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Condono edilizio: per la sanatoria serve l'esecuzione del rustico dell'edificio

L'esecuzione del c.d. rustico presuppone il completamento delle tamponature esterne, che determinano l'isolamento dell'immobile dalle intemperie e configurano l'opera nella sua fondamentale volumetria.

Ai fini del condono edilizio, il concetto di ultimazione dei lavori “deve essere riferito all'esecuzione del c.d. rustico, che presuppone, per quanto d'interesse, il completamento delle tamponature esterne, che determinano l'isolamento dell'immobile dalle intemperie e configurano l'opera nella sua fondamentale volumetria”.

Lo ha chiarito il Consiglio di Stato nella sentenza 486/2023 dello scorso 16 gennaio, riferita al ricorso di un privato contro il diniego opposto dal comune ad una domanda di condono edilizio presentata ai sensi della legge 326/2003 (cd. Terzo condono edilizio).

L'avvio del procedimento non è necessario

In primis, Palazzo Spada ricorda che “non è necessaria la preventiva comunicazione dell’avvio del procedimento per i provvedimenti di diniego del condono edilizio, ciò in quanto tali procedimenti, finalizzati alla sanatoria degli abusi edilizi, sono avviati su istanza di parte” (Cons. Stato, sez. VI, n. 5465/2018; n. 5537/2019; id., sez. IV, n. 4703/2017, n. 4269/2017).

L’istanza di sanatoria era stata presentata nel caso di specie dal proprietario dell'edificio, nei cui confronti non occorreva pertanto comunicare ulteriormente l’avvio del procedimento.

Il corretto perimetro del diniego di condono

Destituite di fondamento sono altresì le censure volte a contrastare la sentenza impugnata per non aver colto l’illegittimità dei provvedimenti impugnati nella parte in cui essi non avrebbero considerato la parziale legittimità degli interventi realizzati in forza della concessione edilizia, che avrebbero dovuto essere salvaguardati e non divenire oggetto dei provvedimenti impugnati.

Ma questi ultimi, diversamente da quanto asserito dagli appellanti, si riferiscono, infatti, alle sole opere abusive realizzate in ampliamento al primo e al secondo piano, non anche alle opere legittimamente realizzate in forza della citata concessione edilizia.

Il detto titolo edilizio prevedeva un intervento di ristrutturazione del manufatto preesistente senza aumento di volumetria e l’ordinanza di demolizione prevede specificamente di “doversi reiterare l’ordine di demolizione già emesso circoscrivendolo alle opere al primo ed al secondo piano che non risultano oggetto di sanatoria e, pertanto restano abusive in quanto eseguite in totale difformità alla concessione edilizia rilasciata”, limitando l’ordine di demolizione alle sole opere per l’appunto abusive, perché non oggetto di concessione.

Anche l’ordinanza di acquisizione al patrimonio comunale, l’ordine di rilascio e di immissione in possesso riguardano le sole opere abusive al primo e secondo piano, di circa mq 110,00 per piano, tenuto conto che l’ordinanza di demolizione indicava in mq 254,64 il volume complessivo degli abusi di cui al primo e secondo piano. Nessun intervento edilizio legittimo è stato perciò oggetto dei provvedimenti impugnati nel presente giudizio.

Condono edilizio ed esecuzione del "rustico": cosa significa?

La parte più interessante è però quella in cui il Consiglio di Stato sottolinea che ai fini del condono edilizio, esso “deve essere riferito all'esecuzione del c.d. rustico, che presuppone, per quanto d'interesse, il completamento delle tamponature esterne, che determinano l'isolamento dell'immobile dalle intemperie e configurano l'opera nella sua fondamentale volumetria”.

La prova dell'avvenuta ultimazione dei lavori spetta al richiedente il titolo in sanatoria

Quanto alla prova dell’avvenuta “ultimazione”, è pacifico che “in tema di abusi edilizi, l'onere di provare l'ultimazione del manufatto alla data utile per beneficiare del condono spetta all'interessato, poiché il periodo di realizzazione delle opere costituisce elemento fattuale che rientra nella disponibilità della parte che invoca la sussistenza del presupposto temporale per usufruirne” (Cons. Stato, sez. II, n. 5972/2020).

È infatti, di regola, il richiedente il titolo in sanatoria “il soggetto avente disponibilità di documenti e di elementi di prova, in grado di dimostrare con ragionevole certezza l'epoca di realizzazione del manufatto” (cfr. Cons. Stato, sez. VI, n. 1890/2020).


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