Compravendita immobili abusivi: chi deve pagare la demolizione se l’acquirente è estraneo all’abuso?

Acquisto di un immobile con abusi edilizi: chi paga la demolizione?

Il proprietario di un immobile è sempre responsabile dell’esecuzione della demolizione, anche quando risulti completamente estraneo alla realizzazione dell’abuso?

L’ordine di demolizione non ha una funzione punitiva, ma è uno strumento ripristinatorio volto a rimuovere modifiche al territorio realizzate in violazione delle norme urbanistiche ed edilizie.

L'articolo 31, commi 2 e 3, del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia) evidenzia che “(…) Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l'esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell'articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell'abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l'area che viene acquisita di diritto, ai sensi del comma 3.
Se il responsabile dell'abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall'ingiunzione, il bene e l'area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. (…)”.
In pratica, la norma individua come destinatari della sanzione demolitoria, in forma congiunta e non alternativa, sia il proprietario (o, più in generale, colui che ne detenga il possesso) sia il responsabile dell’abuso.
Diventa interessante comprendere se la responsabilità della demolizione ricade anche su chi compra un immobile con preesistenti lavorazioni abusive anche se il proprietario è estraneo all’abuso stesso.

A tal proposito si è espresso il TAR per la Lombardia con la sentenza n. 3677/2025 che ha ribadito come l’ordine di demolizione riguardi direttamente chi è proprietario o ha un diritto sul bene, indipendentemente dal fatto che abbia comprato l’immobile già con la presenza dell'abuso. In altre parole, il proprietario attuale è sempre responsabile e destinatario dell’ordine di demolizione, anche se non ha commesso lui stesso il reato di abuso. 

Demolizione immobili abusivi: obblighi per chi acquista all’asta secondo il TAR Lombardia

Nel caso esaminato, il Comune ha notificato l'avvio del procedimento per verificare la conformità urbanistico-edilizia di un immobile acquisito tramite espropriazione forzata.

Nonostante il proprietario fosse estraneo alla realizzazione degli abusi, il Comune ha ordinato a lui la demolizione delle opere difformi dalle autorizzazioni edilizie rilasciate negli anni '70.

Ne consegue che il ricorrente ha poco dopo impugnato il provvedimento demolitorio.
Successivamente, l’immobile è stato aggiudicato all’asta da una terza persona, che è intervenuta nel procedimento a sostegno del ricorso e per valutare una possibile sanatoria.

Il TAR Lombardia rigetta il ricorso precisando che “(…) in tema di reati edilizi, non costituisce impedimento all'esecuzione dell'ordine di demolizione la circostanza che l'immobile abusivo sia sottoposto a pignoramento o comunque a procedura esecutiva, dal momento che l'ordine di demolizione, avendo carattere reale e natura di sanzione amministrativa con autonoma funzione ripristinatoria del bene giuridico leso, ricade direttamente sul soggetto che è in rapporto con il bene a prescindere dagli atti traslativi intercorsi, potendo colui il quale si renda acquirente all'esito della procedura esecutiva ed estraneo all'abuso rivalersi nei confronti dell'esecutato (…)”.
L’ordine di demolizione ha carattere reale e non personale e quindi ricade su chi, al momento della notifica, ha un rapporto diretto con il bene, indipendentemente dalla responsabilità nell’abuso. Come sottolineato nella sentenza “la circostanza che l'immobile abusivo sia sottoposto a pignoramento o comunque a procedura esecutiva” non costituisce impedimento all’esecuzione dell’ordine.

Inoltre “Il carattere del tutto vincolato dell’ordine di demolizione (che deve essere adottato a seguito della sola verifica dell’abusività dell’intervento) fa sì che esso non necessiti di una particolare motivazione circa l’interesse pubblico sotteso a tale determinazione; infatti il provvedimento di demolizione non deve motivare in ordine a un ipotetico interesse del privato alla permanenza in loco dell’opus (…). Nemmeno occorre motivare in modo particolare un provvedimento con il quale sia ordinata la demolizione di un immobile abusivo quando sia trascorso un notevole lasso di tempo dalla sua realizzazione: infatti l’ordinamento tutela l’affidamento di chi versa in una situazione antigiuridica soltanto laddove esso presenti un carattere incolpevole, mentre la realizzazione di un’opera abusiva si concretizza in una volontaria attività del costruttore realizzata contra legem (…). L’ordine di demolizione presenta un carattere rigidamente vincolato e non richiede né una specifica motivazione in ordine alla sussistenza di un interesse pubblico concreto e attuale alla demolizione, né una comparazione fra l’interesse pubblico e l’interesse privato al mantenimento in loco dell’immobile, ciò in quanto non può ammettersi l’esistenza di alcun affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva che il tempo non può in alcun modo legittimare (…)”.
L’ordine di demolizione è un atto vincolato e quindi è sufficiente la descrizione delle opere abusive e l’accertamento della loro illegittimità, non essendo necessaria nemmeno la comunicazione di avvio del procedimento, data la natura urgente e vincolata dell’atto repressivo.

Chi acquista un immobile, anche all'asta, deve verificarne preventivamente la regolarità urbanistica, poiché subentrerà automaticamente negli obblighi demolitori.

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Keywords: abusi edilizi, demolizione, proprietario, art. 31 DPR 380/01, compravendita di immobili.