Testo Unico Edilizia: la SCIA non basta per le nuove costruzioni e non serve per l'accertamento di conformità

La SCIA (segnalazione certificata di inizio lavori asseverata) non costituisce una istanza “di accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36 del d.P.R. 380/2001...ma mera comunicazione di inizio lavori di demolizione di parte di opere edilizie abusive accertate, da eseguirsi con l'intento di renderle conformi alla normativa edilizia del vigente P.R.G.”.

Lo 'leggiamo' nella recente sentenza 6002/2023 del Consiglio di Stato dello scorso 19 giugno, che ci aiuta a fare chiarezza in materia di accertamento di conformità ex art.36 del Testo Unico Edilizia.

Il ricorso

Il ricorso, da parte di un privato, verte tra l'altro sul respingimento, da parte del comune, di una SCIA in sanatoria ex art. 22 e 23, DPR n. 380/2001.

La parte appellante, contestando le argomentazioni del TAR competente, formulava i seguenti motivi di appello:

• erroneità dell’impugnata sentenza per violazione di legge ed eccesso di potere, in quanto la SCIA non prevedeva alcuna opera nuova bensì solo e soltanto la demolizione parziale del portico, della tettoia, della scala esterna, nonché la chiusura dei vani finestra aperti sulla parete d’intercapedine;
• erroneità della sentenza in relazione a portico e tettoia, in quanto se ne prevedeva la demolizione e comunque rispettavano le distanze minime;
• erroneità della sentenza in merito al locale rimessa, stante la prova della risalenza ante 1964;
• erroneità della sentenza in ordine al pergolato;

SCIA: non basta per le nuove costruzioni

Prima di tutto nella pronuncia si ricorda che “le opere edilizie realizzate di cui si tratta possono senz'altro qualificarsi "nuova costruzione", data la permanente trasformazione del territorio indotta dalla edificazione, con la conseguenza che gli interventi devono essere autorizzati mediante permesso di costruire e non possono essere assentiti mediante SCIA".

La segnalazione certificata di inizio attività (SCIA)

Le caratteristiche principali della SCIA: inquadramento normativo e natura giuridica; ambito di applicazione; le ipotesi della c.d. Super SCIA alternativa al permesso di costruire e la procedura di presentazione; la SCIA nel caso di zone omogenee A) o equipollenti.

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L'accertamento di conformità: come funzione (e cosa presuppone)

In seconda istanza, si evidenzia che “l’art. 36 d.P.R. 380/2001 e l’art. 22 l.r. n. 15/2008 prevedono, espressamente, che il responsabile dell'abuso o il proprietario possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento, così come eseguito nella sua totalità, risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (c.d. doppia conformità)”.

La SCIA non serve per l'accertamento di conformità

Terzo: la SCIA inoltrata non costituisce una istanza “di accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36 del d.P,R, 380/200 I art. 22 della L.R. n. 15/2008 ma mera comunicazione di inizio lavori di demolizione di parte di opere edilizie abusive accertate, da eseguirsi con l'intento di renderle conformi alla normativa edilizia del vigente P.R.G.”.

Tra l'altro, aggiunge Palazzo Spada, qui mancava pure la preventiva autorizzazione sismica all'inizio dei lavori ai sensi degli artt. 93 e 94 del DPR 380/2001 in quanto il Comune ricade in zona sismica classificata 2A.

Il titolo abilitativo condizionato non esiste perché la conformità non può essere ex post

Portando tutto sul caso specifico, Palazzo Spada sottolinea che non è ammissibile la previsione di interventi modificativi dello stato di fatto rilevato al momento dell'accertamento degli abusi, poiché un simile titolo “condizionato” postulerebbe, in contrasto con l'art. 36 d.P.R. n. 380 cit., non già la “doppia conformità” delle opere abusive, ma una sorta di conformità ex post, condizionata all'esecuzione delle prescrizioni e, quindi, non esistente né al momento della realizzazione delle opere, né al tempo della presentazione della domanda di sanatoria, bensì eventualmente solo alla data futura e incerta in cui il ricorrente abbia ottemperato a tali prescrizioni

Inoltre, bisogna ricordare la valutazione non atomistica degli abusi che, in ogni caso, qui si fanno oggetto di analisi singolare.

Distanze tra fabbricati: è di 10 metri anche con una sola parete finestrata

Per quanto concerne il portico e la tettoia, l’illegittima prospettata demolizione in sanatoria – dovendo la demolizione avvenire ex sé in quanto trattasi di abusi non sanabili preventivamente – non supera la questione concernente il necessario rispetto delle distanze minime.

Nell'ambito delle distanze tra fabbricati la distanza minima da rispettare è infatti di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, applicabile pur dinanzi a norme locali diverse (oggetto di necessaria disapplicazione: cfr. ad es. Consiglio di Stato , sez. II , 19/10/2021 , n. 7029) anche nel caso in cui una sola delle due pareti fronteggiantesi sia finestrata e indipendentemente dalla circostanza che tale parete sia quella del nuovo edificio o dell'edificio preesistente, o che si trovi alla medesima altezza o ad altezza diversa rispetto all'altro (cfr. ad es. Consiglio di Stato , sez. II , 19/10/2021 , n. 7029).

La sanatoria mancata

In generale, poi, l'onere della prova dell'ultimazione entro una certa data di un'opera edilizia abusiva, allo scopo di dimostrare che essa rientra fra quelle per le quali si può ottenere una sanatoria speciale ovvero fra quelle per cui non era richiesto un titolo ratione temporis, perché realizzate legittimamente senza titolo, incombe in linea generale sul privato a ciò interessato, unico soggetto ad essere nella disponibilità di documenti e di elementi di prova, in grado di dimostrare con ragionevole certezza l'epoca di realizzazione del manufatto.

Qui, se l’aerofotogrammetria del 1964 prodotta costituisce in astratto un elemento integrante un principio di prova, l’esame della stessa esclude la rilevabilità di un locale quale quello in questione.

A conferma di tali emergenze, il Comune ha fornito una serie di elementi specifici e puntuali: il fabbricato non risulta riportato in alcuna planimetria catastale e neanche nell’elaborato grafico allegato alla concessione edilizia in sanatoria nel 1995 né nell’elaborato grafico allegato al permesso di costruire nel 2014; inoltre il Comune ha correttamente escluso la qualificazione in termini di mero intervento innovativo/sostitutivo sulla scorta di documentazione fotografica aerea.

Il tutto - ribadisce nel finale Palazzo Spada - senza considerare poi la mancanza di richiesta dell'autorizzazione sismica...

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