Cambio destinazione d'uso da commerciale a residenziale: oggi si fa con la SCIA!

Sì alla SCIA per un cambio di destinazione d'uso da commerciale (tabaccheria-salumeria) a residenziale (abitazione), grazie alle novità normative apportate dal Decreto Salva Casa al Testo Unico Edilizia: la conferma è piuttosto importante e arriva dal Tar Salerno, che nella sentenza 1198/2025 del 25 giugno accoglie il ricorso di alcuni privati che si erano visti ingiungere dal comune il ripristino, tramite demolizione, della precedente destinazione d'uso dei due locali in questione, contestando loro che ai fini del cambio di destinazione d'uso sarebbe stato necessario ottenere il previo permesso di costruire.

Una volta dismessa l'attività per sopraggiunti limiti di età del padre degli odierni ricorrenti, titolare della licenza di rivendita di tabacchi, i due locali già strutturalmente annessi all'abitazione erano infatti stati destinati nuovamente a uso residenziale.

Il comune, però, nel chiedere il ripristino non ha tenuto conto delle novità apportate in materia dal Salva Casa, che hanno semplificato notevolmente i cambi d'uso: con l'avvento del DL 69/2024, infatti, a determinate condizioni anche i mutamenti rilevanti ex art.23-ter del Testo Unico Edilizia - cioè tra categorie non omogenee in tutti i casi e tra categorie omogenee con opere - possono essere assentiti con una semplice SCIA, sempre che, però, gli interventi siano effettivamente realizzabili con una CILA o al massimo con una SCIA (o che rientrano tra gli interventi di edilizia libera) e che i regolamenti locali non prevedano regole più stringenti.

Il ricorso: cambio d'uso con la SCIA?

Quanto al titolo legittimante il cambio di destinazione d'uso, parte ricorrente ha insistito nel rilevare che a seguito delle modifiche intervenute con il DL 69/2024, detto intervento interno alla medesima unità abitativa rientrasse nell'edilizia libera; al più, per detto cambio, gli interessati avrebbero dovuto essere presentata una SCIA, mai un permesso di costruire.

Di qui la contestata illegittimità del provvedimento di demolizione.

Insomma: contrariamente a quanto assunto a base dell'atto impugnato, il cambio di destinazione realizzato di una porzione della medesima unità immobiliare, da commerciale a residenziale, non avrebbe necessitato di permesso di costruire.

Da tabaccheria/salumeria ad abitazione con opere libere: basta la SCIA

Il TAR da ragione ai ricorrenti: a seguito del DL 69/2024, in particolare sulla base della modifica all'art.23-ter e segnatamente della novella dei commi 1 ter e 1 quater TUE, il mutamento della destinazione d'uso di singole unità immobiliari non necessita di permesso di costruire se non comporta opere edilizie ma anche se si sostanzia in interventi di edilizia libera.

In queste ipotesi, difatti, il cambio può essere effettuato previa segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) o altro strumento di comunicazione.

La lettura della norma consente di verificare che in primo luogo: “1-ter. Sono, altresì, sempre ammessi il mutamento di destinazione d'uso [senza opere] tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all'articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni”.

In virtù della recente modifica normativa sono quindi “sempre” ammessi i cambi di destinazione di una singola unità immobiliare tra le categorie funzionali “a” (residenziale) e “c” (commerciale) e viceversa: nel caso in esame non è contestato che si rientri in questa fattispecie; peraltro il cambio controverso attiene a una porzione di un’unità immobiliare e, per questa ipotesi, il successivo comma 1 quater, applicabile quindi direttamente alla fattispecie odierna stabilisce che “Per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d'uso di cui al comma 1-ter è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell'unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell'immobile...”.

Il Testo Unico Edilizia è cambiato: più semplice il cambio da commerciale a residenziale

In definitiva, oggi è possibile realizzare, all'interno della medesima unità immobiliare, a date condizioni, cambi di destinazione d'uso anche da commerciale a residenziale e viceversa, senza necessità di ottenere permesso di costruire.

Il ripristino dello stato dei luoghi è illegittimo!

Il che rende illegittimo il provvedimento impugnato: difatti nel caso in esame si controverte di un cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale vagliato dopo l'entrata in vigore del Decreto Legge 69/2024 (Decreto Salva Casa).

Il Comune ha dunque intimato il ripristino dello stato dei luoghi ritenendo necessario il titolo abilitativo del permesso di costruire, che invece non viene richiesto dalla disciplina normativa applicabile al caso di specie e attualmente vigente.

Edilizia libera o piccole opere: quando si resta nell'ambito della SCIA

Importante: oggi i cambi d’uso sono sempre ammessi, anche tra diverse categorie funzionali (ad es., da commerciale a residenziale) e anche quando comportano opere edilizie, purché siano rispettate alcune condizioni. In particolare, è possibile utilizzare la SCIA in luogo del permesso di costruire se gli interventi edilizi previsti sono realizzabili con semplice CILA.

Quindi: prima del DL 69/2024, qualsiasi mutamento d'uso con opere tra categorie funzionali differenti richiedeva il permesso di costruire, indipendentemente dalla portata dell'intervento.

Oggi non è più così: è infatti 'tecnicamente' possibile effettuare un cambio d'uso con opere (es. da tabaccheria/salumeria ad abitazione) presentando una semplice SCIA, purché non siano necessari interventi che richiedono il permesso di costruire.

Inoltre l'art.23-ter, nella sua attuale formulazione, non contempla nemmeno la necessità del permesso di costruire ove il cambio di destinazione d'uso avvenga mediante opere riconducibili all'ambito dell'edilizia libera.

Nel caso di specie si rientra in questa previsione, avendo i ricorrenti - o comunque la loro dante causa - realizzato una modifica della destinazione d'uso che non ha prodotto né ampliamenti, né, comunque, opere tali da necessitare del permesso di costruire.

E come correttamente rilevato nel ricorso il Comune non ha nemmeno tenuto conto di queste ulteriori modifiche normative, determinando così l’illegittimità dell’ordinanza impugnata.

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