Condono edilizio, occhio alle attività nell'attesa: non si può modificare l'opera ma solo "conservarla"

Mentre si aspetta la definizione/perfezionamento di un condono edilizio non si può modificare il manufatto che ne è oggetto, pena il non concretizzarsi della procedura di condono.

Lo ricorda, e vale la pena segnalarlo, il Tar Napoli nella sentenza 6573/2023 del 29 novembre, che accoglie il ricorso di un privato contro un titolo edilizio in sanatoria avente ad oggetto il rilascio di condono edilizio ex legge 47/1985 (Primo condono) e 724/1994 (Secondo condono).

Interventi modificativi in attesa di condono

Secondo il ricorrente, durante il periodo della pendenza della domanda di condono non sarebbe consentito alcun intervento modificativo della consistenza materiale del manufatto edilizio che ne è oggetto, pena il diniego e archiviazione della domanda di condono per il venir meno del suo oggetto.

In attesa della definizione del condono edilizio potrebbero essere effettuati soltanto interventi finalizzati a garantire la conservazione del manufatto, purché gli stessi non modifichino le caratteristiche essenziali e la destinazione d’uso dell’immobile.

Ma la sostituzione dei materiali di costruzione impiegati sulle parti oggetto di condono, diversi da quelli originari, supererebbe il concetto di conservazione dell’opera ed interromperebbe la continuità tra la situazione oggetto di condono e quella attuale incidendo sulla riconoscibilità del manufatto originari.

In questo specifico caso, i controinteressati avrebbero provveduto alla demolizione dell’originaria tettoia (oggetto della domanda di condono) per ricostruirne una diversa non solo per tipologia di materiale ma anche per forma e sagoma prevedendo una diversa e minore inclinazione al fine di recuperare una maggiore volumetria sottostante.

Presentazione domanda di condono: nel 'frattempo' le opere restano abusive

Il Tar accoglie il ricorso partendo dal presupposto che la presentazione della domanda di condono non autorizza l'interessato a completare, né tantomeno a trasformare o ampliare i manufatti oggetto della richiesta, i quali, fino al momento dell'eventuale concessione della sanatoria, restano comunque abusivi al pari degli ulteriori interventi realizzati sugli stessi (cfr. tra le altre Cons. di Stato, sent. n. 2645 del 2022).

Il motivo della immutabilità delle opere risiede da un lato nella esigenza di evitare che le opere abusive vengano portate a ulteriore compimento, e ciò per la ragione che il condono costituisce espressione di una eccezionale rinuncia dello Stato a perseguire gli illeciti edilizi, a determinate condizioni, per cui gli immobili su cui pende il condono non possono costituire la base per successivi ampliamenti o ristrutturazioni, e dall’altro che l’amministrazione deve poter valutare l'effettiva natura e portata dell’intervento da condonare.

Di contro, quindi, l'art. 35 comma 14 della legge 47/1985, che consente, dopo la presentazione della domanda di condono, il “completamento” delle opere alla condizione che l'interessato ne dia avviso all'amministrazione e produca una perizia giurata sullo stato dell'immobile, deve considerarsi norma di stretta interpretazione.

Per costante e condivisa giurisprudenza, pertanto, in attesa della definizione del condono edilizio possono essere effettuati soltanto interventi finalizzati a garantire la conservazione del manufatto, purché gli stessi non modifichino le caratteristiche essenziali e la destinazione d’uso dell’immobile e ciò nel rispetto del procedimento ex art. 35, comma 14, della legge n.47 del 1985

Occhio alle attività 'in pendenza' di condono

Il Tar evidenzia poi che “la normativa sul condono postula la permanenza dell'immobile da regolarizzare e non ammette, in pendenza del procedimento, né la demolizione né l’impiego di materiali di costruzione diversi da quelli originari: la diversità del materiale costruttivo impiegato comporta la qualificazione dell'intervento come sostituzione edilizia, mancando la continuità tra vecchia e nuova costruzione, che caratterizza gli interventi di consolidamento, e la attuale riconoscibilità del manufatto originario oggetto dell'istanza di condono, per cui gli unici interventi edilizi consentiti su di esso sono quelli diretti a garantirne l'integrità e la conservazione e non possono spingersi sino alla demolizione e ricostruzione (né totale né parziale), salvo che essi risultino in qualche modo indispensabili”.

Tettoia demo-ricostruita durante il procedimento di condon: titolo edilizio in sanatoria illegittimo

Ma cos'è successo nel caso di specie?

L'originaria tettoia oggetto dell’istanza di condono edilizio, al tempo ancora pendente, è stata integralmente demolita e ricostruita con materiale diverso e con forma diversa.

Al posto di una tettoia inclinata e ricoperta in materiale plastico ondulato, come risultante dalle fotografie allegate all’istanza di condono, è stata costruita nel 2020 una tettoia con materiali diversi (in luogo della copertura in materiale plastico ondulato è stata realizzata una copertura in doghe con sovrastante guaina bituminosa) e con inclinazione minore, rendendola calpestabile e modificando la sagoma dell’immobile.

E tale sostituzione dell’originaria tettoia - mediante demolizione e ricostruzione con materiali e caratteristiche diversi rispetto a quella originaria - non può rientrare in un mero intervento di conservazione o completamento della stessa (cfr., in tal senso, Cons. di Stato, sent. n. 2568 del 2023).

Ne deriva che il titolo edilizio impugnato è da ritenersi illegittimo nella parte in cui ha consentito la sanatoria anche della contestata tettoia, demolita e ricostruita con caratteristiche diverse da quella originariamente oggetto di condono.

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