Infiltrazioni d’acqua nel condominio dal lastrico solare: chi paga?

Infiltrazioni d’acqua nel condominio: responsabilità e obblighi

Quando si vive in condominio molti dei casi di danni strutturali sono dovuti a difetti costruttivi e degrado dell’immobile con conseguenze che si ripercuotono sulle altre unità immobiliari. Senza dubbio una delle problematiche ricorrenti riguarda le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare e dalle facciate condominiali con conseguenze spesso devastanti per la salubrità e l’abitabilità degli immobili coinvolti.
Quando l’acqua penetra attraverso le parti comuni dell’edificio, compromettendo la vivibilità degli appartamenti sottostanti, si pone immediatamente la questione delle responsabilità e degli obblighi di intervento.

Quali danni comportano le infiltrazioni d’acqua?

Le infiltrazioni possono provocare molteplici danni come ad esempio:

• danni alle pareti e ai soffitti;
• formazione di muffa e umidità;
• danneggiamento di pavimenti e rivestimenti;
• in situazioni più gravi possono causare l’instabilità delle strutture portanti dell’edificio.

Nel caso di specie dei lastrici solari le infiltrazioni d’acqua possono essere determinate da molteplici fattori tra cui:

• lucernari non sigillati correttamente;
• distacchi delle giunture del manto impermeabile;
• zone di ancoraggio di antenne;
• base parapetti;
• tubi di sfiato e impianti elettrici;
• canne fumarie, tubazioni di sfiato, canalizzazioni di ventilazione e ricambio d’aria (impianti di condizionamento e unità trattamento aria, UTA) e simili.

La disciplina delle responsabilità condominiali in caso di danni da infiltrazioni trova il suo fondamento nell’articolo 2051 del Codice Civile, secondo il quale “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.
Quindi viene stabilita la responsabilità oggettiva del custode per i danni cagionati dalle cose in suo possesso.
Nel contesto condominiale, l’amministratore e il condominio stesso assumono la qualità di custodi delle parti comuni, risultando quindi responsabili dei danni che da queste possano derivare ai singoli condomini.

A chiarire questo complesso quadro di responsabilità è la sentenza del Tribunale di Salerno n. 3980/2025, che ha ordinato l’immediato intervento del condominio per eliminare le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare e dalla facciata, a tutela della salubrità dell’abitazione.

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Danni da infiltrazioni d’acqua nelle parti comuni: cosa dice il Tribunale di Salerno

I problemi delle infiltrazioni d’acqua dalle parti comuni di un edificio condominiale, rendendo inabitabili gli appartamenti privati sottostanti e compromettendo gravemente la salute degli occupanti sono la problematica della sentenza affrontata dal Tribunale di Salerno, il quale ha chiarito alcuni aspetti molto interessanti.

Il caso riguardava una proprietaria di un appartamento al quinto piano di un condominio il cui appartamento era da anni interessato da copiose infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare e dalle facciate condominiali.
La proprietaria, nonostante le ripetute sollecitazioni all’amministratore e l’approvazione di una delibera assembleare per i lavori di manutenzione straordinaria, non ha avuto nessun riscontro in quanto gli interventi necessari non erano mai stati eseguiti aggravando la situazione.

La consulenza tecnica d'ufficio, disposta dal giudice, ha evidenziato un quadro drammatico infatti l’appartamento presentava fenomeni di degrado diffusi in diversi ambienti (bagno, cucinotto, disimpegno e ingresso) con alterazioni cromatiche, distacchi dell'intonaco, lesioni e perdita completa della tinteggiatura. Le condizioni di estrema umidità, rilevate anche strumentalmente come riportato nella relazione di perizia, avevano favorito la proliferazione di muffe, batteri e funghi, rendendo l'abitazione oggettivamente insalubre e invivibile.
Il giudice ha sottolineato come tale situazione comportasse “innegabili disagi per i fruitori dell'abitazione e una decisa limitazione del comfort abitativo”, configurando un grave pregiudizio alla salute degli occupanti.

Il giudice ha chiarito che “(…) secondo ormai consolidata giurisprudenza di legittimità (…), la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia (art. 2051 c.c.) ha carattere oggettivo e, pertanto, perché possa configurarsi in concreto è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno arrecato, senza che rilevi la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza. In sostanza, il condominio quale custode ex art. 2051 c.c., risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione dei beni condominiali, atteso che il singolo condomino può agire a norma dell'art. 2051 cod. civ. nei confronti del condominio per il risarcimento dei danni sofferti per il cattivo funzionamento di un impianto comune o per la difettosità di parti comuni dell'edificio - dalle quali provengono infiltrazioni d'acqua pregiudizievoli per gli ambienti di sua proprietà esclusiva - ponendosi quale terzo nei confronti dello stesso, tenuto alla custodia ed alla manutenzione delle parti e degli impianti comuni dell'edificio”.
Il condominio, nella figura dell’amministratore, risponde oggettivamente dei danni causati dalle parti comuni dell’edificio ai singoli appartamenti, ai sensi dell’articolo 2051 del Codice Civile. Questa responsabilità ha carattere oggettivo: è sufficiente che sussista il nesso causale tra il cattivo stato delle parti comuni e il danno subito dal condomino, senza che si rilevi la condotta specifica dell’amministratore o l’inosservanza degli obblighi di vigilanza.
Il singolo condomino danneggiato si pone infatti come “terzo” nei confronti del condominio, che ha l’obbligo di custodia e manutenzione delle parti comuni dell'edificio.

Conseguenza?

Il giudice ha ordinato al condominio di procedere immediatamente all’esecuzione dei lavori necessari per eliminare le cause delle infiltrazioni, a proprie spese da ripartire tra tutti i condomini secondo i criteri di legge, previa acquisizione dei titoli abilitativi necessari. Eliminate le cause delle infiltrazioni dalle parti comuni, la proprietaria danneggiata dovrà provvedere al risanamento interno del proprio appartamento, potendo però ottenere il rimborso delle spese sostenute attraverso un eventuale giudizio di merito per il risarcimento del danno.

Il messaggio è chiaro: quando le parti comuni dell’edificio causano danni anche solo ad una delle unità immobiliari, l’intervento non può essere rimandato e il condominio deve assumersene pienamente la responsabilità, sia sotto il profilo tecnico sia sotto quello economico.

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