Condono edilizio, Salva Casa e silenzio-assenso: il difficile equilibrio

Condono edilizio e silenzio-assenso: quando si forma e quali requisiti servono

La concessione del condono edilizio non è automatica ma richiede il rispetto di precise condizioni, tra le quali spicca quella relativa al cosiddetto silenzio-assenso ossia il meccanismo che consente la formazione tacita del titolo abilitativo quando l’amministrazione non si pronuncia entro i termini di legge.

Ma quando si può effettivamente considerare formato questo silenzio?
E quali requisiti devono sussistere affinché l’istanza di condono possa considerarsi completa?

Generalmente il silenzio-assenso si forma solo in presenza di una documentazione completa e che dimostri il soddisfacimento di tutti i requisiti richiesti dalla legge.

Un altro aspetto cruciale riguarda il rapporto tra condono edilizio e convenzioni urbanistiche e quando un’opera viola tali convenzioni, non si tratta di un semplice abuso edilizio, ma di una violazione di carattere urbanistico che impedisce il rilascio del condono.

Infatti in tale contesto il mutamento di destinazione d’uso diventa una violazione di carattere urbanistico, tale da escludere il rilascio del condono.

In questo contesto si inserisce anche il tema dell’applicazione delle normative sopravvenute, tra cui il D.L. n. 69/2024, c.d. “Salva Casa”. Il principio affermato è quello della non retroattività delle nuove disposizioni, le quali non possono essere invocate per sanare istanze di condono presentate in epoca anteriore alla loro entrata in vigore.

Questi principi trovano una puntuale applicazione nella sentenza n. 17/2026 del TAR Emilia Romagna che respinge i ricorsi presentati da una società contro il comune, riguardanti il diniego di condono edilizio e l’ordinanza di demolizione di opere realizzate senza titolo abilitativo.

Mutamento di destinazione d’uso e condono edilizio: niente retroattività per il decreto Salva Casa

Una società aveva richiesto nel 1994 il condono edilizio per il mutamento di destinazione d’uso di un immobile da centro sportivo ricreativo a residenziale. Il Comune aveva negato il condono nel 2024, ma la società contestava la decisione sostenendo varie argomentazioni tra cui:

• la formazione del silenzio-assenso, essendo trascorsi oltre trent’anni dalla presentazione dell’istanza;
• la legittimità del mutamento di destinazione d’uso ai sensi del D.L. 69/2024 (“Salva Casa”).

Il Comune di contro ha sostenuto la validità della convenzione urbanistica del 1980, evidenziando che l’area doveva ospitare opere di urbanizzazione primaria e un centro sportivo e che la realizzazione di un immobile residenziale ne violava la destinazione. Ha inoltre contestato la completezza della documentazione allegata all’istanza e l’applicabilità retroattiva del D.L. “Salva Casa”.

Il Tar ritenendo infondate i ricorsi chiarisce che “(…) il titolo abilitativo tacito (silenzio assenso) per l'istanza di condono edilizio si forma solo in caso di deposito da parte dell’istante di tutta la documentazione richiesta (…). La domanda di condono deve, pertanto, essere corredata dalla prescritta documentazione indicata dalla legge che è indispensabile proprio ai fini del riscontro dei requisiti soggettivi ed oggettivi (…).”

Se la documentazione non è completa secondo le disposizioni previste dalla legge non si perfeziona il silenzio-assenso, cosa accaduta nel caso in esame.

Il giudice infine precisa che non solo il mutamento di destinazione d’uso non era conforme alla normativa urbanistica vigente, essendo in contrasto con la convenzione del 1980 e con la destinazione prevista dal Piano Particolareggiato, ma sottolinea che “va inoltre evidenziata la pacifica inapplicabilità al caso di specie dell’invocato Decreto Legge n.69/2024 “Salva Casa” non avendo esso valore retroattivo per istanze presentate ben prima della sua entrata in vigore (…)”.

Quindi il decreto Salva Casa, essendo postumo ai fatti, non può essere applicato perché non prevede retroattività.

In conclusione i principi che emergono dalla sentenza sono chiari:

1. il condono edilizio non è un diritto automatico, il silenzio-assenso richiede documentazione completa e legittimazione valida;
2. il rispetto delle convenzioni urbanistiche e del Piano Particolareggiato è imprescindibile;
3. il mutamento di destinazione d’uso non conforme alla pianificazione non può essere sanato;
4. le norme sopravvenute, come il D.L. “Salva Casa”, non operano retroattivamente.

Il messaggio è netto:

 il tempo non cancella i vincoli
la conformità urbanistica è inderogabile.

Scarica la sentenza in allegato

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