Cambio di destinazione d'uso in zona vincolata: è possibile ottenere il condono edilizio?

Si può ottenere il terzo condono edilizio - legge 326/2003 - per alcune opere abusive consistenti nel cambio di destinazione d'uso da magazzino ad abitazione per uno sviluppo totale di 31 metri quadrati, in area soggetta a vincoli di interesse paesaggistico?

Risponde il Tar Lazio nella sentenza 10056/2025 del 26 maggio, utile per riepilogare le regole vigenti in materia di condono, sempre ricordando la differenza tra questo e le sanatorie del Testo Unico Edilizia: il primo mira a regolarizzare abusi sostanziali, le seconde (sia l'ordinaria che la semplificata post DL Salva Casa) si focalizzano su abusi formali (come ad esempio la mancanza di un titolo abilitativo o la parziale difformità).

Tipo di abuso: siamo di fronte a un illecito 'maggiore'

Il TAR parte dalla qualificazione dell'intervento abusivo oggetto dell'istanza di condono: si tratta di un opera abusiva consistita in un cambio di destinazione d'uso da magazzino ad abitazione per una superficie pari a 31 mq, inquadrata dalla stessa ricorrente all’interno della tipologia n. 3 di cui all’Allegato 1 del DL 269/2003, convertito in legge 326/2003, perciò da ascriversi alla categoria degli interventi di ristrutturazione edilizia (come definiti dall'art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. 380/2001) realizzati in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio, ubicata in un’area gravata da vincolo paesaggistico.

Siamo, quindi, in presenza di abuso cd. 'maggiore' (1, 2 e 3 dell'Allegato 1 al DL 269/2003), visto che quelli minori ricadono nei numeri 4, 5 e 6 del medesimo allegato.

Le regole del terzo condono edilizio

L’art. 32, comma 27, del citato DL 269/2003 prevede che, fermo restando quanto previsto dagli articoli 32 e 33 della legge 47/1985, le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria, qualora (lettera d): “siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici”.

In base ad un consolidato orientamento giurisprudenziale, al quale il Collegio intende aderire, “deve considerarsi che, sulla base delle previsioni dettate dall’art. 32, commi 26 e 27, del d.l.n. 269/2003 e dagli artt. 2 e 3, comma 1, lettera b), della l.r. Lazio, possono ritenersi suscettibili di sanatoria, nelle aree soggette a vincoli, solo le opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'Allegato 1 del d.l. n. 269/2003, integrate dalle opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria (ex plurimis, in termini: Tar Lazio, Roma, II bis, nn. 2705/2015, 4225/2017, 10336/2017, 7752/2018, 931/2019, 9131/2019, 4572/2019, 13758/2019, 90/2020, 2743/2020, 2660/2020, 7487/2020 e 9252/2020; Cons. Stato, VI, n. 425/2020), mentre per le altre tipologie di abusi, riconducibili alle tipologie di illecito di cui ai nn. 1, 2 e 3, del menzionato Allegato, nelle quali rientra quello qui in rilievo, interviene una preclusione legale alla loro sanabilità”, cosicché anche “il rilascio di un parere favorevole da parte dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo non consentirebbe comunque di superare l’indicata preclusione normativa propria della disciplina del cd. terzo condono connessa alla tipologia di intervento e di condurre conseguentemente all’accoglimento dell’istanza di condono”, in quanto “il rilevato carattere vincolato del provvedimento di diniego, a fronte della stringente disciplina del terzo condono in presenza di vincoli, determina altresì l’inutilità della verifica della compatibilità delle opere – … – con le norme urbanistiche e le prescrizioni urbanistiche di piano” (TAR Lazio, Roma, Sez. IV Stralcio, sent. 6 maggio 2024, n. 8935).

Terzo condono edilizio: in zona vincolata solo restauro, risanamento e manutenzione straordinaria

Come evidenziato in numerose pronunce, quindi, “l'applicabilità del c.d. terzo condono in riferimento alle opere realizzate in zona vincolata è limitata alle sole opere di restauro e risanamento conservativo o di manutenzione straordinaria, su immobili già esistenti, se ed in quanto conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici” (TAR Lazio, Roma, Sez. II bis, sent. 7 gennaio 2020, n. 90).

Alla luce di quanto sopra, vertendosi, nel caso di specie, in ipotesi di abuso “maggiore” realizzato su area vincolata, si deve ritenere dirimente il carattere ostativo del vincolo (anche se successivo e di inedificabilità relativa), per l'effetto risultando non conferenti le argomentazioni svolte da parte ricorrente in ordine alla ritenuta omessa valutazione della conformità urbanistica dell'intervento.

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