Condono edilizio e fasce di rispetto autostradali: Negata la sanatoria!

Abuso edilizio e sanatoria: come funzionano le regole in aree vincolate

Quando si è di fronte ad un abuso edilizio, essendo le opere realizzate in assenza o in difformità dai titoli abilitativi necessari, si spera nella sanatoria edilizia come rimedio per l’illecito.
In particolare le istanze di condono e di sanatoria per opere realizzate in aree sottoposte a vincolo rappresentano uno dei temi più complessi e delicati con cui si confrontano spesso le amministrazioni.

La presenza di vincoli in particolare quelli connessi alle fasce di rispetto autostradali introducono limiti stringenti all’attività edificatoria, infatti tali vincoli non solo incidono sulle modalità e sui tempi di realizzazione delle opere, ma condizionano profondamente anche le procedure di regolarizzazione successiva, imponendo valutazioni tecnico-giuridiche estremamente rigorose da parte delle autorità competenti.

Ne consegue che:

• il privato dovrà dimostrare con prove certe quando l’opera è stata costruita, perché solo così si può capire se sia possibile rientrare tra le costruzioni preesistenti e quindi sanabili;
• gli enti che devono controllare il rispetto del vincolo devono applicare la legge così com’è, senza possibilità di decidere diversamente (o arbitrariamente) qualora la normativa preveda divieti chiari e non lascia margini di scelta.

Questi principi sono stati affrontati dalla sentenza del TAR Abruzzo n. 486/2025 che ha affrontato un caso inerente la possibilità (o meno) di sanare un capannone artigianale realizzato in area sottoposta a vincolo autostradale.

Condono edilizio e onere della prova: quando il TAR nega la sanatoria

Senza una prova rigorosa sulla data di realizzazione dell’opera non è possibile ottenere la sanatoria, soprattutto quando l’immobile ricade nella fascia di rispetto autostradale.

Questo principio è emerso dalla sentenza del TAR dell’Abruzzo n. 486/2025, dove l’oggetto protagonista è stato un capannone artigianale, per il quale i proprietari avevano presentato domanda di condono ai sensi dell’art. 32 del D.L. 269/2003 (cd. terzo condono).

Dapprima, i ricorrenti avevano richiesto al Comune il rilascio del condono edilizio ex legge 47/1985, sostenendo che il capannone fosse stato costruito prima del 1967, data oltre la quale è stata estesa l’obbligatorietà della licenza edilizia fuori dai centri abitati. A loro dire, l’opera sarebbe stata dunque legittimamente sanabile, perché il vincolo autostradale sarebbe stato imposto solo nel 1968, ma prima Autostrade per l’Italia e poi il Comune hanno negato la possibilità di condono.

Il fulcro del caso consiste nel dimostrare quando sia stata realizzata l’opera, ecco perché il TAR chiarisce che “Secondo consolidata giurisprudenza amministrativa, l'onere della prova dell'ultimazione entro una certa data di un'opera edilizia, allo scopo di dimostrare che essa rientra fra quelle per cui non era richiesto un titolo edilizio ratione temporis, perché realizzate legittimamente senza titolo, incombe sul privato a ciò interessato, unico soggetto ad essere nella disponibilità di documenti e di elementi di prova, in grado di dimostrare con ragionevole certezza l'epoca di realizzazione del manufatto (…). Allo stesso modo, fa capo al proprietario l'onere di provare il carattere risalente del manufatto con riferimento a epoca anteriore alla cd. legge "ponte" n. 761 del 1967, con la quale l'obbligo di previa licenza edilizia venne esteso alle costruzioni realizzate al di fuori del perimetro del centro urbano. La stessa, prevalente, opinione giurisprudenziale (…) ammette un temperamento secondo ragionevolezza nel caso in cui il privato da un lato porti a sostegno della propria tesi sulla realizzazione dell'intervento prima del 1967 elementi dotati di un alto grado di plausibilità (aeorofotogrammetrie ante 1.9.1967) e, dall'altro, il Comune fornisca elementi incerti in ordine alla presumibile data della realizzazione del manufatto privo di titolo edilizio, o con variazioni essenziali.”
Il privato ha il compito ben preciso di fornire prove certe sull’epoca di costruzione, come aerofotogrammetrie, documenti ufficiali, atti catastali coerenti, cosa che non è avvenuta nel caso concreto in quanto i ricorrenti hanno prodotto solo dichiarazioni testimoniali e un riferimento contenuto in una vecchia sentenza penale (atta a verificare la cessazione di un’attività nello stabile in oggetto), che tuttavia attesta l’esistenza dell’opera nel 1975, non nel 1967.
Mentre il Comune ha invece depositato una dichiarazione dell’allora proprietario che collocava l'ultimazione della costruzione nel 1969. Di fronte a ciò, i ricorrenti non hanno portato documentazione idonea a superare questo dato.

     Quindi il risultato?

Rimane una certa incertezza sulla reale data di edificazione,
per cui l’amministrazione può legittimamente negare il condono.

Sanatoria edilizia e vincolo autostradale: quando il diniego è vincolato

Un passaggio importante della sentenza riguarda il vincolo autostradale, infatti il giudice precisa che “in presenza di (...) una fascia di rispetto autostradale, poi, (...) il diniego di sanatoria assume la natura di atto vincolato in quanto nessun margine di valutazione e, pertanto, di discrezionalità, può essere riconosciuto all’Amministrazione procedente. Il provvedimento di diniego del rilascio del titolo in sanatoria soddisfa pienamente i requisiti motivazionali nel momento in cui motiva circa l'effettivo contrasto tra l'opera realizzata e gli strumenti urbanistici. E tanto basta per motivare un diniego di sanatoria di opere edilizie in presenza di vincoli insistenti sul territorio, in quanto nel sistema non è ravvisabile a carico dell'amministrazione l’obbligo di indicare, in una logica comparativa degli interessi in gioco, la eventuale pericolosità dell’opera. In presenza del vincolo predetto, inoltre, prevale sulla disciplina pianificatoria del Comune e, quindi, neppure sussiste in capo all’Amministrazione il dovere di argomentare sulla ritenuta inapplicabilità delle regole contenute nelle NTA dell’Ente.”
In presenza di una fascia di rispetto autostradale, è già stabilito a priori quali debbano essere le distanze da rispettare, quindi l’Amministrazione non deve valutare la pericolosità dell’opera (casomai incrementata a causa dell'abuso che potrebbe ampliarne la sagoma).

In questi casi, il diniego della sanatoria è un atto completamente vincolato, perché non esiste alcun margine di discrezionalità:

se il manufatto viola il vincolo, la sanatoria non può essere concessa.

L’Amministrazione non è nemmeno tenuta a spiegare perché non valuta la pericolosità dell’intervento, né perché non applica le norme urbanistiche comunali, questo perché il vincolo autostradale, essendo di rango superiore, prevale sulle regole contenute nelle NTA del Comune (ossia le norme tecniche di attuazione della pianificazione prevista), che diventano irrilevanti in presenza del vincolo stesso. Mentre in assenza di suddetto vincolo la stessa Amministrazione comunale nemmeno avrebbe dovuto motivare i vincoli presenti nelle NTA del piano contrastante con la richiesta di condono.

La sentenza pone un ulteriore tassello su un punto ormai fermo:

nel condono edilizio, l'assenza di prove sull’epoca di realizzazione dell’abuso rende la sanatoria impossibile, specialmente in presenza di vincoli inderogabili, come la fascia di rispetto autostradale.

Scarica la sentenza in allegato

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