Lottizzazione abusiva e volumetria non autorizzata: ecco cosa si rischia

Trasformazione del suolo e abusivismo edilizio

Per trasformazione del suolo si intende quella serie di interventi che comportano modifiche permanenti al suolo inedificato. Questo processo, quando avviene illegalmente, compromette non solo l’assetto urbanistico previsto dagli strumenti di pianificazione, ma danneggia irreversibilmente anche beni di interesse collettivo. Il fenomeno diventa ancora più grave quando le opere abusive si protraggono nel tempo e i diversi interventi alterano radicalmente la destinazione d’uso del terreno.

La lottizzazione abusiva, in particolare, costituisce uno dei reati edilizi più insidiosi, in quanto:

non si esaurisce con un singolo intervento, ma si protrae attraverso una serie di opere che, nel loro complesso, trasformano radicalmente il territorio.

Tale processo si configura non solo con la realizzazione di nuovi volumi, ma anche con modifiche, migliorie e consolidamenti dell’esistente.

Ora, facciamo chiarezza sulle varie tipologie di abusivismo definendo cosa si intende per lottizzazione abusiva e cosa invece per semplice abuso:

• la lottizzazione abusiva riguarda interventi che trasformano complessivamente un’area, creando nuove strutture urbane e impianti sia privati sia collettivi, mediante una serie di interventi su più corpi di fabbrica;
• per abusi edilizi si intendono tutti quegli interventi realizzati su un'unica struttura in assenza, in difformità o in contrasto con i titoli abilitativi previsti dalla normativa urbanistica ed edilizia, nonché in violazione degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi o dei vincoli.

La recente sentenza, n. 507/2026, della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza su un complesso caso di abusivismo edilizio riguardante una location per eventi privati costruita su un terreno soggetto a vincoli, confermando la responsabilità dell’imputato per i reati di lottizzazione abusiva e realizzazione di volumetrie non autorizzate in zona vincolata.

Lottizzazione abusiva e vincoli paesaggistici

L’imputato è stato condannato per una serie di reati edilizi commessi su un terreno di sua proprietà, sul quale gravava un vincolo ambientale, paesaggistico e idrogeologico. Su quest’area, l’imputato ha realizzato una struttura complessa dotata di piscine, ristoranti, pizzerie, palestre, solarium e parcheggi, destinata a ospitare matrimoni e altri eventi privati, il tutto in assenza dei necessari titoli abilitativi.

Nel corso degli anni, l’autorità amministrativa non era stata indifferente e aveva emesso 8 ordini di demolizione, 2 dinieghi di piani urbanistici attuativi, 16 reiezioni di istanze di condono edilizio, 6 rigetti di accertamenti di conformità e plurime declaratorie di inefficacia delle dichiarazioni di inizio attività presentate.

In ragione di tali atti e dinieghi, l’imputato è stato chiamato a rispondere di una serie di reati tra cui:

• lottizzazione abusiva;
• realizzazione di opere in assenza di autorizzazione paesaggistica;
• realizzazione di nuova volumetria di 1.900 metri cubi in zona vincolata.

La difesa ha sollevato diverse questioni davanti alla Corte di Cassazione la quale ha fornito dei chiarimenti a seconda dei diversi tipi di reato contestati.

Lottizzazione abusiva e consumazione progressiva: la Corte chiarisce la rilevanza di murature, solai e migliorie

In merito al reato di lottizzazione abusiva, la condanna è stata pienamente confermata infatti la Suprema Corte ha chiarito che “(…) per individuare il momento consumativo, che può protrarsi in ragione della natura eventualmente progressiva del reato, assumono rilievo non solo le condotte consistenti nella realizzazione di interventi edilizi additivi o che aggravano lo stravolgimento dell'assetto del territorio stabilito dagli strumenti urbanistici, ma anche quelle comunque finalizzate a consolidare le trasformazioni già attuate, mediante modifiche, migliorie o integrazioni del preesistente, posto che l'aggressione alla sistemazione del suolo si protrae finché perdurano le attività lottizzatorie che compromettono la scelta di destinazione e d'uso riservata alla competenza pubblica (…) D'altro lato, nel ribadire il pacifico principio che impone una valutazione unitaria delle condotte abusive (…), i giudici di merito hanno conferito, tutt'altro che illogicamente, piena rilevanza anche alle opere edilizie accertate nel 2019 (…). È stata invero pacificamente accertata la realizzazione di nuovi volumi edilizi, laddove invece sarebbe stata sufficiente, alla luce dell'insegnamento giurisprudenziale richiamato in precedenza, anche la realizzazione di semplici "modifiche" o "migliorie" (…). Va inoltre posto in evidenza che anche gli ultimi interventi accertati, sia prima che dopo l'ultimo sequestro del giugno 2019, hanno pacificamente dato luogo ad ulteriore volumetria (...)."
La lottizzazione non autorizzata è un reato a consumazione progressiva in quanto sono rilevanti oltre agli interventi edilizi che aggravano lo stravolgimento del territorio, anche quelli finalizzati a consolidare le trasformazioni già attuate mediante modifiche, migliorie o integrazioni del preesistente. Nel caso specifico, sono stati accertati plurimi interventi successivi al 2009, documentati da numerosi sequestri. In particolare, i sopralluoghi del 2019 hanno rilevato la realizzazione di nuovi volumi edilizi, nuove murature e solai di copertura.

