Condono: NO alla regolarizzazione parziale. Le sanatorie non possono essere subordinate a prescrizioni

Condono edilizio e demolizione

Uno degli argomenti che ha rivestito un ruolo sempre crescente in ambito urbanistico è stato senza dubbio il condono edilizio, soprattutto quando viene invocato per arrestare o rinviare l’esecuzione di ordini di demolizione ormai definitivi. Esso potrebbe essere definito quasi come strumento “recuperatorio” anche a distanza di molti anni dalla realizzazione di un abuso, in quanto si cerca di far leva su richieste istruttorie o ipotesi di interventi correttivi sull’immobile pur di riparare all’illecito.

Tuttavia è ormai assodato che non sempre tutto è concesso in quanto il condono è temporalmente delimitato e non può trasformarsi in una sanatoria “a formazione progressiva” o condizionata a demolizioni parziali.
Inoltre fondamentali sono i requisiti di condonabilità che devono sussistere integralmente alla data fissata dalla legge, senza possibilità di essere ricostruiti o integrati successivamente mediante opere edilizie.

Recentemente la Corte di Cassazione con la sentenza n. 20665/2025 ha offerto un’ulteriore conferma dell’orientamento restrittivo in materia di condono edilizio e demolizione.

Condono edilizio: sanatoria ammessa solo per opere aventi i requisiti di condonabilità entro il 31/12/1993

Il caso nasce da un ordine di demolizione disposto con una sentenza del 1997 dal Pretore di Nola per opere edilizie abusive, a cui è stata fatta opposizione facendo leva su una pregressa richiesta di condono. A distanza di anni, il Tribunale di Nola, su richiesta del Pubblico Ministero, ha revocato la sospensione dell’ordine di demolizione, ritenendo insussistenti i presupposti per un’eventuale sanatoria. Infatti, l'opera da condonare superava i limiti volumetrici normativi e quindi il condono era subordinato ad una demolizione parziale del volume in eccesso. Demolizione non avvenuta entro il limite temporale previsto dalla norma (31/12/1993).

A questo punto la proprietaria dell’immobile presenta ricorso per Cassazione sostenendo che una richiesta interna del Comune di Terzigno, finalizzata al “ripristino delle condizioni di condonabilità” di immobili abusivi, rendesse nuovamente attuale la sospensione della demolizione e riaprisse la prospettiva del condono.

La Suprema Corte chiarisce che “(…) la volumetria eccedente i limiti previsti dall'art. 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724, ai fini della condonabilità delle opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993 non è suscettibile di riduzione mediante demolizione eseguita successivamente allo spirare di detto termine, integrando la stessa un intervento, oltre che di per sé abusivo, volto ad eludere la disciplina di legge. (…) Circa le ragioni della inammissibilità, rispetto in particolare alla procedura di condono, del nulla osta paesaggistico condizionato alla esecuzione di prescrizioni e più in generale di un condono subordinato a demolizioni di parte del manufatto da condonare, occorre premettere che l. 39 della L. 23 dicembre 1994, n. 724, prevede l'applicabilità delle disposizioni in materia di condono edilizio dettate dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47 e ss.mm.ii. «alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 dicembre 1993 e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria, ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale o assentita, un ampliamento superiore a 750 metri cubi». Il chiarissimo tenore della disposizione citata consente la sanatoria delle sole opere ultimate che possedessero, alla data indicata del 31 dicembre 1993, i requisiti da essa previsti, non essendo ovviamente consentito intervenire successivamente sugli immobili abusivi, per renderli conformi alla disciplina in parola.”
I Giudici chiariscono che la sanatoria è ammessa solo per le opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993 e che, a quella data, si dovevano già rispettare i limiti volumetrici previsti dalla legge e non è consentito ridurre successivamente la volumetria eccedente mediante demolizioni parziali eseguite dopo tale termine.

Sono irrilevanti anche i nulla osta paesaggistici rilasciati con condizioni di demolizione, infatti la sanatoria deve riguardare l’opera nella sua consistenza originaria, non essendo ammessa la possibilità di rendere conforme ex post un immobile abusivo. Il condono ha, infatti, carattere eccezionale e non può essere interpretato in senso estensivo.

