Case vacanze: occhio al cambio di destinazione d’uso, serve la SCIA o PdC!

Case vacanza e DPR 380/2001: cosa prevede l’art. 23-ter

Spesso i proprietari di immobili decidono di destinare le proprie unità abitative ad un uso turistico, trasformandole in vere e proprie case vacanza, sottovalutando gli aspetti normativi e urbanistici di tale scelta.

Infatti, la trasformazione di un’abitazione in struttura ricettiva non è una semplice opzione commerciale, ma comporta implicazioni amministrative e urbanistiche significative.

Il quadro normativo di riferimento è definito dall’articolo 23-ter del DPR n. 380/2001 (aggiornato alla Legge 105/2024, Salva Casa) relativo al mutamento d’uso urbanisticamente rilevante.

Per rilevante si intende quando l’immobile passa da una categoria funzionale a un’altra:

• residenziale;
• commerciale;
• produttiva;
• turistico-ricettiva;
• rurale.

In tale contesto, il confine tra uso residenziale e attività turistico-ricettiva pone non pochi interrogativi e perplessità.
Per cui spesso ci si chiede:

• quando è sufficiente una semplice comunicazione al Comune?
• quando invece occorrono permessi e autorizzazioni specifiche?

Una recente pronuncia del Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana (sentenza n. 73/2025) fa chiarezza su questi aspetti, stabilendo alcuni importanti principi per proprietari, amministrazioni comunali e operatori del settore turistico.

Cambio di destinazione d’uso da abitazione a casa vacanze: serve la SCIA

Nel 2014, una società presenta una denuncia di inizio attività (D.I.A.) per ristrutturare un edificio residenziale, frazionando quattro appartamenti in dieci unità immobiliari e successivamente, con una comunicazione, aveva informato il Comune che gli immobili sarebbero stati utilizzati come “case per vacanze”.

Il Comune dichiara inammissibile tale comunicazione, sostenendo che per il cambio di destinazione d’uso fosse necessaria la presentazione di una S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

La società impugna il provvedimento comunale, sostenendo che il mutamento di destinazione d’uso poteva essere effettuato con semplice comunicazione e non con SCIA.

In seguito al respinto ricorso del TAR Sicilia, il caso giunge al Consiglio di Giustizia Amministrativa che conferma la precedente sentenza dei giudici siciliani, chiarendo che “L’art. 23-ter (Mutamento d’uso giuridicamente rilevante) del d.P.R. n. 380/2001 (...), stabilisce al comma 1 che: “ Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale.”
L’art. 3 (Definizione di aziende ricettivo-alberghiere. Attività ricettiva) della legge regionale n. 27 del 1996, ai commi 2 e 11, prevede che:
2. Sono strutture ricettive gli alberghi, i motels, i villaggi-albergo, le residenze turistico-alberghiere, i campeggi, i villaggi turistici, gli alloggi agrituristici, gli esercizi di affittacamere, le case e gli appartamenti per le vacanze, le case per ferie, gli ostelli per la gioventù, i rifugi alpini;
11. Sono case ed appartamenti per le vacanze gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l'affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi.
(…) In proposito, occorre osservare che il citato art. 23 ter, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001, prevede espressamente la destinazione turistico-ricettiva distinguendola da quella residenziale, così qualificandola come destinazione urbanistica con funzionalità differente da quella residenziale (…).”
Quindi l’art. 23-ter del DPR n. 380/2001 distingue la destinazione “turistico-ricettiva” da quella “residenziale”, qualificandole come destinazioni urbanistiche con funzionalità diverse tra loro.

La legge regionale siciliana n. 27/1996 include esplicitamente le case e gli appartamenti per vacanze tra le “strutture ricettive”, definendole come “immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l'affitto ai turisti”. Di conseguenza, passare da una categoria all’altra (es. da “residenziale” a “turistico-ricettiva”) è un mutamento urbanisticamente rilevante, che comporta, anche in assenza di opere edili, l’acquisizione di un titolo abilitativo edilizio quale un permesso di costruire (PdC) o una SCIA, secondo i casi (ad esempio presenza di vincoli sull’area o sull’edificio).

Attività turistico-ricettiva: non basta una semplice comunicazione

Nel caso in questione, viene riscontrato come si fosse verificato non solo un mutamento rilevante della destinazione d’uso ma come lo stesso fosse stato accompagnato anche da importanti opere edilizie: interventi di dismissione, demolizione, recupero, adeguamento e rifunzionalizzazione che hanno trasformato quattro appartamenti in dieci unità immobiliari predisposte per l’attività turistico-ricettiva.

Inoltre “L’art. 31 delle Norme Tecniche di attuazione del P.R.G., citato dall’amministrazione resistente e dalla ricorrente, stabilisce, tra l’altro, quanto segue:
Nessun fabbricato può essere destinato ad usi differenti da quelli indicati dalla Concessione o autorizzazione Edilizia per essi rilasciato. Eventuali cambiamenti di destinazione, ove ammessi dal P.R.G. e dalle leggi vigenti, potranno essere consentiti con il rilascio di nuove Concessioni o autorizzazioni Edilizie.
Ai fini delle modifiche di destinazione d’uso vengono individuate tre distinte categorie funzionali: a) residenziali; b) produttivo; c) commerciale – direzionale – turistico. Sono considerate modifiche di destinazione d’uso i passaggi dall’uno all’altra delle tre categorie di cui al comma precedente.
Le modifiche di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale sono considerati come semplici cambi di utilizzo e pertanto non sono soggetti ad autorizzazione o concessione, ma a semplice comunicazione (…)”.
Decisive sono anche le Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del Piano Regolatore Generale del Comune in quanto individuano tre distinte categorie funzionali (residenziale, produttivo, commerciale-direzionale-turistico) e considerano modifiche di destinazione d’uso i passaggi dall'una all'altra categoria, richiedendo nuove concessioni o autorizzazioni edilizie.

In conclusione, un’attività turistico-ricettiva, anche quando esercitata attraverso la formula delle case vacanze, costituisce una destinazione d’uso autonoma e distinta da quella residenziale, soggetta a specifici obblighi autorizzativi e per la quale non basta una semplice comunicazione ma occorre richiedere autorizzazioni specifiche quali SCIA o PdC.

Scarica la sentenza in allegato

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