In definitiva?

Queste opere hanno definitivamente compromesso la destinazione a "parco territoriale" prevista dagli strumenti urbanistici.

Lottizzazione e vincoli: il momento della realizzazione delle opere è determinante

In merito ai vincoli paesaggistici viene ribadito che “I rilievi difensivi formulati a tale specifico riguardo appaiono generici e comunque manifestamente infondati, avendo sostanzialmente fatto leva sulla contestazione, da un lato, della "rilevanza lottizzatoria" degli ultimi interventi accertati e - dall'altro - della legittimità dei richiami (...) alla sussistenza del vincolo paesaggistico (...). Al riguardo, è sufficiente osservare, rispettivamente, che la tesi volta a negare rilievo lottizzatorio alle opere accertate nel 2019 appare - ... - in palese contrasto con la pacifica elaborazione giurisprudenziale in tema di lottizzazione. Per altro verso, deve essere condiviso l'assunto della sentenza impugnata (…) secondo cui "è del tutto irrilevante che i vincoli siano sopravvenuti all'atto dell'acquisto dell'immobile, atteso che è il tempo di realizzazione delle opere a determinare l'accertamento dei vincoli esistenti".
È irrilevante che i vincoli siano sopravvenuti all’acquisto dell'immobile in quanto ciò che conta è il momento di realizzazione delle opere, infatti il vincolo del 2004 sarebbe stato già pienamente operativo rispetto alle costruzioni successive.

Rudere: quando si può parlare di ristrutturazione?

Nella sentenza i giudici precisano quali siano i presupposti che distinguono la ristrutturazione edilizia dalla nuova costruzione, in particolare, viene precisato il corretto inquadramento giuridico della ricostruzione di un rudere.
“Al riguardo, deve anzitutto osservarsi che (...) risulta pienamente in linea con l'indirizzo interpretativo, del tutto consolidato, secondo cui «la ricostruzione di un 'rudere' costituisce nuova costruzione e non ristrutturazione di edificio preesistente, atteso che il concetto di ristrutturazione edilizia sottende necessariamente la preesistenza di un fabbricato da ristrutturare, inteso quale organismo edilizio dotato delle mura perimetrali, delle strutture orizzontali e della copertura»”.
Viene quindi chiarito che la ricostruzione di un rudere non può essere considerata ristrutturazione edilizia, ma nuova costruzione, infatti per parlare di ristrutturazione deve esistere un edificio già definito, completo di muri perimetrali, strutture orizzontali e copertura. In assenza di questi elementi essenziali, l’intervento realizza un nuovo organismo edilizio.

Incremento della volumetria abusiva: nuova costruzione in area vincolata

Sulla volumetria abusiva viene chiarito che, “in ordine all'accertata realizzazione di una complessiva volumetria non autorizzata pari a oltre mc. 1.900 (…), perciò ampiamente superiore ai limiti previsti dall'art. 181-bis contestato al ricorrente, (…) altrettanto incensurabile appare la valutazione unitaria, operata dalla Corte territoriale ai fini del superamento del limite di cui all'art. 181-bis, della volumetria abusiva realizzata in zona vincolata (...), risultando tale valutazione in linea con il principio generale che impone un apprezzamento congiunto della prosecuzione dei lavori abusivi rispetto a quanto precedentemente realizzato (...), «atteso che i nuovi interventi ripetono le stesse caratteristiche di illegittimità dall'opera principale alla quale strutturalmente ineriscono» (…).”
Anche se le opere sono state eseguite in tempi diversi è corretta l’interpretazione della PA e dei tribunali di primo e secondo grado che nella stima dell'abuso ricorrano a sommare tutta la volumetria abusiva realizzata in tempi diversi, pari a oltre 1.900 m³ (ampiamente superiore ai limiti dell’art. 181-bis del d.lgs. 42/2004, Codice dei beni culturali e del paesaggio) in quanto i nuovi interventi costituiscono la prosecuzione degli stessi lavori abusivi già realizzati.
In merito invece alla trasformazione di un rudere in locale commerciale, come già anticipato, essa non è stata valutata come una ristrutturazione mancando solai e consistenza edilizia accertabile.

In conclusione, la lottizzazione abusiva è un reato che si protrae nel tempo e non trova scudo nella prescrizione di singoli episodi pregressi se l’attività edificatoria prosegue con nuove opere che consolidano o ampliano una trasformazione illegale del territorio.

Scarica la sentenza in allegato

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