Cambio di destinazione d'uso senza opere edilizie: il permesso di costruire serve o no?

L'argomento è interessante e 'scottante', visto che un lettore, recentemente, ci ha scritto 'chiedendoci' se l'integrale cambio di destinazione d'uso di un intero immobile - con o senza opere - faccia inquadrare l'intervento come ristrutturazione edilizia (assentibile con permesso di costruire) ai sensi dell'art. 3.1 lett. d) del DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia) o si possa considerare ancora un risanamento conservativo.

La sentenza 9503/2022 del 2 novembre del Consiglio di Stato si occupa di un caso non proprio simile al dubbio del 'nostro' lettore, ma in ogni caso collegato, perché - oltre all'abuso edilizio conclamato per la realizzazione di alcune opere, cioè autorimessa e servizi igienici, senza permesso di costruire -, tratta del mutamento di destinazione d'uso (da residenziale a direzionale) del piano di un edificio.

Il cambio d'uso per unità inferiori ai 700 metri cubi

Concentrandoci su quest'ultima questione, secondo i ricorrenti la sentenza (del TAR) impugnata è incorsa in un travisamento, dimostrando di non aver colto quale sia la consistenza e quale ne sia stata l’evoluzione nel corso del tempo.

Secondo l’appellante, quand’anche dovesse condividersi che il primo piano della palazzina non sia mai stato oggetto di cambio di destinazione d’uso, la sentenza ha integralmente omesso di farsi carico del regime che informava tali attività trasformative, tenuto conto che l’art. 48 della LRU 56/77 vigente alla data di adozione dell’ordinanza disponeva che “non sono necessarie né la concessione, né l’autorizzazione per i mutamenti di destinazione d’uso relativi ad unità non superiori a 700 mc che siano compatibili con le norme di attuazione del PRGC e/o degli strumenti esecutivi”.

L’entità oggetto di contestazione ha una superficie inferiore ai 100 mq, è ubicata in zona compatibile di PRGC e non ha comportato passaggio di categoria essendo inferiore al 30% della superficie lorda dell’unità, così come originariamente costituita dalla palazzina.

Cambio d'uso senza opere: non serve autorizzazione edilizia

Dopo aver ripercorso l'excursus normativo, sia nazionale (art. 25 della legge 47/1985), che regionale (L.R. Piemonte n. 56/77 all’art. 48) e comunale, Palazzo Spada arriva alla conclusione che, in base alle disposizioni citate così come interpretate dalla giurisprudenza, i mutamenti di destinazione senza opere edilizie relativi ad unità immobiliari non superiori a 700 mc che siano compatibili con le norme di attuazione del P.R.G.C. e degli strumenti esecutivi non richiedono il titolo autorizzatorio, fermo il fatto che la nuova destinazione dovrà essere ricompresa tra quelle ammesse dalla zona urbanistica in cui ricade l’unità immobiliare e dovranno essere rispettate le ulteriori prescrizioni delle N.T.A.

L’appellante ha chiarito che l’entità oggetto di contestazione ha una superficie inferiore ai 100 mq, è ubicata in zona compatibile di PRGC e non ha comportato passaggio di categoria essendo inferiore al 30% della superficie lorda dell’unità, così come originariamente assentita costituita dalla palazzina.

Ne deriva che, in questo caso peculiare, il semplice cambio di destinazione d’uso, effettuato senza opere, ai sensi delle disposizioni speciali innanzi richiamate non implica necessariamente un mutamento urbanistico-edilizio del territorio comunale necessitante un titolo abilitativo, dovendosi per l’effetto escludere la natura “abusiva” della nuova destinazione.

Insomma, non si tratta di ristrutturazione edilizia e non serve alcun permesso di costruire.

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