Condono edilizio e livello di completamento opere: il solo tetto di copertura non basta

Per rientrare dentro il perimetro di uno dei tre condoni edilizi servono precisi requisiti, uno dei quali si riferisce al livello di completamento dell'opera edilizia da regolarizzare.

Di questo tratta il Consiglio di Stato nella sentenza 3601/2025 dello scorso 29 aprile, relativa al caso del diniego per un'istanza presentata in virtù della legge 724/1994, cioè per 'beneficiare' del Secondo condono edilizio.

Le differenze tra condono e sanatoria

Ricordiamo, in primis, che il condono edilizio è molto diverso dalla sanatoria, sia essa classica, ex art.36 del Testo Unico Edilizia o semplificata, ex art.36-bis introdotto dal DL Salva Casa, in quanto:

• la sanatoria è una procedura cristallizzata dal Testo Unico Edilizia che consente di regolarizzare gli abusi formali (ad esempio, parziale difformità dal permesso di costruire o assenza dello stesso, ma conformità urbanistica dell'abuso);
• il condono è legato a determinate leggi (in Italia ce ne sono stati tre), per determinate forchette temporali (opere realizzate entro una certa data) e consente di sanare gli abusi sostanziali.

Il caso: a che livello di completamento è l'opera edilizia?

Secondo i ricorrenti, il manufatto del contendere, seppur non totalmente rifinito, si sarebbe presentato già al rustico con relativo solaio di copertura completato, definendo sia l’ingombro della struttura che il volume esprimibile del manufatto abusivo.

Sarebbero stati presenti, quindi, i presupposti per la definizione dell’istanza di condono per le opere realizzate in conformità al progetto di completamento presentato a corredo dell’istanza stessa; mentre per le opere realizzate in difformità a tale progetto, ne deducevano la conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione delle stesse sia al momento dell’accertamento, sicché le stesse sarebbero risultate suscettibili di sanatoria a seguito di presentazione di istanza di accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36, comma 1, del dpr 380/2001.

In conclusione, deducevano che le opere contestate al 31 dicembre 1993 sarebbero state strutturalmente ultimate a rustico e che le difformità riscontrate sarebbero state assentibili, alla luce dello strumento urbanistico vigente, con istanza di accertamento di conformità ex art. 36 cit.

La decisione del TAR: senza completamento al rustico niente sanatoria

Il TAR competente aveva evidenziato che:

• alla data del 31 dicembre 1993 – limite temporale di ultimazione delle opere previsto dall’art. 39 l. n. 724 del 1994 (ogni condono ha una data limite) – «l’immobile non risultava completato almeno al rustico, in quanto adeguatamente sostenuta dalla documentazione prodotta dall’amministrazione e in particolare dall’accertamento contenuto negli atti di polizia relativi alla constatazione della situazione di fatto dell’immobile. La difesa dei ricorrenti appare insufficiente a confutare tali rilievi, avendo peraltro ammesso che dopo l’istanza di condono sono state realizzate sull’immobile diverse ulteriori opere. Né rileva, rispetto a queste ultime, l’eventuale loro assentibilità, alla luce della strumentazione urbanistica vigente, con istanza di accertamento di conformità ex art 36 d.P.R. 380/2001, che non risulta, in ogni caso, depositata»;
• in materia di abusi edilizi, l’onere della prova dell’ultimazione dei lavori entro la data utile per ottenere il condono grava sul richiedente la sanatoria atteso che solo l’interessato può fornire inconfutabili atti, documenti ed elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell’epoca di realizzazione del manufatto da sanare, ma nel caso tale prova non sarebbe risultata resa;
• l’ingiunzione di demolizione di un manufatto abusivo, emessa successivamente all’adozione di un diniego di concessione edilizia in sanatoria, costituirebbe «atto vincolato e meramente consequenziale nell’ambito di un procedimento sanzionatorio sostanzialmente unitario».

I ricorrenti contestavano queste affermazioni, come visto sopra, sostenendo che l'edificio in questione fosse stato ultimato al rustico entro la data limite.

Ultimazione al rustico: cosa si intende? Servono le tamponature esterne!

Palazzo Spada respinge il ricorso partendo da un presupposto determinante, ossia che non è contestato quanto affermato dal Comune appellato circa l'esistenza, alla data prevista per l'ultimazione delle opere, del solo tetto di copertura senza tamponature esterne.

Tale assetto esclude pacificamente l'esistenza del c.d. rustico ultimato entro il 31 dicembre 1993 in considerazione che:

• quanto al criterio strutturale del completamento del rustico, per edifici «ultimati», si intendono quelli completi almeno al «rustico», espressione con la quale si intende un'opera mancante solo delle finiture (infissi, pavimentazione, tramezzature interne), ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne, che realizzano in concreto i volumi, rendendoli individuabili e esattamente calcolabili (cfr., fra le tante, Cons. Stato, sez. IV, 16 ottobre 1998, n. 130);
• la nozione di completamento funzionale implica invece uno stato di avanzamento nella realizzazione tale da consentirne potenzialmente, e salve le sole finiture, la fruizione; in altri termini l'organismo edilizio, non soltanto deve aver assunto una sua forma stabile nella consistenza planivolumetrica (come per gli edifici, per i quali è richiesta la c.d. ultimazione «al rustico», ossia intelaiatura, copertura e muri di tompagno), ma anche una sua riconoscibile e inequivoca identità funzionale che ne connoti con assoluta chiarezza la destinazione d’uso (Cons. Stato, sez. VI, 20 febbraio 2019, n. 1190).

Il TAR ha quindi correttamente applicato i principi giurisprudenziali sopracitati, negando il condono edilizio in quanto l'edificio non può dirsi completato al rustico

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