Condono edilizio e sanatoria: perché non è possibile una regolarizzazione parziale

Inoltre la Suprema Corte sottolinea che ogni forma di sanatoria, sia ordinaria (art. 36 DPR 380/2001) sia straordinaria (condono), non può essere né parziale né subordinata a interventi edilizi successivi, in particolare “(…) sussiste il principio per cui ogni forma di sanatoria (...) né può essere parziale (perché altra parte di un immobile non risponderebbe ai requisiti di legge per la stessa) né può essere interessata da interventi edili di "riduzione per demolizione" per ricondurre l'immobile in parametri legali. (…) É in questa prospettiva che, tra l'altro, si è sostenuta l'irrilevanza - … - del rilascio sopravvenuto di un nulla osta paesaggistico condizionato alla esecuzione di prescrizioni finalizzate a riportare l'opera abusiva nell'alveo delle condizioni di legge sananti. (…) Ammettere lavori, di qualsivoglia tipo, che modifichino il manufatto abusivo, al fine di rendere sanabile, dopo la scadenza del termine finale stabilito dalla legge per la condonabilità delle opere, ciò che certamente in quel tempo non lo sarebbe stato, costituisce indebito aggiramento della disciplina legale, poiché sposta arbitrariamente in avanti nel tempo il termine finale previsto dalla legge per ottenere il condono edilizio, addirittura legittimando ulteriori interventi abusivi. (…) Così che interventi di ogni tipo, sull'opera abusiva da condonare, persino se imposti a fini paesaggistici con il nulla osta che dovrebbe completare la procedura di condono, incontrano comunque l'ostacolo per cui l'autorità deputata al relativo rilascio non può imporre alcuna modifica cui condizionare la propria autorizzazione. Dovendosi limitare a verificare la sussistenza, alla data ultima imposta per legge, dei requisiti che consentono il rilascio dell'atto di competenza. (…) E va altrettanto ribadito che le predette considerazioni, mutatis mutandis, valgono anche in rapporto alle opere abusive che si vogliano sanare ex art. 36 del DPR 380/01, nel senso che il requisito di doppia conformità va verificato rispetto all'opera come realizzata e accertata, senza che si possa condizionare la sanatoria ad interventi postumi, attraverso cui far rientrare attualmente l'opera nei parametri urbanistici attuali. Tanto più che rilevando per tale ultimo istituto il requisito della "doppia conformità" (...) l'intervento correttivo, siccome realizzato ex post rispetto alla domanda, non renderebbe mai comunque l'immobile conforme, al momento della sua realizzazione, ai parametri urbanistici vigenti."
Un immobile abusivo non può essere sanato parzialmente così come non è ammesso concedere la sanatoria subordinandola a lavori successivi (demolizioni, riduzioni volumetriche o adeguamenti) finalizzati a far rientrare l’opera nei parametri di legge.

Anche un nulla osta paesaggistico rilasciato con prescrizioni demolitorie o correttive non rende sanabile l’opera, infatti l’autorità competente deve solo verificare se l’opera era già conforme entro il termine fissato dalla legge. Questo perché consentire interventi successivi significherebbe aggirare la legge.

La Corte chiarisce anche come per la sanatoria ordinaria (Testo Unico dell'edilizia, TUE, DPR 380/2001) valga comunque il principio della doppia conformità, ossia della sussistenza effettiva della conformità urbanistica al momento della realizzazione delle opere abusive e della conformità urbanistica al momento della presentazione dell'istanza di sanatoria. Quindi l’opera deve essere valutata così com’è stata realizzata, senza interventi correttivi postumi, in quanto un intervento effettuato successivamente alla domanda di sanatoria non potrà mai rendere l’immobile conforme al momento della sua realizzazione.

Infine, anche se l’art. 36-bis del DPR 380/2001 (DL 69/2024, conv. in L. 105/2024) introduce, per alcuni casi specifici, una sanatoria con prescrizioni, la sua formazione risulta comunque soltanto una deroga puntuale e circoscritta infatti “Va comunque precisato che la predetta disciplina, da ultimo richiamata, se da una parte, alle date condizioni, consente interventi edilizi successivi, specificamente impartiti, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del presente articolo, comunque non consente una sanatoria parziale, ossia relativa solo ad una parte dell'opera abusiva, lasciando intatta altra parte della stessa.”
Quindi dopo la presentazione della domanda di sanatoria possano essere richiesti ed eseguiti interventi edilizi, ma solo a condizioni molto limitate:

• devono essere espressamente prescritti dall’autorità competente;
• devono essere strettamente necessari per garantire il rispetto delle norme tecniche di sicurezza;
• devono essere volti alla sola rimozione delle parti dell’opera che non sono comunque sanabili secondo lo stesso art. 36 bis del TUE.

In conclusione:

il condono non può essere “ricostruito” ex post,
né mediante demolizioni parziali
né attraverso sanatorie condizionate
e in ogni caso la sanatoria parziale non è consentita

Scarica la sentenza in allegato

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