Condoni e sanatorie: l'edificio deve essere completato almeno al rustico

In materia di condono edilizio, oltre a ricordare che in Italia ne abbiamo avuti tre (1985, 1994 e 2003) e che si tratta di una procedura molto diversa dalla sanatoria (sia ordinaria che semplificata), perché riferita a precise 'forchette temporali' ed abusi edilizi sostanziali (e non meramente formali), è bene ricordare un requisito di fatto condizionante, ovverosia il livello di completamento che l'opera edilizia deve avere per poter essere regolarizzata.

Ce lo ricorda il Tar Campania con la sentenza 7602/2025 del 24 novembre, riferita ad un ricorso contro il rigetto, da parte del comune, dell'istanza di condono edilizio i sensi della legge 326/2003 (cd. terzo condono edilizio), per sanare un fabbricato abusivo, adibito a civile abitazione.

Il requisito dell'ultimazione

Il Comune ha negato il rilascio del condono, per la seguente motivazione: “dagli elaborati allegati all’istanza di condono presentata in data 10/12/2004 con protocollo ... relativi alla realizzazione di un fabbricato residenziale ad un piano fuori terra si evidenzia che lo stesso non risulta ultimato e pertanto in contrasto con l’art. 32 comma 25 della legge n. 326/2003 il quale recita che quanto segue: “ Le disposizioni di cui ai Capi IV e V della legge 28/02/1985 n. 47 e successive modificazioni e integrazioni, come ulteriormente modificate dall’articolo 39 della legge 23 dicembre 1994 n. 724 e successive modificazioni e integrazioni, nonché della presente normativa, si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31/03/2003””.

Quindi, abbiamo la necessità che l'edificio (la casa abusiva) sia ultimata entro il 31 marzo 2003 - proprio per il discorso temporale che accennavamo in apertura - e che, e questo è rilevante, si arrivi a un determinato livello di completamento.

Casa incompleta: manca anche la copertura

Il TAR evidenzia che - e questo non è in contestazione - alla del 31.3.2003 (data limite rilevante ai fini dell’individuazione delle costruzioni suscettibili di condono ai sensi della legge 326/2003) l’edificio era costituito da un manufatto con “struttura portante in legno” e tamponature “in arelle di bambù”, nonché tetto realizzato con assi di legno distanziate e inidonee a dare all’edificio una copertura totale. Non risulta, inoltre, contestata l’assenza di qualsiasi impianto necessario all’utilizzo del bene.

Il completamento al rustico

I riferimenti sono contenuti nelle varie leggi sul condono edilizio.

Infatti, l'art. 31 e 43 della legge 47/1985 (cd. Primo condono), applicabile anche alla legge 326/2003, prevedono che “si intendono ultimati gli edifici “in cui sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente”.

Il concetto di ultimazione, così delineato dalla norma, è stato oggetto di chiarimento - in sede di primo condono - con la circolare esplicativa del Ministero dei Lavori Pubblici n. 3357/25 del 30/7/1985 che fa riferimento alla nozione di ultimazione del rustico comprensiva della muratura portante o l'intelaiatura in cemento armato e le tamponature.

I due criteri: strutturale o funzionale?Come funziona per le nuove costruzioni

Il TAR chiude sottolineando che l'ultimazione dei lavori rilevanti ai fini della condonabilità delle opere edilizie abusive presuppone, oltre il completamento della copertura, l’esecuzione del "rustico", da intendersi come la muratura di tamponatura priva di rifiniture (Cons. giust. amm. Sicilia, n. 287 del 2024).

Ancor più nel dettaglio, si è affermato che “in tema di condono edilizio, l’art. 31, comma 2, L. n. 47/1985 prevede due criteri alternativi per la verifica del requisito dell'ultimazione, rilevante ai fini del rilascio del condono: si tratta del criterio "strutturale", che vale nei casi di nuova costruzione; e del criterio "funzionale", che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale. Quanto al criterio strutturale del completamento del rustico, per edifici "ultimati", si intendono quelli completi almeno al "rustico", espressione con la quale si intende un'opera mancante solo delle finiture, infissi, pavimentazione, tramezzature interne, ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne, che realizzano in concreto i volumi, rendendoli individuabili e esattamente calcolabili (Cons. di Stato, Sez. VI, n. 1826 del 2023).(in termini Cons. di Stato, Sez. 7^, 21/02/2025, n. 1502/2025). Inoltre, (cfr. Consiglio di Stato sez. II, 10/06/2019, n. 3869) “La nozione di ultimazione delle opere, cui occorre far riferimento ai fini dell'applicabilità della disciplina sul condono edilizio, coincide con l'esecuzione del rustico, da intendersi come muratura priva di rifinitura e da non confondere con lo scheletro, le pareti esterne non potendo considerarsi mere rifiniture”.

Appare evidente che, in questo caso, siamo in presenza di una nuova costruzione per la condonabilità della quale ci si deve rifare al criterio strutturale.

No rustico, no condono!

In definitiva, questo edificio, alla data del 31.3.2003 non poteva ritenersi definito allo stato di “rustico”, in quanto presentando le tamponature in arelle di bamboo (ossia di un materiale leggero e facilmente amovibile) e mancando di una copertura integrale, non presentava una volumetria definita e stabile.

Il ricorso è infondato, il condono è impossibile.

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