Frazionamento artificioso: negato il condono per elusione dei limiti volumetrici

Condono edilizio e frazionamento artificioso

Il condono edilizio si confronta spesso con i temi della tutela del territorio, della pianificazione urbanistica e dei limiti volumetrici imposti dalla normativa.
Questo intreccio rende spesso difficile individuare un confine netto tra ciò che può essere regolarizzato e ciò che deve essere demolito.
Il quadro normativo mira, da un lato alla tutela del territorio e del paesaggio e, dall’altro, alla garanzia di una corretta pianificazione urbanistica e del rispetto delle regole tecniche di sicurezza e conformità edilizia.

In questo contesto si collocano i casi di frazionamento artificioso degli immobili, inteso quale espediente con cui i proprietari suddividono un unico edificio in più unità apparentemente autonome, al solo fine di presentare più domande di condono edilizio per eludere i limiti volumetrici previsti dalla normativa.
Tuttavia è consolidato che non può essere riconosciuta alcuna legittimità a domande di sanatoria formalmente distinte ma sostanzialmente riferibili a un unico manufatto edilizio (frazionamento artificioso).

La Corte di Cassazione ha ribadito questo principio con la sentenza n. 30419/2025, confermando che non è ammissibile ottenere più sanatorie per parti di un medesimo manufatto quando il frazionamento sia stato realizzato solo per eludere le prescrizioni di legge. Infatti, i giudici hanno ritenuto inammissibili i ricorsi, rigettando l’istanza di sospensione dell’ordine di demolizione e riaffermando il carattere unitario dell’edificio e la conseguente illegittimità delle sanatorie frazionate.

La Corte di Cassazione: illecito il frazionamento per eludere i limiti volumetrici del condono edilizio

I ricorrenti del caso avevano richiesto la revoca o sospensione dell’ordine di demolizione relativamente a un immobile oggetto di condanna definitiva per abuso edilizio risalente al 1996.
Il Giudice dell’esecuzione di Napoli aveva respinto tale richiesta. I ricorrenti sostenevano che l’opera fosse stata sanata attraverso due separate concessioni in sanatoria rilasciate dal Comune di Marano di Napoli per ciascun appartamento, quindi presentano ricorso in Cassazione.

La posizione dei giudici della Corte di Cassazione è ben definita, infatti sostengono che “la decisione dell’Ente locale è rispettosa del consolidato orientamento della giurisprudenza penale e amministrativa, secondo cui non è ammissibile il condono edilizio di una costruzione quando la richiesta di sanatoria sia stata presentata frazionando l'unità immobiliare in plurimi interventi edilizi. E’, infatti, illecito l'espediente di denunciare fittiziamente la realizzazione di plurime opere non collegate tra loro, quando invece le stesse risultano finalizzate alla realizzazione di un unico manufatto e sono a esso funzionali, sì da costituire una costruzione unica (…). Sebbene il legislatore non ponga alcun divieto al frazionamento ovvero all'accorpamento di unità immobiliari, tali operazioni possono integrare ipotesi elusive dei limiti legali di consistenza degli immobili, perché ogni edificio deve intendersi come un complesso unitario facente capo a un unico soggetto legittimato e le relative istanze di oblazione eventualmente presentate in relazione alle singole unità che compongono tale edificio devono essere riferite a una unica concessione in sanatoria, la quale dovrà riguardare lo stesso nella sua totalità. La regola è, pertanto, rappresentata dalla unicità della concessione edilizia per tutte le opere riguardanti un edificio o un complesso unitario, escludendosi la possibilità per lo stesso soggetto legittimato di servirsi di separate domande di sanatoria per aggirare il limite legale volumetrico con la sola eccezione della consentita presentazione di una serie di istanze da parte di quanti sono i proprietari o i soggetti aventi titolo al momento della domanda, che abbia a oggetto le sole porzioni di appartenenza, anche se comprese in una unica costruzione unitaria (…)”.
Non è ammissibile ottenere più sanatorie per parti di un unico edificio, se il frazionamento è stato realizzato solo per eludere i limiti volumetrici previsti dalla legge.
L’escamotage di presentare più domande di condono per opere apparentemente autonome ma in realtà funzionali a un unico manufatto è ritenuto illecito e in contrasto con la ratio del condono.
Ogni costruzione deve essere considerata come un complesso unitario, riferibile a un solo soggetto legittimato, e la relativa sanatoria deve riguardare l’intero edificio.

La Corte di Cassazione riafferma un principio fondamentale in materia di abusi edilizi e condono ossia:

Il condono edilizio non può essere ottenuto mediante artificiosi frazionamenti di un unico edificio.

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