Condono edilizio: il frazionamento degli immobili impedisce il silenzio assenso

Condono edilizio: stop al silenzio-assenso oltre i limiti volumetrici

Il condono edilizio rappresenta uno strumento normativo volto a regolarizzare gli immobili abusivi. Nel corso degli anni sono stati introdotti diversi condoni edilizi, ciascuno disciplinato da una specifica legge con proprie caratteristiche e limiti volumetrici ben definiti.

Senza dubbio uno degli aspetti più delicati del condono riguarda il meccanismo del silenzio-assenso infatti il mancato pronunciamento dell’amministrazione comunale entro i termini previsti può equivalere a un’accettazione tacita della domanda.
Questo meccanismo è subordinato al rigoroso rispetto di tutti i requisiti previsti dalla legge, primi fra tutti quelli relativi ai limiti volumetrici degli immobili da condonare.

Tuttavia non è raro che i proprietari di immobili abusivi cerchino di aggirare questi limiti attraverso espedienti come la presentazione di domande separate per unità che in realtà costituiscono un unico complesso edilizio (frazionamento artificioso).

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 38453/2025, ha chiarito definitivamente i limiti del silenzio-assenso in materia di condono edilizio, bloccando un tentativo di eludere i vincoli volumetrici attraverso la presentazione di domande separate per un unico immobile abusivo.

Illegittimo il frazionamento dell’immobile per superare il limite dei 750 mc

Nel caso in oggetto, tre fratelli avevano presentato distinte domande di condono per le singole unità abitative, ciascuna rientrante nel limite di 750 metri cubi previsto dalla legge e per ogni domanda erano stati versati gli importi dovuti e gli oneri concessori, almeno in acconto.

I ricorrenti sostenevano che, in assenza di provvedimenti negativi del Comune e decorsi 24 mesi, si sarebbe formato il silenzio-assenso sul condono richiesto, in base alle leggi 47/1985 (primo condono) e 724/1994 (secondo condono). Quindi hanno ritenuto di impugnare l’ordinanza del Tribunale di Napoli che aveva rigettato la loro richiesta di revoca dell’ingiunzione di demolizione.

A tal proposito, la suprema Corte sottolinea come il giudice di appello abbia invece “(…) evidenziato l'emersione di un immobile abusivo unitario e riconducibile originariamente all'unico titolare, *** ***, cosicchè le distinte domande proposte dagli attuali ricorrenti sarebbero un mero espediente illegale, per aggirare il limite volumetrico previsto dalla legge sul condono e da considerarsi, piuttosto, in rapporto all'unico e unitario immobile, senza alcuna possibilità di frazionamento attraverso plurime distinte domande di condono; tanto in applicazione dell'ormai consolidato indirizzo di legittimità per cui, in materia di condono edilizio disciplinato dalla legge del 24 novembre 1994, n. 724, ai fini della individuazione dei limiti stabiliti per la concedibilità della sanatoria, ogni edificio va inteso quale complesso unitario che faccia capo ad unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono, con la conseguenza che le eventuali singole istanze presentate in relazione alle separate unità che compongono tale edificio devono riferirsi ad una unica concessione in sanatoria, onde evitare la elusione del limite di 750 mc. attraverso la considerazione di ciascuna parte in luogo dell'intero complesso (…)”.
Un edificio abusivo non può essere artificiosamente suddiviso attraverso più domande di condono e nel caso specifico, il giudice ha evidenziato come l'immobile abusivo fosse originariamente unico e riconducibile a un solo titolare. Le tre domande separate presentate dai fratelli rappresentavano quindi un espediente illegale per aggirare il limite volumetrico di 750 metri cubi previsto dalla normativa sul condono.

Silenzio-assenso nel condono edilizio: requisiti essenziali

La Suprema Corte pone l’accento anche sul silenzio assenzo chiarendo che esso “(…), ai fini della condonabilità dell'opera abusivamente (...) si forma a condizione che vi sia rispondenza della domanda di condono edilizio ai requisiti previsti dalla legge per il prodursi dell'effetto sanante (…). E tra i requisiti, comuni ed ineludibili, per tutte le tipologie di condono, rientra, lo si ribadisce, la tendenziale (...) unicità, unitarietà e non frazionabilità ai fini volumetrici, dell'immobile abusivo da condonare. Inoltre, gli stessi istanti parlano di avvenuto pagamento del solo acconto degli oneri concessori, che invece, sempre ai fini del condono, oltre alla presenza dei requisiti di legge prima citati, devono essere versati in maniera integrale determinata dal comune. Infatti, in tema di condono edilizio di cui alla legge n. 724 del 1994, il silenzio assenso si forma a seguito: a) del pagamento integrale dell'oblazione ritenuta congrua (...); b) del versamento degli oneri di concessione come determinati in via definitiva dal comune; c) dell'adempimento delle altre condizioni richieste dalla norma, come la denuncia tempestiva ai fini dell'accatastamento, d) del decorso del termine di uno o due anni dalla data di scadenza di quello per la presentazione della domanda senza l'adozione di un provvedimento negativo da parte del comune.”
Il silenzio-assenso nel condono edilizio si forma solo quando la domanda risponde ai requisiti previsti dalla legge e tra questi requisiti fondamentali rientra proprio l’unicità e non frazionabilità dell'immobile abusivo da condonare. Inoltre, perché si formi il silenzio-assenso sono necessarie anche altre precise condizioni:

• il pagamento integrale dell’oblazione;
• il versamento completo degli oneri di concessione (non solo l’acconto);
• l’adempimento delle altre condizioni previste, come la denuncia tempestiva per l’accatastamento;
• il decorso del termine di uno o due anni senza provvedimenti negativi del Comune.

I ricorrenti invece avevano versato solo l’acconto degli oneri concessori, elemento che da solo avrebbe precluso la formazione del silenzio-assenso.

In conclusione in materia di condono edilizio è la sostanza a prevalere sulla forma, per cui un immobile abusivo va sempre considerato nella sua unitarietà.

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