Il condono senza parere paesaggistico non blocca l’ordine di demolizione!

Condono edilizio e immobili abusivi: quando l’istanza pendente non ferma la demolizione

Molti proprietari di immobili abusivi nutrono spesso la speranza di regolarizzare il proprio illecito presentando un’istanza di condono, anche quando questa rimane giacente per anni o decenni presso uffici delle autorità competenti.

Si genera così un pericoloso equivoco:

la convinzione che la pendenza della pratica possa costituire uno scudo contro l’applicazione delle sanzioni, compreso l'ordine di demolizione.

Il condono non è un "lasciapassare" ma esistono limiti precisi, soprattutto quando si tratta di opere realizzate in zone sottoposte a vincolo paesaggistico, ambientale o di particolare pregio, per i quali senza i pareri favorevoli da parte delle autorità competenti nessuna sanatoria è possibile.

Quindi quando un immobile è stato costruito in spregio alle norme, quando mancano i requisiti essenziali per la sanatoria e quando il tempo è trascorso nell’inerzia e nella violazione reiterata degli obblighi, non ci sono scorciatoie che tengano.

Il caso discusso nella sentenza della Corte di Cassazione n. 41202/2025 offre un esempio paradigmatico di questo rigore, ossia né il tempo trascorso, né le istanze di condono pendenti possono bloccare l’ordine di demolizione di un immobile abusivo realizzato in zona vincolata.

Abuso edilizio in area vincolata: la Cassazione esclude il condono senza parere paesaggistico

Il caso esaminato della sentenza tratta la realizzazione di un manufatto, nel 1993, di 130 mq senza le necessarie autorizzazioni e, fatto ancor più grave, su un’area sottoposta a vincolo paesaggistico. Nel 1999 viene realizzato anche un piano seminterrato adibito a cantina e deposito, ampliando ulteriormente l’abuso.
L’imputata viene processata e condannata per violazioni paesaggistiche, con l’ordine di ripristinare lo stato dei luoghi.

Nel frattempo, presenta ben due istanze di condono:

• una ai sensi della legge 724 del 1994 per il manufatto di 130 mq;
• un’altra per il piano seminterrato, in base alla legge 326 del 2003.

Entrambe le richieste di condono rimangono pendenti per anni.
In seguito al decesso dell’imputata l'immobile passa in eredità al figlio, che lo utilizza come unica abitazione. A questo punto:

Può un'istanza di condono, anche se pendente da decenni,
bloccare l’esecuzione di una sentenza penale che ne ordina la demolizione?

La risposta della Cassazione a tal riguardo è chiara e perentoria, infatti “(…), ritenendo dirimente il mancato conseguimento del parere vincolante sulla compatibilità paesaggistica con il decorso di 180 giorni dalla proposizione dell'istanza di condono (...) e a disporre il ripristino dello stato dei luoghi.” Quindi, in assenza del parere vincolante sulla compatibilità paesaggistica, requisito fondamentale per ottenere il condono in zone vincolate, qualsiasi speranza di sanatoria è destinata a rimanere tale.
Nel caso specifico, il parere sulla compatibilità paesaggistica non è mai stato rilasciato nei termini previsti dalla legge (180 giorni dalla presentazione dell'istanza) e senza quel parere, il condono non può essere concesso, rimanendo lettera morta.

Senza parere paesaggistico il condono non blocca l’ordinanza di demolizione.

Nel caso in esame la situazione si complica ulteriormente nel 2018.
Dopo anni di inottemperanza all’ordine di demolizione relativo al piano seminterrato/deposito, il Comune emette un’ordinanza che cristallizza una conseguenza prevista dalla legge:

acquisizione gratuita dell’immobile al patrimonio comunale.

Il vincolo paesaggistico può bloccare anche la richiesta di annullamento dell’acquisizione gratuita

La Cassazione respinge il ricorso anche a tale atto, sottolineando che “(…), pur essendo previsto, in astratto, il diritto di ottenere l'annullamento dell'acquisizione al patrimonio comunale a seguito della sanatoria, tale provvedimento favorevole per il ricorrente non è possibile poiché l'opera è stata realizzata in zona sottoposta a vincolo ambientale (...).
(...) Anche in questo caso deve escludersi la possibilità di emissione di un provvedimento amministrativo favorevole al ricorrente posto che (...) non è stato emesso, nei termini di legge, il parere vincolante sulla compatibilità paesaggistica.”
Quindi non avendo ottemperato all’ordinanza, l’acquisizione al patrimonio comunale del deposito è legittima, perché pur essendo stato chiesto il condono, l’opera ricade in area vincolata e quindi non sanabile. Anche in merito all’avvalersi del diritto di abitazione è stato accertato che una violazione paesaggistica, che giustifica l’ordine di ripristino, impedisce di usufruire dello stesso.

Demolizione e principio di proporzionalità: perché la Cassazione esclude la tutela dell’art. 8 CEDU

Molto interessante è anche il passaggio della Suprema Corte sul principio di proporzionalità, invocato dal ricorrente sulla base della Corte Europea dei Diritti dell’Uomo (CEDU) relativo al bilanciamento tra l’interesse pubblico e i diritti fondamentali della persona, in particolare il diritto al rispetto della vita privata e familiare tutelato proprio dall'articolo 8 della CEDU.

La Cassazione evidenzia che “(...), nel caso di specie, è dato rilevare l'insussistenza di alcuna alterazione tra le esigenze personali, familiari e abitative del ricorrente e la necessaria tutela dei beni protetti attraverso le norme descrittive dei reati di cui alla sentenza irrevocabile, cui attiene l'ordine di demolizione in questione, stante la piena consapevolezza degli abusi, la plurima violazione di norme e la prosecuzione dell'abuso in violazione dei sigilli”.
In linea di massima il principio di proporzionalità ha ragion d'essere nel bloccare l'acquisizione gratuita e parzialmente l'ordine di demolizione al fine di impedire una marcata alterazione delle esigenze e della dignità personale e familiare, permettendo il diritto all'abitazione.

Ma ATTENZIONE!!!

Perché, come nel caso esaminato dalla Suprema Corte, il principio di proporzionalità non può sussistere infatti ove esista la piena consapevolezza degli abusi, la reiterazione del reato nel tempo (aggravata anche dalla violazione dei sigilli) e/o la prosecuzione delle opere anche dopo la condanna per abuso. In tali casi il comportamento doloso del cittadino fa pendere decisamente l'ago della bilancia verso la demolizione.

In definitiva:

1. Il condono non è automatico.
2. Il tempo non gioca a favore dell’abuso edilizio.
3. Gli eredi non possono beneficiare dell'inerzia della PA.
4. La pendenza del condono non sospende l'esecuzione della demolizione e l'acquisizione a titolo gratuito in presenza di vincoli paesaggistici non rispettati.
5. Il comportamento doloso, la consapevolezza del reato e la reiterazione dello stesso non dà diritto a fare valere il principio di proporzionalità generalmente garantito dalla CEDU.

Scarica la sentenza in allegato

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