandoli in giudizio ne ha chiesto la condanna solidale al risarcimento dei danni.

I condomìni hanno negato la propria responsabilità, sostenendo che l’allagamento fosse dovuto ad un evento eccezionale, “bomba d’acqua”, ma nessuno dei due ha fornito dati pluviometrici ufficiali o una documentazione tecnica idonea a dimostrare l’effettiva eccezionalità del fenomeno meteorologico. Essi si sono limitati a produrre solo articoli di stampa e un bollettino meteo regionale.

Il Tribunale ha precisato che “(…) dalla consulenza tecnica depositata, risulta dimostrato che l’allagamento sia stato *** *** causato da impianti condominiali, sicché entrambi i Condomini, in qualità di custodi delle loro parti comuni, sono chiamati a rispondere ex art. 2051 c.c. dei danni patiti dall’attrice. I convenuti non hanno, infatti, provato la sussistenza di un caso fortuito/ forza maggiore idonei a esonerarli da responsabilità, non avendo dimostrato che il fenomeno piovoso occorso nella notte tra il 14 e il 15 maggio 2020 rivesta i caratteri di eccezionalità. (…) Il Tribunale ritiene quindi che, in assenza di specifica prova, il fenomeno piovoso occorso tra il 14 e il 15 maggio 2020 non abbia i connotati di eccezionalità e imprevedibilità tali da ricondurlo al caso fortuito, sicché i convenuti non sono esonerati dalla responsabilità ex art. 2051 c.c. Alla luce di tutto quanto esposto, risulta provato un contributo causale di entrambi i Condomini convenuti alla produzione dei danni patiti dall’attrice, sicché sussiste una responsabilità solidale ex art. 2055 c.c. non essendo rilevante nei riguardi della danneggiata la quantificazione delle singole quote di responsabilità dei soggetti corresponsabili.”
Entrambi i condomìni, in quanto custodi delle rispettive parti comuni, devono rispondere solidalmente dei danni subiti dall’attrice, perché non hanno prodotto prove tecniche tali da dimostrare la sussistenza di un caso fortuito.
Il Giudice ha ribadito che le precipitazioni atmosferiche possono costituire caso fortuito solo se presentano i caratteri di imprevedibilità e straordinarietà e affinché ciò si verifichi vi deve essere il supporto di dati scientifici.
In mancanza di prove certe l’evento meteorologico non poteva ritenersi eccezionale e, di conseguenza, è stata riconosciuta la responsabilità solidale dei due condomìni ai sensi degli artt. 2051 e 2055 c.c.

Quindi chi ha la disponibilità materiale e giuridica di un bene risponde dei danni che esso arreca, salva dimostrazione di caso fortuito. Inoltre eventi meteorologici intensi non possono automaticamente essere considerati eccezionali ma richiedono dati tecnici oggettivi per l’esclusione delle responsabilità.

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