Annullamento condono: ampliamenti successivi ma antecedenti al rilascio implicano la decadenza del diritto e la demolizione

Condono edilizio illegittimo: ampliamenti successivi e rischio demolizione

Il condono edilizio, nato come strumento eccezionale per sanare abusi edilizi, ha da sempre sollevato questioni di legittimità e interpretazione, specialmente quando si tratta di definire i confini tra ciò che possa essere sanato e ciò che resterebbe irreversibilmente illegittimo.
Il tutto diventa ancor più interessante quando esso si intreccia con interventi abusivi realizzati nel tempo, ampliamenti successivi e tentativi di sanatoria frazionata.

Ci si chiede allora:

Cosa succede se dopo aver chiesto il condono o la sanatoria si realizzano nuove opere abusive? Queste costituiscono o meno un nuovo abuso edilizio? Compromettono o non la domanda di condono già presentata? Costruire abusivamente mentre la richiesta è pendente può far perdere il diritto al condono, e farlo decadere anche per le opere più vecchie che si voleva sanare?

Come si può constatare il tema è caldo e complesso e attraverso la recente sentenza della Corte di Cassazione n. 38445/2025, vengono offerti dei chiarimenti in materia di illegittimità del condono edilizio in presenza di ampliamenti successivi, frazionamenti artificiosi delle istanze e vincoli idrogeologici, confermando l’estensione dell’ordine di demolizione all’intero manufatto abusivo.

Condono edilizio e demolizione: illegittimo se l’immobile è frazionato artificiosamente

Il ricorrente della sentenza aveva chiesto la revoca dell’ordine di demolizione per un immobile abusivo facendo leva su diverse istanze di condono edilizio:

• una ex legge n. 47/1985 (primo condono), riferita alle opere realizzate prima del 1° ottobre 1983;
• due ex legge n. 724/1994 (secondo condono), relative a interventi successivi, presentate dalle figlie in quanto ritenute detentrici delle singole unità immobiliari.

Addirittura, nel 2022 erano state concesse due concessioni edilizie in sanatoria, ma ciò non ha impedito al giudice dell’esecuzione di confermare la demolizione dell'intero stabile.

La Corte di Cassazione ha accertato che “(…) non è ammissibile il condono edilizio di una costruzione quando la richiesta di sanatoria sia presentata frazionando l'unità immobiliare in plurimi interventi edilizi, in quanto è illecito l'espediente di denunciare fittiziamente la realizzazione di plurime opere non collegate tra loro, quando invece le stesse risultano finalizzate alla realizzazione di un unico manufatto e sono a esso funzionali, sì da costituire una costruzione unica (…). Ma ancora più chiaramente, l'avere realizzato volumi in ampliamento rispetto ad un immobile realizzato in assenza di titolo a costruire, per il quale era stata presentata istanza di condono ex legge n. 47 del 1985, tra il 1985 e 1994 e poi ancora dopo, costituiva una ripetizione dell'abuso (...), sicchè tale situazione di fatto rendeva i titoli edilizi rilasciati tutti illegittimi in quanto rilasciati come se l'ulteriore aumento volumetrico, realizzato successivamente al 1995, non fosse esistito, con la conseguenza di un condono rilasciato per un immobile avente caratteristiche volumetriche diverse e maggiori rispetto a quelle condonate con i titoli. (…) Il condono era concesso, in definitiva, per un manufatto diverso da quello per il quale era stato richiesto. Il che non è possibile e il condono eventualmente rilasciato è illegittimo.”
Dalla sentenza emerge chiaramente che non è possibile ottenere il condono edilizio se la richiesta viene frazionata in più interventi, quando invece le opere costituiscono un unico immobile, infatti dichiarare più opere come indipendenti è considerato un illecito. Inoltre gli ampliamenti realizzati su un edificio già costruito abusivamente, anche dopo la presentazione di istanze di condono, devono essere considerati di fatto come una ripetizione dell’abuso edilizio. Tale principio vale sia per le opere realizzate tra le varie istanze di condono sia per quelle successive.

I titoli edilizi rilasciati considerando solo una parte dei volumi reali sono quindi illegittimi e gli aumenti volumetrici successivi non possono essere sanati separatamente e qualsiasi sanatoria deve riguardare l’intera costruzione reale alla data prevista dalla legge. Spezzettare gli abusi realizzati su un immobile e tra loro connessi (contestualizzabili in un intervento unico) o aggiungere volumi abusivi rende invalido il condono.
In sostanza, il condono è legittimo solo se corrisponde completamente all’immobile reale esistente.

Inoltre “Anche il condono riferito ai lavori ante 1985 è dunque illegittimo stante gli ampliamenti realizzati successivamente all'istanza di condono che hanno comportato aumento di volumetria.”
Neppure il condono ex legge n. 47/1985, pur privo di limiti volumetrici, può ritenersi validato se, successivamente alla domanda e prima della concessione dello stesso, il proprietario realizza nuove opere che aumentano la volumetria.

Condono edilizio e PSAI: niente sanatoria in aree a rischio frana

A contrastare ulteriormente la possibilità del condono è la presenza del vincolo derivante dal Piano stralcio per l’assetto idrogeologico (PSAI), che classifica l’area come R3 – rischio elevato di frana, infatti “(…) con riguardo alla sussistenza del vincolo introdotto dal piano PSAI e all'impossibilità di sanare la realizzazione di opere abusive, realizzate ante 2015, in zona a rischio frane, (...) la Corte di legittimità ha escluso (…) la legittimità della concessione in sanatoria eventualmente ottenuta. In particolare, ha escluso la possibilità, prevista dalle medesime norme di attuazione del p.s.a.i., di proseguire, nell'area nella quale insiste il fabbricato abusivo, nonostante detta classificazione come area a rischio elevato, le attività antropiche preesistenti, residenziali o meno, con ciò escludendo la conservazione di fabbricati abusivi il cui mantenimento sia incompatibile con il suddetto rischio idrogeologico, consentendo solo di proseguire le attività umane svolte in precedenza in dette aree, purché compatibili con il relativo rischio idrogeologico (...).”.
Quando si decide di costruire in zone classificate "a rischio elevato" si devono rispettare regole molto rigide, infatti il Piano Stralcio per l’Assetto Idrogeologico (PSAI) è uno strumento regionale riguardante la sicurezza del territorio. Tuttavia, il PSAI non vieta tutto ma consente attività preesistenti compatibili con il rischio, come coltivazioni o usi non residenziali. In sostanza, la normativa sulla sicurezza idrogeologica ha priorità sulla possibilità di sanatoria e le costruzioni abusive in queste aree non possono essere mantenute.

Quindi, in conclusione…

Il condono edilizio:

• non tollera ampliamenti successivi;
• non ammette frazionamenti artificiosi;
• non può sopravvivere in presenza di vincoli ambientali o idrogeologici.

Inoltre, chi modifica l’immobile dopo aver chiesto il condono e prima del suo rilascio perde il condono stesso.

Scarica la sentenza in allegato

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